1.非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定
(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;
②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
3.其他：
(1)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。
(2)與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)(庫)、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，按以下原則處理：
A.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除;
B.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除;
C.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
(3)銷售已裝修的房屋的裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
4.在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。
【典型例題1-考題多選】
下列稅務(wù)處理中，符合土地增值稅清算制度規(guī)定的有(　)。
A.納稅人清算補(bǔ)繳的土地增值稅，不加收滯納金
B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)，不得扣除
C.回遷戶支付給房地產(chǎn)企業(yè)的補(bǔ)價(jià)，應(yīng)作為當(dāng)期的收入
D.對(duì)于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致
E.對(duì)于應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)
『正確答案』ABDE
『答案解析』選項(xiàng)C，回遷戶支付給房地產(chǎn)企業(yè)的補(bǔ)價(jià)，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
【典型例題2-考題多選】下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的說法，正確的有(　)。
A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)可以扣除
B.對(duì)于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，清算方式應(yīng)保持一致
C.貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)
D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費(fèi)用不得超過房屋原值的10%
E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除
『正確答案』BCE
『答案解析』房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除;房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的裝修費(fèi)可以作為開發(fā)成本扣除。
【典型例題3-P403】
某房地產(chǎn)開發(fā)公司2009年開發(fā)商品房對(duì)外出售，具體情況如下(公司營業(yè)稅稅率5%、城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%、教育費(fèi)附加征收率3%、印花稅稅率0.5‰(已記入公司“管理費(fèi)用”中)、企業(yè)所得稅稅率25%)
1.按轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)合同取得收入4 000萬元;
2.支付取得土地使用權(quán)的金額800萬元;
3.開發(fā)成本費(fèi)用1 500萬元;
4.開發(fā)費(fèi)用250萬元(當(dāng)?shù)卣?guī)定開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%)。
公司計(jì)算應(yīng)繳納的有關(guān)稅金如下：
(1)應(yīng)繳納營業(yè)稅=4 000×5%=200(萬元)
(2)應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅=200×7%=14(萬元)
(3)應(yīng)繳納教育費(fèi)附加=200×3%=6(萬元)
(4)應(yīng)繳納印花稅=4 000×0.5‰=2(萬元)
(5)應(yīng)繳納土地增值稅：
①扣除項(xiàng)目金額=800+1500+250+222+(800+1500)×20%=3 232(萬元)
②增值額=4 000-3232=768(萬元)
③增值率=768÷3232×100%≈24%
④應(yīng)繳納土地增值稅=768×30%-3232×0=230.4(萬元)
(6)應(yīng)繳納企業(yè)所得稅=(4 000-3 232-230.4)×25%=134.40(萬元)
要求：
1.根據(jù)上述核算資料，分析公司計(jì)算應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)是否正確?錯(cuò)在何處?
2.核定該公司應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)是多少?
『正確答案』
1.公司自行計(jì)算應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅正確，土地增值稅、企業(yè)所得稅錯(cuò)誤。
(1)計(jì)算土地增值額時(shí)，其開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的比例計(jì)算扣除，而企業(yè)按照實(shí)際數(shù)扣除。
(2)按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納的印花稅，應(yīng)記入其“管理費(fèi)用”賬戶中，計(jì)算土地增值額時(shí)不再單獨(dú)扣除。如果轉(zhuǎn)讓時(shí)印花稅未記入其“管理費(fèi)用”，可做扣除。
(3)公司在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)，扣除金額中含有計(jì)算土地增值額時(shí)的加計(jì)扣除金額，加計(jì)扣除金額允許作為計(jì)算土地增值額時(shí)的扣除數(shù)，企業(yè)所得稅的扣除項(xiàng)目中沒有該項(xiàng)規(guī)定。