大型房企不斷降價(jià)銷售以回籠資金的同時(shí)，圍繞困境項(xiàng)目與企業(yè)的并購(gòu)潮也悄然啟幕。
　　“最近兩三個(gè)月，我們明顯感覺(jué)市場(chǎng)上拋售出來(lái)的二手項(xiàng)目越來(lái)越多。”旭輝集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《*9財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，“這些項(xiàng)目的賣方，多是資金鏈緊張或是看空后市的小開(kāi)發(fā)商。”
　　標(biāo)準(zhǔn)普爾日前發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，艱難的經(jīng)營(yíng)環(huán)境將進(jìn)一步令房地產(chǎn)商兩極分化，小型開(kāi)發(fā)商的融資狀況將最為艱難。
　　緊繃的資金鏈
　　位于福州長(zhǎng)樂(lè)的泰禾紅譽(yù)樓盤日前傳出單套降價(jià)30萬(wàn)～40萬(wàn)元的消息，相當(dāng)于每平方米至少降價(jià)兩三千元。這也引起了數(shù)百名老業(yè)主的抗議。
　　業(yè)主陳先生告訴本報(bào)記者，去年他買的時(shí)候是每平方米1.3萬(wàn)元，現(xiàn)在降到每平方米只有一萬(wàn)元。
　　該樓盤一位銷售人員告訴本報(bào)，這只是此前針對(duì)內(nèi)部員工所作的一個(gè)促銷活動(dòng)，數(shù)量也只有幾套，現(xiàn)在這個(gè)活動(dòng)已經(jīng)沒(méi)有了。
　　“我們發(fā)現(xiàn)賣掉的房子并不是賣給員工，而是和員工沒(méi)有任何親屬關(guān)系的人員。”陳先生說(shuō)，老業(yè)主們大概抗議了九天，但泰禾紅譽(yù)的負(fù)責(zé)人一直不肯露面?？偛渴袌?chǎng)辦會(huì)同當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局、住建局進(jìn)行協(xié)調(diào)，承諾本周五給出答復(fù)。
　　這也是目前樓市下行的情況下，開(kāi)發(fā)商資金鏈趨緊、抓緊出貨的一個(gè)縮影。
　　中原地產(chǎn)研究部對(duì)23 家A 股上市的大型房企財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，今年一季度房企資金鏈確實(shí)呈現(xiàn)緊繃之勢(shì)，23家房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到77%的歷史*6水平。
　　旭輝集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者透露，即使在房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺的上海，也有不少中小開(kāi)發(fā)商陷入困境。
　　上周末，30多名業(yè)主擠在上海嘉定區(qū)一間擁擠的小會(huì)議室里。他們的談判對(duì)象，是某房產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商。
　　該開(kāi)發(fā)商旗下一個(gè)體量超過(guò)20萬(wàn)平方米的項(xiàng)目已經(jīng)停工，延期交房超過(guò)半年，并有多家銀行“深套其中”。
　　“我們公司的資金鏈已經(jīng)斷裂，現(xiàn)在正在通過(guò)各種途徑籌集資金，以求渡過(guò)難關(guān)。”開(kāi)發(fā)商方面的代表對(duì)業(yè)主們表示，“公司正在和一家央企談并購(gòu)事宜，但一切都還不確定，希望業(yè)主們能夠理解。”
　　類似的案例正不斷出現(xiàn)。3月份，寧波奉化當(dāng)?shù)?5房企資金鏈斷裂；5月初，百?gòu)?qiáng)開(kāi)發(fā)商光耀地產(chǎn)陷入破產(chǎn)危機(jī)……
　　一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商告訴記者，自從光耀地產(chǎn)被傳出破產(chǎn)后，光耀總部每天都“門庭若市”：一撥人是去討債的；一撥人是去談并購(gòu)的。
　　光耀集團(tuán)董事長(zhǎng)郭耀名對(duì)媒體稱，資金缺口3億至5億元，只要這筆錢，光耀就能緩過(guò)來(lái)。只要能讓項(xiàng)目全面復(fù)工，愿意接受收購(gòu)。
　　上述不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商亦給記者舉例稱，去年年底，他的一個(gè)開(kāi)發(fā)商朋友與一家商業(yè)銀行談好開(kāi)發(fā)貸，但今年年初該銀行單方面停止放貸。“現(xiàn)在這家房企已經(jīng)非常困難”。
　　大房企“囤錢抄底”
　　面對(duì)樓市下行，對(duì)于大型房企來(lái)說(shuō)，降價(jià)回籠資金、減少拿地，成為普遍選擇。
