近期，北京市地稅局第四稽查局對N房地產(chǎn)開發(fā)公司實施稅收檢查，查實N房地產(chǎn)公司檢查期內(nèi)對已竣工備案的Z小區(qū)房地產(chǎn)項目，未進行所得稅竣工結(jié)算，存在項目成本核算時間劃分不明、已竣工銷售房產(chǎn)多計成本等問題，少繳企業(yè)所得稅。針對企業(yè)的違法事實，該局對其做出補繳企業(yè)所得稅5044萬元，加收滯納金1227萬元的處理決定。
項目分析 房企涉稅疑點突出
不久前，按照專項檢查計劃，北京市地稅局第四稽查局檢查人員對N房地產(chǎn)公司2012年～2013年的納稅情況實施稅收檢查。
N房地產(chǎn)公司成立于2001年3月29日，性質(zhì)為其他有限責(zé)任公司，注冊資金3000萬元，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)管理和家居裝飾等。
N房地產(chǎn)公司開發(fā)的Z小區(qū)項目2008年9月取得建設(shè)部門立項核準(zhǔn)批復(fù)，項目包括住宅、商業(yè)、地下車庫和配套公建等，分北區(qū)和南區(qū)兩部分。檢查人員查前通過查詢建委網(wǎng)站得知，Z小區(qū)項目北區(qū)和南區(qū)的大部分住宅的竣工證明材料已分別于2011年12月、2013年10月報送建設(shè)部門備案。該公司對外銷售信息顯示，企業(yè)2012年～2013年期間對外銷售該項目部分住宅，但檢查人員查詢該公司歷年企業(yè)所得稅申報情況發(fā)現(xiàn)，N房地產(chǎn)公司雖然北區(qū)、南區(qū)大部分住宅已完工并報建設(shè)部門備案，但卻一直未進行企業(yè)所得稅完工清算。
綜合查前外部信息了解和企業(yè)涉稅數(shù)據(jù)分析過程中發(fā)現(xiàn)的疑點，檢查人員認為，N房地產(chǎn)公司存在推遲完工清算時間，將應(yīng)分期結(jié)轉(zhuǎn)的成本一次性結(jié)轉(zhuǎn)，以少繳企業(yè)所得稅嫌疑，決定實地調(diào)閱核查N房地產(chǎn)公司賬簿，對該公司檢查年度已完工開發(fā)產(chǎn)品進行企業(yè)所得稅匯算清繳，查清該企業(yè)是否存在多列成本，少繳企業(yè)所得稅問題。
成本劃分 期間成本多列2億元
在對企業(yè)進行現(xiàn)場核查時，當(dāng)檢查人員詢問Z小區(qū)項目部分住宅已竣工備案，為何企業(yè)不進行完工項目所得稅匯算清繳時，該公司財務(wù)人員稱，因Z小區(qū)項目還未全部銷售完畢，項目很多建設(shè)和銷售成本尚未計入項目內(nèi) ，因此企業(yè)準(zhǔn)備等項目成本全部計算完成后，再進行項目所得稅清算。
對此，檢查人員向企業(yè)財務(wù)人員明確表示，N房地產(chǎn)公司這樣核算不對。國稅發(fā)〔2009〕31號文件明確規(guī)定，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案，應(yīng)視同已經(jīng)完工，需進行已完工產(chǎn)品企業(yè)所得稅匯算清繳。企業(yè)開發(fā)的Z小區(qū)項目2013年既然已有大部分北區(qū)和南區(qū)住宅竣工備案，就必須按照法規(guī)進行所得稅匯算清繳。
檢查人員在核實N房地產(chǎn)公司項目開發(fā)成本資料數(shù)據(jù)的過程中，發(fā)現(xiàn)該公司賬目中有大量2014年后發(fā)生的建筑安裝工程費發(fā)票，涉及金額5600多萬元。同時，檢查人員還發(fā)現(xiàn)企業(yè)將2014年后發(fā)生的“土地征用及拆遷補償費”1.44億元，也列入了2013年竣工項目的成本中。
對此，該公司財務(wù)負責(zé)人解釋稱，Z小區(qū)項目是N房地產(chǎn)公司近年來開發(fā)的唯一一個房地產(chǎn)項目，企業(yè)認為只要與Z小區(qū)項目相關(guān)的成本，都可以計入開發(fā)成本，并在稅前扣除。只要合情理，即使沒有取得合法憑據(jù)的成本費用項目，也應(yīng)該可以做相應(yīng)的扣除。
