房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)均衡關(guān)系的計(jì)量分析

　　理論研究發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)一樣，存在運(yùn)行周期，且兩者的周期密切相關(guān)。早在20世紀(jì)60年代，美國(guó)的stephen A.Pyhrr等房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家開(kāi)始致力于西方房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期研究，分別從微觀和宏觀角度探索房地產(chǎn)周期波動(dòng)及其機(jī)理。為房地產(chǎn)價(jià)格研究提供了一種新思路，也在一定程度上解釋了房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)規(guī)律。隨著房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的地位日益彰顯，國(guó)內(nèi)學(xué)者也越發(fā)重視房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展問(wèn)題。譚雪芹采用VAR模型分析認(rèn)為房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值之間存在著顯著的正相關(guān)關(guān)系。賈曉惠運(yùn)用回歸分析法，發(fā)現(xiàn)上?，F(xiàn)在較高的房地產(chǎn)價(jià)格基本由宏觀經(jīng)濟(jì)支撐。祁神軍則采用K線理論及工具，剖析房地產(chǎn)擴(kuò)張和收縮的周期波動(dòng)機(jī)理。房地產(chǎn)周期同宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)趨勢(shì)總體一致，但房地產(chǎn)的波動(dòng)幅度要大于宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)幅度的?；谝陨涎芯坷碚?，客觀看待房?jī)r(jià)上漲現(xiàn)象，而不是批判地偏重指責(zé)原因，正確認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)上漲由宏觀經(jīng)濟(jì)支撐這一客觀事實(shí)，才能靠攏市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本立場(chǎng)，制定出遵循供求規(guī)律的房地產(chǎn)調(diào)控政策。
 

　　1998年，國(guó)家為了刺激內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，頒布實(shí)施了住房貨幣化改革，但是無(wú)形中助長(zhǎng)了樓市的泡沫化發(fā)展。2003年以來(lái)，政府屢出重拳加以規(guī)范和調(diào)控。

　　但是房地產(chǎn)價(jià)格在連續(xù)嚴(yán)格調(diào)控的情況下依然只升不降，這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)存在著并軌運(yùn)行的特點(diǎn)。宏觀經(jīng)濟(jì)正處于上升通道，城市化和居民收入水平不斷提高，房地產(chǎn)需求持續(xù)增加。此外，經(jīng)濟(jì)上揚(yáng)帶來(lái)投資資金增加，投資熱點(diǎn)的泛地產(chǎn)業(yè)吸引大量資金流入。經(jīng)濟(jì)需求及資金力量的讓房地產(chǎn)價(jià)格維持強(qiáng)硬的上升勢(shì)頭。據(jù)《2010年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況》顯示：2010年12月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.4%，環(huán)比上漲0.3%。在通貨膨脹因素的影響下，2010年11月以來(lái)，一些地方高價(jià)地再度出現(xiàn)，部分未實(shí)施限購(gòu)的中心城市的住房交易的量?jī)r(jià)齊升，限購(gòu)城市周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)較快上漲。
 

　　*9，變量選取說(shuō)明。綜合考慮宏觀經(jīng)濟(jì)各方面情況，選取六個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。其中，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）代表經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體情況，體現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)（CPI）、進(jìn)出口商品總額（IMEX）、本期投資完成額（INV）代表消費(fèi)、出口和投資“三架馬車”的現(xiàn)實(shí)情況。財(cái)政收入（FIN）和活期存款利率（RES）一定程度上反映財(cái)政政策和貨幣政策。為了綜合反映上述六項(xiàng)指標(biāo)的有效信息，又避免數(shù)據(jù)的簡(jiǎn)單融合失真，采用主成分分析法獲得一組綜合反映宏觀經(jīng)濟(jì)信息的新數(shù)據(jù)（MAC）。房屋銷售價(jià)格指數(shù)（HSS）最能體現(xiàn)公眾對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)預(yù)期，所以選擇房屋銷售價(jià)格指數(shù)這一核心指標(biāo)來(lái)反映房地產(chǎn)價(jià)格的整體性變化。
 

