應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×扣除系數(shù)
計(jì)算步驟如下：
(1)計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入;
(2)計(jì)算扣除項(xiàng)目金額;
(3)計(jì)算增值額;
(4)計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例，確定適用稅率;
(5)計(jì)算應(yīng)納稅額。
【典型例題1】假定某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房一棟，取得收入總額為1000萬(wàn)元，應(yīng)扣除的購(gòu)買(mǎi)土地的金額、開(kāi)發(fā)成本的金額、開(kāi)發(fā)費(fèi)用的金額、相關(guān)稅金的金額、其他扣除金額合計(jì)為400萬(wàn)元。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)繳納的土地增值稅。
(1)增值額=1000-400=600(萬(wàn)元)
(2)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率=600÷400=150%，確定稅率
(3)應(yīng)繳納土地增值稅=600×50%-400×15%=240(萬(wàn)元)
【說(shuō)明】特殊售房方式應(yīng)納稅額的計(jì)算方法
土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。
納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，對(duì)允許扣除項(xiàng)目的金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?。若按此辦法難以計(jì)算或明顯不合理，也可按建筑面積或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)??？鄢?xiàng)目金額=扣除項(xiàng)目總金額×(轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建筑面積/受讓土地使用權(quán)的總面積)
【典型例題2】
某市一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，2014年發(fā)生如下業(yè)務(wù)：
(1)3月份銷售10年前建造的舊辦公樓一棟，取得銷售收入1200萬(wàn)元;該辦公樓的原值為1000萬(wàn)元，已提取折舊400萬(wàn)元。經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，該辦公樓成新度為30%，目前建造同樣的辦公樓需要1500萬(wàn)元;轉(zhuǎn)讓辦公樓時(shí)向政府補(bǔ)繳出讓金80萬(wàn)元，其他相關(guān)費(fèi)用20萬(wàn)元。
(2)通過(guò)競(jìng)拍取得一宗土地使用權(quán)，支付價(jià)款、稅費(fèi)合計(jì)6000萬(wàn)元，本年度占用80%開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓。開(kāi)發(fā)期間發(fā)生開(kāi)發(fā)成本4000萬(wàn)元;發(fā)生管理費(fèi)用2800萬(wàn)元、銷售費(fèi)用1600萬(wàn)元、利息費(fèi)用400萬(wàn)元(不能提供金融機(jī)構(gòu)的證明)。9月份該寫(xiě)字樓竣工驗(yàn)收，10-12月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將寫(xiě)字樓總面積的3/5直接銷售，銷售合同記載取得收入為12000萬(wàn)元。12月，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的建筑材料供應(yīng)商催要材料價(jià)款，經(jīng)雙方協(xié)商，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司用所開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓的1/5抵償材料價(jià)款。剩余的1/5公司轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)自用。(注：開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除的比例為10%。)
1.轉(zhuǎn)讓舊辦公樓土地增值稅的準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的金額共計(jì)(　)萬(wàn)元。
『答案解析』扣除項(xiàng)目金額=1500×30%+80+20+1200×5%×(1+7%+3%)+1200×0.05%=616.6(萬(wàn)元)
2.轉(zhuǎn)讓舊辦公樓應(yīng)繳納土地增值稅(　)萬(wàn)元。
『答案解析』增值額=1200-616.6=583.4(萬(wàn)元)，增值率=583.4÷616.6×100%=95%，應(yīng)繳納土地增值稅=583.4×40%-616.6×5%=202.53(萬(wàn)元)
3.寫(xiě)字樓土地增值稅準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的金額共計(jì)(　)萬(wàn)元。
『答案解析』抵債部分的寫(xiě)字樓也應(yīng)視同銷售繳稅。
土地使用權(quán)金額=6000×80%×(4÷5)=3840(萬(wàn)元)
開(kāi)發(fā)成本=4000×(4÷5)=3200(萬(wàn)元)
開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(3840+3200)×10%=704(萬(wàn)元)
稅金及附加=16000×5%×(1+7%+3%)=880(萬(wàn)元)
加計(jì)扣除金額=(3840+3200)×20%=1408(萬(wàn)元)
扣除項(xiàng)目金額總計(jì)=3840+3200+704+880+1408=10032(萬(wàn)元)
4.銷售寫(xiě)字樓應(yīng)繳納土地增值稅(　)萬(wàn)元。
『答案解析』銷售收入=12000÷3×4=16000(萬(wàn)元)
增值額=16000-10032=5968(萬(wàn)元)
增值率=5968÷10032×100%=59.49%，
應(yīng)繳納土地增值稅=5968×40%-10032×5%=1885.6(萬(wàn)元)