府城房地產(chǎn)開發(fā)公司為內(nèi)資企業(yè)，公司于2008年1月~2011年2月開發(fā)“東麗家園”住宅項目，發(fā)生相關(guān)業(yè)務(wù)如下：
（1）2008年1月通過競拍獲得一宗國有土地使用權(quán)，合同記載總價款17000萬元，并規(guī)定2008年3月1日動工開發(fā)。由于公司資金短缺，于2009年5月才開始動工。因超過期限1年未進行開發(fā)建設(shè)，被政府相關(guān)部門按照規(guī)定征收土地受讓總價款20%的土地閑置費。
（2）支付拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和間接開發(fā)費用合計2450萬元。
（3）2010年3月該項目竣工驗收，應(yīng)支付建筑企業(yè)工程總價款3150萬元，根據(jù)合同約定當期實際支付價款為總價的95%，剩余5%作為質(zhì)量保證金留存兩年，建筑企業(yè)按照工程總價款開具了發(fā)票。
（4）發(fā)生銷售費用、管理費用1200萬元，向商業(yè)銀行借款的利息支出600萬元，其中含超過貸款期限的利息和罰息150萬元，已取得相關(guān)憑證。
（5）2010年4月開始銷售，可售總面積為45000m2，截止2010年8月底銷售面積為40500 m2，取得收入40500萬元；尚余4500m2房屋未銷售。
（6）2010年9月主管稅務(wù)機關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)公司就“東麗家園”項目進行土地增值稅清算，公司以該項目尚未銷售完畢為由對此提出異議。
（7）2011年2月底，公司將剩余4500m2房屋打包銷售，收取價款4320萬元。（其他相關(guān)資料：①當?shù)剡m用的契稅稅率為5%；②城市維護建設(shè)稅稅率為7%；③教育費附加征收率為3%；④其他開發(fā)費用扣除比例為5%）
要求：根據(jù)上述資料，按序號回答下列問題，如有計算，每問需計算出合計數(shù)。
（1）簡要說明主管稅務(wù)機關(guān)于2010年9月要求府城房地產(chǎn)開發(fā)公司對該項目進行土地增值稅清算的理由。
（2）在計算土地增值稅和企業(yè)所得稅時，對繳納的土地閑置費是否可以扣除？
（3）計算2010年9月進行土增值稅清算時可扣除的土地成本金額。
（4）計算2010年9月進行土地增值稅清算時可扣除的開發(fā)成本金額。
（5）在計算土地增值稅和企業(yè)所得稅時，對公司發(fā)生的借款利息支出如何進行稅務(wù)處理？
（6）計算2010年9月進行土地增值稅清算時可扣除的開發(fā)費用。
（7）計算2010年9月進行土增值稅清算時可扣除的營業(yè)稅金及附加。
（8）計算2010年9月進行土地增值稅清算時的增值額。
（9）計算2010年9月進行土地增值稅清算時應(yīng)繳納的土地增值稅。
（10）計算2011年2月公司打包銷售的4500m2房屋的單位建筑面積成本費用。
（11）計算2011年2月公司打包銷售的4500m2房屋的土地增值稅。
【答案】
（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。
府城房地產(chǎn)開發(fā)公司截止2010年8月底已經(jīng)銷售了40500平米的建筑面積，占全部可銷售面積45000平米的90%，已經(jīng)達到了主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的條件。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費在土地增值稅稅前不得扣除，但在企業(yè)所得稅稅前可以扣除。
（3）可以扣除的土地成本金額=（17000＋17000×5%）×90%=16065（萬元）
（4）可以扣除的開發(fā)成本金額=（2450＋3150）×90%=5040（萬元）
（5）超過貸款期限的利息和罰息在土地增值稅稅前不能扣除，在企業(yè)所得稅稅前可以扣除。600萬元中其他的利息支出在土地增稅稅前可以扣除，在企業(yè)所得稅稅前也可以扣除。
（6）可以扣除的開發(fā)費用=（600－150）×90%＋（16065＋5040）×5%=1460.25（萬元）
（7）可以扣除的稅金=40500×5%×（1＋7%＋3%）=2227.5（萬元）
（8）扣除項目金額=16065＋5040＋1460.25＋2227.5＋（16065＋5040）×20%=29013.75（萬元）
增值額=40500－29013.75=11486.25（萬元）
（9）增值率=11486.25÷29013.75×100%=39.59%
應(yīng)納土地增值稅=11486.25×30%=3445.88（萬元）
（10）單位建筑面積成本費用=29013.75÷40500=0.72（萬元）
（11）扣除項目=0.72×4500=3240（萬元）
增值額=4320－3240=1080（萬元）
增值率=1080÷3240×100%=33.33%
應(yīng)納土地增值稅=1080×30%=324（萬元）