當(dāng)大部分開(kāi)發(fā)商為資金吃緊而擔(dān)心時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)[-2.48%]董事長(zhǎng)孫宏斌卻因?yàn)橘~面上的現(xiàn)金過(guò)多而發(fā)愁，由于沒(méi)有等到好的投資機(jī)會(huì)，上半年融創(chuàng)中國(guó)被迫持有了大量現(xiàn)金。中期業(yè)績(jī)顯示，在上半年新增九幅地皮的大背景下，融創(chuàng)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物，由去年底的160億元出頭，增加至今年上半年的229.85億元，增幅超過(guò)43%。
　　充裕的現(xiàn)金為融創(chuàng)中國(guó)在即將到來(lái)的熊市中以低廉價(jià)格迅速抄底奠定了基礎(chǔ)。此前，有媒體質(zhì)疑，如果融創(chuàng)需要全面要約收購(gòu)綠城，是否有足夠的財(cái)力。但從融創(chuàng)上半年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)看，即使公司需要要約收購(gòu)，也完全有充裕的現(xiàn)金支持其收購(gòu)行為。而在融創(chuàng)收購(gòu)綠城獲香港證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)概率較高的情況下，融創(chuàng)有可能會(huì)動(dòng)用上述資金進(jìn)入土地市場(chǎng)，再演孫宏斌熊市抄底的好戲。
　　而一旦抄底成功，融創(chuàng)中國(guó)又將迎來(lái)新一輪利潤(rùn)和銷售業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)，繼續(xù)融創(chuàng)的高增長(zhǎng)時(shí)代。
　　更健康的財(cái)務(wù)狀況
　　今年上半年，由于市場(chǎng)整體低迷，各家地產(chǎn)商均出現(xiàn)了負(fù)債率上升、現(xiàn)金減少的現(xiàn)象，主要地產(chǎn)商都通過(guò)增加借款金額，延長(zhǎng)貸款周期，為已經(jīng)來(lái)臨的市場(chǎng)調(diào)整做好“過(guò)冬”準(zhǔn)備。
　　但是有一家地產(chǎn)商的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，卻讓很多開(kāi)發(fā)商艷羨。8月26日融創(chuàng)中國(guó)公布的2014年上半年業(yè)績(jī)顯示，2014年上半年融創(chuàng)合約銷售額達(dá)298.02億元，較去年同期增長(zhǎng)26%；收入達(dá)90.67億元，同比增長(zhǎng)6%；毛利潤(rùn)達(dá)20.34億元，同比增長(zhǎng)14%；股東應(yīng)占核心凈利達(dá)10.23億元，同比增長(zhǎng)21%。自2011至2013年，融創(chuàng)中國(guó)收入年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)71%，毛利與股東應(yīng)占核心凈利年復(fù)合增長(zhǎng)率均超過(guò)40%。
　　融創(chuàng)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，凈資產(chǎn)負(fù)債率由去年底的69.7%降至66.7%。報(bào)告顯示截至2014年6月30日，融創(chuàng)中國(guó)持有庫(kù)存現(xiàn)金達(dá)229.8億元。這為融創(chuàng)抵御風(fēng)險(xiǎn)、逆市增長(zhǎng)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
　　值得一提的是，融創(chuàng)幾乎在其布局的絕大部分城市的銷售業(yè)績(jī)，都已經(jīng)入圍了當(dāng)?shù)厣习肽攴科箐N售金額的前3名。融創(chuàng)在上海、天津、無(wú)錫3城，成為當(dāng)?shù)劁N冠；在北京、重慶、蘇州3城，獲得房企銷售金額排名第2位；即便在2012年末才進(jìn)入的杭州，銷售金額排名從2013年的第32名，大幅躍升至第2名。按照第三方機(jī)構(gòu)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)排名，2014年上半年融創(chuàng)中國(guó)的行業(yè)排位進(jìn)一步提升至第2位。
　　強(qiáng)大的銷售能力，將進(jìn)一步改善融創(chuàng)中國(guó)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，提振公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。今年下半年，融創(chuàng)中國(guó)預(yù)計(jì)有12個(gè)新項(xiàng)目入市，分別位于北京、天津、上海、重慶和杭州5個(gè)核心城市，延續(xù)區(qū)域聚焦戰(zhàn)略。下半年融創(chuàng)可售資源共計(jì)802億元，其新推項(xiàng)目為197億元。