　　而陷入流動(dòng)性漩渦的中小開(kāi)發(fā)商，則通過(guò)甩賣項(xiàng)目而“斷臂求生”。與此同時(shí)，部分手握現(xiàn)金的大開(kāi)發(fā)商伺機(jī)而動(dòng)，尋求并購(gòu)機(jī)會(huì)。
　　蘭德咨詢總裁宋延慶就在為市場(chǎng)上出現(xiàn)的一些并購(gòu)機(jī)會(huì)牽線搭橋。他曾透露：“有兩家地產(chǎn)主業(yè)央企今年下半年將開(kāi)始戰(zhàn)略并購(gòu)，正在委托我們找有意向的中小房企。”
　　“我們現(xiàn)在頻繁地與一些資金鏈緊張的中小開(kāi)發(fā)商接觸，但真正出手收購(gòu)的案例還不多。”一家大型開(kāi)發(fā)商的內(nèi)部人士告訴記者，“我們認(rèn)為樓市還有進(jìn)一步下行的空間。目前公司的原則是，盡快去化庫(kù)存、囤現(xiàn)金，準(zhǔn)備抄底。”
　　旭輝集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人亦對(duì)記者稱，負(fù)責(zé)土地拓展條線的同事對(duì)于一級(jí)土地市場(chǎng)的關(guān)注已經(jīng)不那么強(qiáng)烈了，他們的重心正放到二手項(xiàng)目的收購(gòu)上。
　　“現(xiàn)在一級(jí)土地市場(chǎng)雖然成交遇冷，但是土地價(jià)格還是沒(méi)有實(shí)質(zhì)性下降。但二手土地和項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓信息已經(jīng)越來(lái)越多，且這類項(xiàng)目的價(jià)格肯定是打折扣的。”上述負(fù)責(zé)人稱。
　　標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)布的報(bào)告稱，2014年房地產(chǎn)商的融資成本將上升，銀行和債券市場(chǎng)融資渠道也將收緊。銀行和債券發(fā)行融資渠道將限于大型開(kāi)發(fā)商和更具市場(chǎng)知名度的企業(yè)。小型開(kāi)發(fā)商無(wú)法通過(guò)這些渠道籌集資金，將成為一個(gè)劣勢(shì)。
　　并購(gòu)大年將至
　　“今年將是房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)大年，一定會(huì)有很多項(xiàng)目和土地進(jìn)入二手流通市場(chǎng)。我們正在捕捉機(jī)會(huì)，當(dāng)機(jī)會(huì)集中出現(xiàn)時(shí)，我們會(huì)大量補(bǔ)充土地。”一位大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“我們內(nèi)部預(yù)計(jì)，今年年底到明年年初，將會(huì)是市場(chǎng)的底部。”
　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，有三類房企正處于危險(xiǎn)之中。*9類是產(chǎn)品類型偏高端、周轉(zhuǎn)率較慢的企業(yè)，這些企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)最容易受到影響；第二類是前期拿地過(guò)于激進(jìn)導(dǎo)致成本構(gòu)成較高而影響銷售資金回籠的企業(yè)，或盲目多元化擴(kuò)張，導(dǎo)致房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)受到影響的企業(yè)；第三類是資信不太好貸款受限的中小企業(yè)。
　　張宏偉表示，上述三類企業(yè)，短期內(nèi)如果遭遇現(xiàn)金流緊張無(wú)法通過(guò)銷售、貸款等渠道解決，這些企業(yè)或出現(xiàn)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)，成為下一個(gè)即將倒閉破產(chǎn)或被收購(gòu)的房企。
　　清科研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，2014年*9季度中國(guó)并購(gòu)市場(chǎng)共完成交易359起，同比大增71%。從并購(gòu)金額上來(lái)看，房地產(chǎn)依然遙遙領(lǐng)先其他行業(yè)，以55.49億美元交易額的成績(jī)排名*9，占比達(dá)23.9%。未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將面臨整合洗牌，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將從土地儲(chǔ)備、融資、市場(chǎng)份額、區(qū)域拓展、人才、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等多方面全面開(kāi)展。

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