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　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：
　　(一)土地增值稅的清算條件
　　(二)清算時相關(guān)問題的處理
　　(三)公共設(shè)施處理原則
　　(四)土地增值稅的核定征收
　　【所屬章節(jié)】：
　　本考點屬于《稅法二》第三章土地增值稅第六節(jié)申報和繳納的內(nèi)容。
　　【基礎(chǔ)考點】：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理
　　(一)土地增值稅的清算條件：
　　1.符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：
　　①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;
　?、谡w轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;
　?、壑苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
　　2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：
　　①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;
　?、谌〉娩N售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
　?、奂{稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;
　?、苁《悇?wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。
　　(二)清算時相關(guān)問題的處理
　　1.土地增值稅清算時收入的確認(rèn)
　　土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。
　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，扣除項目金額的確定
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。
　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除(同前面規(guī)定)
　　4.房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納土地閑置費不得扣除。
　　5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的扣除
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。
　　6.關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題
　　(1)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。
　　(2)開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
　　(3)貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。
　　7.關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的加計問題
　　8.土地增值稅清算后應(yīng)補繳的土地增值稅加收滯納金問題
　　納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。
　　(三)公共設(shè)施處理原則
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
　　1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除;
　　2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除;
　　3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。
　　4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
　　(四)土地增值稅的核定征收
　　1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;
　　2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
　　3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的;
　　4.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;
　　5.申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。