　　第二，MAC與HSS的長(zhǎng)期關(guān)系模型構(gòu)建。主成分分析從原始變量中導(dǎo)出少數(shù)幾個(gè)主分量，使它們盡可能多地保留原始變量的信息，且彼此間互不相關(guān)。在實(shí)際運(yùn)用過(guò)程中，它往往作為許多大型研究的中間步驟。運(yùn)用SPSS19.0進(jìn)行主成分分析：旋轉(zhuǎn)之后，主成分1（F1）解釋原始變量總方差的66.085%，主成分2（F2）解釋23.805%，兩個(gè)主成分能夠反映原始變量89.89%的信息。由于GDP、IMEX、INV和FIN對(duì)F1依賴較大，CPI和RES對(duì)F2依賴較大，明確兩個(gè)主成分的經(jīng)濟(jì)意義，F(xiàn)1代表經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)因素，F(xiàn)2代表經(jīng)濟(jì)預(yù)期因素。再由F1和F2反映出的原始變量信息的占比，計(jì)算綜合宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)F（MAC）。

　　平穩(wěn)序列的每個(gè)數(shù)值都從一個(gè)概率分布中隨機(jī)得到，都必須滿足以下條件：①均值 ，與時(shí)間 無(wú)關(guān)的常數(shù)②方差 ，與時(shí)間 無(wú)關(guān)的常數(shù)③協(xié)方差 ，只是與時(shí)間間隔 有關(guān)，與時(shí)間 無(wú)關(guān)的常數(shù)。以Eviews6.0的ADF法檢驗(yàn)MAC和HSS的平穩(wěn)性：MAC和HSS的檢驗(yàn)T統(tǒng)計(jì)量值分別是2.008277和-1.910599，比顯著性水平為1%、5%和10%的臨界值都要大，不能拒絕存在單位根的原假設(shè)，是非平穩(wěn)的。但是MAC和HSS經(jīng)過(guò)一次差分再進(jìn)行單位根檢驗(yàn)時(shí)拒絕存在單位根的原假設(shè)而變得平穩(wěn)，即MAC和HSS是一階單整的。

　　協(xié)整性分析研究經(jīng)濟(jì)變量間是否存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系。假設(shè)X與Y存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系， ，若 對(duì)其均衡點(diǎn)的偏離從本質(zhì)上說(shuō)是臨時(shí)性的，那么隨機(jī)干擾項(xiàng) 必須是平穩(wěn)序列。長(zhǎng)期均衡關(guān)系使變量在某時(shí)期受到干擾的偏離能在下一期進(jìn)行調(diào)整而回到均衡狀態(tài)。為了確定HSS和MAC是否存在內(nèi)在均衡機(jī)制，采用AEG協(xié)整分析法，先得到協(xié)整回歸模型：

　?。?6.85073） （1.014489） （10.36982） （-4.324516）

　　R2=0.863779 DW=2.090974

　　再用ADF檢驗(yàn)法對(duì)模型的殘差序列 進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)：檢驗(yàn)T統(tǒng)計(jì)值是-7.240618，比顯著性水平為1%、5%和10%的臨界值都小，

　　拒絕存在單位根的原假設(shè)，即 是平穩(wěn)的。表明HSS與MAC存在著長(zhǎng)期的協(xié)整關(guān)系，由上述線性模型表示。模型代表解釋了HSS變動(dòng)的86.3779%，MAC對(duì)HSS的長(zhǎng)期影響彈性系數(shù)為0.690982，說(shuō)明上升的宏觀經(jīng)濟(jì)會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)上漲，符合經(jīng)濟(jì)意義。
 

　　第三，誤差修正模型ECM——HSS與MAC的短期關(guān)系。協(xié)整回歸的誤差項(xiàng) 是均衡誤差，為了增強(qiáng)模型的精度，需建立短期動(dòng)態(tài)模型來(lái)彌補(bǔ)長(zhǎng)期靜態(tài)模型的不足，建立HSS與MAC的短期關(guān)系模型：