對此，檢查人員向企業(yè)人員表示，國稅發(fā)〔2009〕31號文件第三十四條明確規(guī)定：“企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)該取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。”同時，按照規(guī)定，2013年企業(yè)已竣工報備項目的成本列支計算截至?xí)r點應(yīng)為2013年12月31日，此時點之后發(fā)生的成本費用，應(yīng)在取得合法憑據(jù)后，結(jié)合Z項目后期施工房屋的完工進度、銷售進度，在當(dāng)年核算時按照收入與成本相配比的原則，逐步結(jié)轉(zhuǎn)并在當(dāng)期進行所得稅稅前扣除。因此，企業(yè)將2014年度發(fā)生的建筑安裝工程費，及“土地征用及拆遷補償費”計入2013年已竣工項目成本的做法是錯誤的。
經(jīng)過檢查人員的稅法宣傳和輔導(dǎo)，該公司最終認可了稅務(wù)機關(guān)的意見。
支出核定 虛列2000萬無關(guān)成本
發(fā)現(xiàn)企業(yè)竣工備案房產(chǎn)計稅支出的劃分存在問題后，檢查人員并未放松對N房產(chǎn)公司檢查年度成本的核查工作，重點對企業(yè)開發(fā)成本會計科目中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費等六項成本項目以及相關(guān)期間費用進行檢查，通過對Z項目建設(shè)的建筑安裝施工合同、工程概預(yù)算和決算報告、收支憑證、票據(jù)、銀行付款憑單等資料逐一進行審核，核查賬目中的票據(jù)憑證是否與其業(yè)務(wù)相關(guān)、成本費用列支項目是否真實，以及相關(guān)資金是否實際支付給供貨方或提供勞務(wù)方等。
檢查人員發(fā)現(xiàn)，N房地產(chǎn)公司賬目中列支的2240萬元開發(fā)成本在業(yè)務(wù)相關(guān)性和憑證真實性等方面存在問題：經(jīng)核查，企業(yè)從建材市場取得的沙石料等成本發(fā)票為假發(fā)票，涉及開票金額70余萬元；賬簿中金額為108萬元的前期工程費、200萬元的開發(fā)間接費，以及總計1862萬元的建筑安裝工程費，經(jīng)查證與N房地產(chǎn)公司開發(fā)的Z小區(qū)項目無關(guān)。按照稅法規(guī)定，以上幾筆共計2240萬元的成本費用不應(yīng)在稅前列支扣除。
在對檢查年度Z小區(qū)項目完工產(chǎn)品開發(fā)成本進行仔細審核后，檢查人員核實其賬目中計算的開發(fā)成本共計9.7億多元，剔除不允許扣除的開發(fā)成本2240萬元，最終核定檢查期間完工項目的計稅成本為9.5億元。
此外，檢查人員還發(fā)現(xiàn)，N房地產(chǎn)公司在Z小區(qū)項目完工產(chǎn)品開發(fā)成本核算時，未遵照國稅發(fā)〔2009〕31號文件第二十九條規(guī)定，對9.5億元開發(fā)成本費用按照能否區(qū)分使用方向、確認最終使用對象等標(biāo)準(zhǔn)，進行直接成本和共同成本劃分。未劃分確認成本性質(zhì)和金額會直接影響檢查期內(nèi)已完工項目公共配套設(shè)施費等成本費用的歸集和分配的計算比例，進而對企業(yè)應(yīng)繳納的所得稅款計算產(chǎn)生較大影響，可能會涉及幾十萬元，甚至上百萬元的稅款征收問題。
檢查人員向N房產(chǎn)開發(fā)公司人員詳細解讀了相關(guān)稅法條款，并講明不進行成本性質(zhì)劃分的利害，企業(yè)財務(wù)人員接受檢查人員的意見，在檢查人員的指導(dǎo)下，對檢查期間Z小區(qū)項目完工產(chǎn)品的直接成本和共同成本進行了歸集和區(qū)分，最終確定直接成本為3.5億元，共同成本為6億元。
經(jīng)過對N房地產(chǎn)公司檢查年度Z小區(qū)項目完工產(chǎn)品開發(fā)成本的逐項復(fù)核，剔除該公司檢查年度竣工項目中多計的2億元開發(fā)費用，以及2240萬元與項目無關(guān)的開發(fā)成本，確定計稅直接成本和間接成本后，經(jīng)過測算，檢查人員確定了N房地產(chǎn)公司檢查年度Z小區(qū)項目“可售面積單位計稅成本”和“已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本”，由此計算并最終確定，N房地產(chǎn)公司檢查年度應(yīng)補繳企業(yè)所得稅5044萬元。
面對檢查人員提供的翔實數(shù)據(jù)和充分的稅法依據(jù)，N房地產(chǎn)公司負責(zé)人最終承認了通過推遲完工清算時間、違法列支成本，在檢查年度少繳納企業(yè)所得稅的違法事實，北京市地稅局第四稽查局依法向企業(yè)追繳了稅款并加收了滯納金。
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