放松調(diào)控“只做不說”攬客手段花樣百出促銷優(yōu)惠愈演愈烈
  地方與房企動作頻頻聯(lián)合救市
  近月來,在房地產(chǎn)市場下滑的背景下,地方放松調(diào)控動作頻頻,從放松限購、限價,到擴大資金支持力度,再到調(diào)整落戶條件,各地從不同角度試探房地產(chǎn)調(diào)控放松的底線。與此同時,為提高樓盤成交量,加快資金周轉,各房企降價又促銷,甚至推出“降價險”,花樣百出吸引購房者。
  業(yè)內(nèi)人士認為,這一輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整期會比較長,對地方政府救市的效果不能期望過高。而對于購房者而言,開發(fā)商的價格游戲觸動有限。由于庫存高企,對于房企來說,如果想吸引客源,讓出部分利潤是*4選擇。
  焦急
  地方放松限購“只做不說”
  有消息稱,從7月14日起,南昌將有條件放開住房限購,除了東湖、西湖、青云譜、青山湖4個區(qū),其他市區(qū)區(qū)域不再限購,成為繼呼和浩特、濟南之后第三個正式取消限購的城市。
  對此,南昌市房管局開發(fā)管理處相關人士向《經(jīng)濟參考報》記者表示,目前并未收到任何通知。
  但有業(yè)內(nèi)人士透露,南昌現(xiàn)階段是“只做不說”,只是沒有公開發(fā)文件。“此次沒有通過官方下文,而是通過房地產(chǎn)協(xié)會進行電話溝通,以傳遞新政執(zhí)行。”
  放松原因是年初以來,新建商住房銷量逐漸下滑,偏于低迷。
  數(shù)據(jù)顯示,2月至6月,南昌新建商品房成交1.6萬套,成交面積180萬平方米,其中,商品住宅成交1.3萬套,143萬平方米。去年同期,兩組數(shù)據(jù)分別是2.03萬套、204萬平方米和1.57萬套、160萬平方米,新建商品房和新建商品住房成交套數(shù)同比分別下降21%、18%。更值得一提的是,4月底至今南昌市新建商品房面積庫存量超過2013年的銷售量。
  上述人士表示,在極大的庫存壓力下,南昌將實時觀察限購放松效果,若效果不佳,將繼續(xù)擴大非限購范圍。
  “‘只做不說’已成地方政府約定俗成的動作。”上述人士指出。除現(xiàn)階段已正式公布放松限購的呼和浩特和濟南外,天津、廈門、溫州等多地也“只做不說”,悄然放開限購措施。
  具體來看,目前福州只要是全款購房(包括一次性以及分批付清),即可不受到限購政策限制;廈門非戶籍人士已可以通過“補稅”方式取得購房資格;天津雖然取消了藍印戶口,但悄然放開了購買第三套房限制。
  此外,部分城市選擇放松限價。廣州增城、從化以及一些中心區(qū)原本一些樓盤因價格過高而網(wǎng)簽受限的現(xiàn)象得到松綁,北京今年初同樣也已經(jīng)取消對高價樓盤的入市限制。
  放松購房支持方面,鄭州全市約有100多個樓盤可享受*670萬元的“組合貸”(其中公積金貸款部分,*6不超過45萬元;商業(yè)貸款部分,最低不低于5萬元),首套房首付三成,二套房首付四成;蕪湖對符合條件的高校畢業(yè)生購房安家補助政策進行調(diào)整,取消之前“就業(yè)滿3年”才可獲得購房補助(1萬元或2萬元)的時間限制。
  調(diào)整戶籍政策方面,武漢從7月1日起,畢業(yè)超過2年在武漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)的高校畢業(yè)生,具備相應資格即可落戶,而原本要求畢業(yè)2年之內(nèi)才有資格;此前,貴州也宣布全面開放落戶限制,鼓勵更多人在中心城鎮(zhèn)、城市落戶安居。
  中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示,2014年以來,房地產(chǎn)市場突如其來的走勢逆轉令整個行業(yè)始料未及。去年末17個調(diào)控升級的一二線城市中,有11個城市今年成交降幅超過25%,受政策從緊影響顯著。
  與此同時,截至6月底,上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26218萬平方米,環(huán)比增長2.8%,同比增長22.9%,庫存再創(chuàng)歷史新高。
  “從全國房地產(chǎn)市場看,出現(xiàn)問題的城市特別是三四線城市,因為人口凈流入減少,實際需求萎縮,難以消耗之前已經(jīng)積壓嚴重的土地及在售庫存。”張大偉說。