　?。?.390517） （1.148498） （-4.442641） （6.248139） （-3.280501）

　　R2=0.410643 DW=2123801

　　當(dāng)年的MAC對(duì)HSS的短期影響彈性系數(shù)為1.463332，

　　大于長(zhǎng)期系數(shù)0.69098，表明MAC對(duì)HSS的短期影響比長(zhǎng)期影響大。而HSS的長(zhǎng)期效應(yīng)對(duì)短期動(dòng)態(tài)的修正系數(shù)為-0.455289，如果上一年的房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)的長(zhǎng)期均衡誤差 為負(fù)，誤差修正項(xiàng)將使本年的房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)向高方向變動(dòng)；如果房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)過(guò)快增長(zhǎng)則可通過(guò)誤差修正項(xiàng)使其增長(zhǎng)變慢，-0.455289說(shuō)明誤差項(xiàng)對(duì)HSS的修正作用為反方向的。

　　通過(guò)以上的檢驗(yàn)分析，可以得到結(jié)論：房地產(chǎn)價(jià)格與宏觀經(jīng)濟(jì)存在緊密的正相關(guān)關(guān)系，并且這種關(guān)系是長(zhǎng)期均衡的，也就是說(shuō)即使在短期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)相背離，但是在內(nèi)在均衡機(jī)制的作用下，兩者最終還是會(huì)漸漸趨于一致。這個(gè)結(jié)論解釋了近幾年房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲是由于宏觀經(jīng)濟(jì)的高位運(yùn)行帶動(dòng)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。
 

　　在全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇放緩的環(huán)境下，2012年樓市調(diào)控效應(yīng)和地方政府債務(wù)的累積將使經(jīng)濟(jì)和物價(jià)的增速出現(xiàn)“雙降”，通貨膨脹下行趨勢(shì)確立 ，但是物價(jià)的中長(zhǎng)期上漲壓力仍然存在。保增長(zhǎng)，防通脹的經(jīng)濟(jì)政策仍會(huì)執(zhí)行，宏觀經(jīng)濟(jì)將會(huì)保持一個(gè)較穩(wěn)定的增長(zhǎng)步伐。近期樓市“拐點(diǎn)”初現(xiàn)，但房地產(chǎn)調(diào)控政策短期不會(huì)改變，2012年樓市調(diào)整還將延續(xù)。政策作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始走向分化，競(jìng)爭(zhēng)加劇，資金風(fēng)險(xiǎn)加大，市場(chǎng)泡沫開(kāi)始收縮，部分城市的房?jī)r(jià)面臨下降趨勢(shì)。

　　在宏觀經(jīng)濟(jì)上揚(yáng)帶動(dòng)與房地產(chǎn)調(diào)控政策的下行抑制的共同作用下，房地產(chǎn)價(jià)格將最終表現(xiàn)為維持可控的增長(zhǎng)勢(shì)頭。但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè) “資金池子”的作用，加上通貨膨脹和充裕流動(dòng)性的支撐，短期內(nèi)難以壓降。房?jī)r(jià)調(diào)控仍要緊抓不放，注重加快調(diào)整市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，提高經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的比重，提高供求的匹配程度。加強(qiáng)規(guī)范房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和中介組織的行為，建立完善的監(jiān)控制度。政策配合進(jìn)一步發(fā)揮市場(chǎng)淘汰機(jī)制作用，提高市場(chǎng)集中度。隨著泡沫經(jīng)濟(jì)不斷得到擠壓、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加強(qiáng)、國(guó)家宏觀調(diào)控的迸一步成熟以及購(gòu)買者理性的增加，我國(guó)房市未來(lái)的價(jià)格會(huì)逐漸趨于合理化，房?jī)r(jià)收入比進(jìn)入一個(gè)可維持的空間。