什么是業(yè)務(wù)調(diào)整資金(AFFO)？
經(jīng)營(yíng)調(diào)整資金(AFFO)是REIT財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)的衡量標(biāo)準(zhǔn)，它被用作經(jīng)營(yíng)資金(FFO)的替代方案。與FFO相比，AFFO是一種更好的度量方法，因?yàn)榍罢呖紤]了不動(dòng)產(chǎn)在其生命周期內(nèi)的維護(hù)成本。AFFO的價(jià)值是通過對(duì)FFO數(shù)字進(jìn)行調(diào)整，以扣除維持房地產(chǎn)運(yùn)行和產(chǎn)生收入所需的經(jīng)常性支出而獲得的。
 
業(yè)務(wù)調(diào)整資金
對(duì)FFO數(shù)據(jù)的另一項(xiàng)調(diào)整是租金的直線，它將租金支出分?jǐn)偟轿飿I(yè)的使用壽命內(nèi)。投資者將AFFO作為REIT從凈收益中支付股息能力的更好指標(biāo)。
業(yè)務(wù)調(diào)整資金要點(diǎn)：
1.經(jīng)營(yíng)調(diào)整資金(AFFO)是REIT財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)的衡量標(biāo)準(zhǔn)，它被用作經(jīng)營(yíng)資金(FFO)的替代方案。
2.它的計(jì)算方法是調(diào)整FFO值，以扣除常態(tài)化經(jīng)常支出和使用直線租金。
3.業(yè)務(wù)調(diào)整資金是投資者和分析師用來確定公司未來向股東支付股息的能力。
如何計(jì)算經(jīng)營(yíng)調(diào)整資金？
在計(jì)算AFFO時(shí)，第一步是計(jì)算營(yíng)運(yùn)資金，即衡量REIT租賃活動(dòng)的現(xiàn)金流。FFO最初是由美國房地產(chǎn)投資信托協(xié)會(huì)(NAREIT)引入的，用于衡量reit產(chǎn)生的現(xiàn)金流。
業(yè)務(wù)調(diào)整資金是指從凈收入中扣除出售物業(yè)的任何收益，再加上折舊和攤銷成本。FFO的計(jì)算不包括出售房產(chǎn)所得的價(jià)值，因?yàn)檫@些交易是一次性事件，并不影響房地產(chǎn)投資信托基金未來收益的潛力。業(yè)務(wù)調(diào)整資金的公式如下：
業(yè)務(wù)調(diào)整資金=凈收益-標(biāo)的資產(chǎn)銷售收益+折舊+攤銷
一旦得到FFO的價(jià)值，任何資本化和攤銷的經(jīng)常性支出就會(huì)被扣除。這些支出包括為維持房地產(chǎn)投資信托基金所擁有的物業(yè)而發(fā)生的成本。其中一些費(fèi)用包括油漆項(xiàng)目、屋頂更換、重新鋪設(shè)管道、租戶改善等。對(duì)FFO進(jìn)行的另一項(xiàng)調(diào)整是租金的直線化，即在整個(gè)租賃期間平均分配租金和租賃費(fèi)用。
業(yè)務(wù)調(diào)整資金的公式如下：
業(yè)務(wù)調(diào)整資金=運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流-經(jīng)常性資本支出-直線租金
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