  他認為,從貴陽發(fā)布納入本省其他多市人口基數(shù),享受本地戶籍政策,到無錫買房落戶面積降為60平方米,再到海口出臺落戶新政策,根本目的都是為了解決人口問題,搶人,利用城鎮(zhèn)化,提高購房人口基數(shù),達到刺激房地產(chǎn)的目的。
  熱切
  房企花樣百出促成交
  在地方政府想盡辦法“搶人”的同時,房企也在花樣百出地想著“搶人”。
  近日,北京的珠江四季悅城項目推出“購房保值計劃”,其中包括“買房降價險”和“無理由退房”兩項。購房者如果選擇“降價險”的方式買房,9成房款即可買房,余下10%作為保證金由客戶保留。到約定的交房時間前四個月(2015年6月底),如房價沒降,總房款10%的保證金再由購房者交給開發(fā)商;如果降價了,由珠江人保代客戶向開發(fā)商支付余款,無需客戶返還保證金。
  至于如何判定是否降價,則是以交房前四個月客戶所購買房源與相鄰樓棟的在售相同樓層、相同朝向房源價格相比。除此之外,四季悅城項目還推出了“無理由退房”政策,在購房后一年內(nèi)至交樓前,如果房價下跌很大,難以通過“降價險”補差價,購房者可以申請無理由退房。
  與此同時,大連、北京、西安、廣州等多地推出“零首付”“一成首付”優(yōu)惠活動。西安方面,恒大、天朗等知名房企加推特價房入市,*6優(yōu)惠20萬元。中海“凱旋門”樓盤除了打出了6900元的特價,還推出“0首付”促銷。此外,西影路“海倫國際”等樓盤也宣稱推出史無前例的巨大優(yōu)惠,“0首付,0月供”。北京方面,珠江四季悅城6月也曾推出零首付活動。
  張大偉表示,7月全國新房市場開局并不樂觀,成交量較6月的年度低位水平進一步下探,大部分城市的二手房市場也出現(xiàn)成交下滑。中原監(jiān)測的40個城市數(shù)據(jù)顯示,7月前6日新建住宅成交面積日均值較6月下降14%,且各線城市均呈現(xiàn)下滑走勢,一線、二線及三四線城市降幅分別為14%、19%、11%。
  “促銷主要是因為市場降溫導致,為了吸引客戶眼球,增加入市積極性,提高房價只漲不跌的信心。目前市場大部分項目去化放緩,直接降價容易導致前期客戶糾紛,選擇保值保證,可以一定程度上提高項目熱度。”張大偉說。
  張大偉認為,搶客源成為地方政府與房企*9目標,但購房者更希望看到價格的實際變動,這種數(shù)字價格游戲,實際上對購房者的觸動有限。對于房企來說,如果想吸引客源,讓出部分利潤是*4選擇。
  淡定
  房地產(chǎn)調(diào)整期拉長
  盡管地方政府紛紛放松限購,但業(yè)內(nèi)人士認為,這一輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整期會比較長,對救市效果不能期望過高。
  上海易居研究員認為,6月份去庫存化周期超過18個月,表明去化壓力空前大,這將壓制房價,預計未來幾個月多數(shù)城市房價將下跌。從今年上半年行情看,去庫存化的速度不斷放緩,房企的資金周轉也愈發(fā)艱難。伴隨庫存增加這個態(tài)勢,地方政府救市的沖動也愈發(fā)強烈。但目前來看,救市的效果難以在短期內(nèi)釋放出來,庫存積壓帶來的負面效應還會持續(xù)一段時間。
  長富匯銀總裁張保國也認為,今年房地產(chǎn)市場分化會加劇,可能是一個更大的U形,時間要長一點,尤其是底部偏長。
  有分析指出,本輪市場出現(xiàn)降溫的原因與往年不一樣,不同于2008年市場受外圍金融危機影響波及步入全面下行通道,本輪市場轉冷更多由于前期房價過快上漲等市場本身風險因素積累,以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此,雖然2008年末對樓市的諸多刺激性措施引發(fā)2009年市場大幅反彈,本輪日益強烈的調(diào)控微調(diào)效果將不同于此前的市場反應。
  海通證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師涂力磊表示,本輪調(diào)整預計是中型幅度調(diào)整,時間從2014年3月開始,經(jīng)歷9至15個月,最晚可能在明年二季度能夠恢復,原因在于當前政策“只托不舉”,沒有出現(xiàn)大幅拐點。

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