2015注冊會計師《稅法》知識點精講:第八章(3)

具體情況

契稅征稅對象

土地增值稅征稅對象

1.國有土地使用權(quán)出讓

是

不是

2.土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

是

是

3.房屋買賣（含以房產(chǎn)抵債、投資、買房拆料或翻建新房等視同房屋買賣行為）

是

是

4.房屋贈與（含獲獎、繼承方式）

法定繼承不是，除此之外均是

贈與直系親屬、承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人以及公益性贈與、繼承不是，上述以外均是

5.房屋交換

是（等價交換免）

是（個人交換居住用房免）

轉(zhuǎn)讓方

承受方

（1）營業(yè)稅（轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)）

（2）城建稅和教育費附加

（3）印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）

（4）土地增值稅

（5）企業(yè)所得稅（或個人所得稅）

（1）印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）

（2）契稅

征稅對象

納稅人

計稅依據(jù)

稅率

計稅公式

國有土地使用權(quán)
出讓

承受方

成交價格

3%-5%的幅度內(nèi),各省、自治區(qū)、直轄市人民政府按本地區(qū)實際情況確定

應(yīng)納稅額=計稅依據(jù)×稅率

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

買方

房屋買賣

買方

房屋贈與

受贈方

征收機關(guān)參照
市場價核定

房屋交換

付出差價方

等價交換免征契稅；不等價交換,依交換價格差額

個人購買住房

契稅優(yōu)惠政策

城鎮(zhèn)職工按規(guī)定*9次購買公有住房（含按政策經(jīng)批準的集資房、房改房）

免征契稅

個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）*10住房的

減半征收契稅

個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭*10住房的

減按1%稅率征收契稅
 

特殊行為

具體情況

契稅政策

企業(yè)股權(quán)重組

國有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份85%以上的，對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權(quán)屬

免征

單位、個人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的

不征

企業(yè)合并

合并的企業(yè)承受各方的土地、房屋權(quán)屬的

免征

企業(yè)分立

分設(shè)為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原土地、房屋權(quán)屬的

免征

特殊行為

具體情況

契稅政策

國有、集體企業(yè)出售

被售企業(yè)法人注銷，且買受人與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動用工合同的，承受所購企業(yè)土地的

減半征收

被售企業(yè)法人注銷，且與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動用工合同的，承受所購企業(yè)土地房屋權(quán)屬的

免征

企業(yè)破產(chǎn)

債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的

免征

非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動用工合同的

減半征收

非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動用工合同的

免征

特殊行為

具體情況

契稅政策

房屋的附屬設(shè)施

承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室）所有權(quán)或土地使用權(quán)的

征收契稅

不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)變動的

不征

繼承土地房屋權(quán)屬的

法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地房屋權(quán)屬的

不征

非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前土地房屋權(quán)屬，屬于贈與行為的

征收契稅

事業(yè)單位改制為企業(yè)

投資主體沒有發(fā)生變化的，對改制后的企業(yè)承受原事業(yè)單位土地、房屋權(quán)屬

免征契稅

投資主體發(fā)生變化的，改制后的企業(yè)按照《勞動法》等有關(guān)法律法規(guī)妥善安置原事業(yè)單位全部職工，其中與原事業(yè)單位全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年勞動用工合同的，對其承受原事業(yè)單位的土地、房屋權(quán)屬

免征契稅

投資主體發(fā)生變化的，與原事業(yè)單位30％以上職工簽訂服務(wù)年限不少于三年勞動用工合同的，對其承受原事業(yè)單位的土地、房屋權(quán)屬

減半征收契稅

特殊行為

具體情況

契稅政策

事業(yè)單位改制過程中

改制后的企業(yè)以出讓或國家作價出資（入股）方式取得原國有劃撥土地使用權(quán)的，不屬于契稅減免稅范圍，

按規(guī)定繳納契稅

金融租賃公司售后回租業(yè)務(wù)

對金融租賃公司開展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的

征收

對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權(quán)屬

免征契稅

無實質(zhì)性權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)交易

單位、個人以房屋、土地以外的資產(chǎn)增資，相應(yīng)擴大其在被投資公司的股權(quán)持有比例，無論被投資公司是否變更工商登記，其房屋、土地權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的

不征

個體工商戶的經(jīng)營者將其個人名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至個體工商戶名下，或個體工商戶將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)回原經(jīng)營者個人名下的

合伙企業(yè)的合伙人將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移至合伙企業(yè)名下，或合伙企業(yè)將其名下的房屋、土地權(quán)屬轉(zhuǎn)回原合伙人名下的

免征契稅

特殊行為

具體情況

契稅政策

其他

國務(wù)院批準債轉(zhuǎn)股企業(yè)，債轉(zhuǎn)股后新設(shè)公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的

免征

對承受縣級以上人民政府或國有資產(chǎn)管理部門按規(guī)定進行行政性調(diào)整、劃轉(zhuǎn)國有土地、房屋權(quán)屬的單位

免征

企業(yè)改制重組，同一投資主內(nèi)部企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃撥的

不征

房屋被征收的居民重置住房

①居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償?shù)?/p>

②居民因個人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且不繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價的

免征

①選擇貨幣補償用以重新購置房屋，購房成交價格超過貨幣補償?shù)牟顑r部分

②選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，繳納房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價

征收
 

基本要點

主要規(guī)定

納稅義務(wù)發(fā)生時間

簽訂合同的當天，或者取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當天

申報交稅期限

合同簽訂10日內(nèi)

申報地點

土地、房屋所在地征收機關(guān)