　　如果上半年“生猛”的銷售勢(shì)頭得以延續(xù)，那么下半年融創(chuàng)中國(guó)的凈負(fù)債率、擁有的現(xiàn)金規(guī)模等指標(biāo)還有望繼續(xù)改善，進(jìn)而令融創(chuàng)有機(jī)會(huì)拿到比過(guò)去相對(duì)更低的融資成本，提高公司的凈利潤(rùn)率和股東回報(bào)率。
　　熊市野心
　　儲(chǔ)備大量的現(xiàn)金，對(duì)融創(chuàng)中國(guó)來(lái)說(shuō)，具有戰(zhàn)略性的意義。截至目前，融創(chuàng)中國(guó)在現(xiàn)有聚焦城市獲取了九幅優(yōu)質(zhì)土地，補(bǔ)充土地儲(chǔ)備約253.75萬(wàn)平方米。與去年相比，融創(chuàng)在土地市場(chǎng)上少了幾分激進(jìn)。“下半年，融創(chuàng)在密切關(guān)注公開(kāi)土地市場(chǎng)的同時(shí)，也會(huì)繼續(xù)把握行業(yè)調(diào)整的契機(jī)，尋求收并購(gòu)的機(jī)會(huì)，但依然會(huì)保持謹(jǐn)慎。”融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌說(shuō)，“如果沒(méi)有特別合適的機(jī)會(huì)，寧可持有現(xiàn)金，也不獲取一塊糾結(jié)的土地。”
　　事實(shí)上，融創(chuàng)在上半年已經(jīng)抓住了一次難得的歷史性機(jī)遇，今年5月，融創(chuàng)宣布計(jì)劃以總代價(jià)為62.98億港元獲得綠城中國(guó)[-2.44%]24.31%股權(quán)。上述收購(gòu)價(jià)格僅相當(dāng)于綠城中國(guó)賬面凈資產(chǎn)的9折。
　　雖然有媒體聲稱，香港證監(jiān)會(huì)認(rèn)為，在融綠并購(gòu)案中，融創(chuàng)中國(guó)與宋衛(wèi)平屬于“一致行動(dòng)人士”，如果“一致行動(dòng)人”被證監(jiān)會(huì)認(rèn)定，則融創(chuàng)面臨著兩難的抉擇——放棄收購(gòu)或全面收購(gòu)。如果孫宏斌選擇全面收購(gòu)，按每股12元港幣計(jì)算，融創(chuàng)需要拿出高達(dá)196億元港幣，并以此認(rèn)為這將極大影響到融創(chuàng)的財(cái)務(wù)狀況。但從上半年融創(chuàng)所有的現(xiàn)金情況看，即使要進(jìn)行全面收購(gòu)，融創(chuàng)所需要付出的現(xiàn)金也完全在其可承受范圍內(nèi)，更何況公司還可以向香港金融機(jī)構(gòu)提出并購(gòu)貸款申請(qǐng)。
　　種種跡象顯示，融創(chuàng)需要全面收購(gòu)綠城的可能性并不大。公司持有的現(xiàn)金，未來(lái)更多可能在土地市場(chǎng)，或者其他的并購(gòu)?fù)緩街姓业綑C(jī)會(huì)。
　　事實(shí)上，包括北京在內(nèi)的一線城市土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了地價(jià)松動(dòng)的痕跡。北京市土地整理儲(chǔ)備中心近日公布，將于9月15日起掛牌出讓三宗地，其中此前流拍的孫河地塊將再次掛牌，出讓價(jià)比之前調(diào)低了3.7億元。起始價(jià)從46億元調(diào)低至42.3億元，根據(jù)地塊規(guī)劃的176085平方米建筑規(guī)模，該地塊起始樓面價(jià)為2.4萬(wàn)元/平方米。上述樓板價(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)初中糧地產(chǎn)[-0.39% 資金 研報(bào)]和泰禾在該地區(qū)的拿地樓面單價(jià)。按照此前的經(jīng)驗(yàn)，上述的地價(jià)下調(diào)現(xiàn)象可能還僅僅只是開(kāi)始，接下去還有可能會(huì)有更多的地塊有可能會(huì)出現(xiàn)地價(jià)下調(diào)。
　　如果，地價(jià)出現(xiàn)下跌，或者市場(chǎng)上出現(xiàn)新的并購(gòu)機(jī)會(huì)，那么融創(chuàng)所擁有的接近230億元現(xiàn)金就有“大顯身手”的機(jī)會(huì)。
　　“抄底王”的高增長(zhǎng)之路
　　在過(guò)去六年時(shí)間里，每一輪的樓市調(diào)整期，融創(chuàng)中國(guó)都是大贏家，總是能以*4的價(jià)格拿到*3質(zhì)的土地。融創(chuàng)聯(lián)合首鋼房地產(chǎn)以20.1億元拿下北京市海淀區(qū)西北旺地塊,成為北京當(dāng)年下半年的總價(jià)地王。
　　上述地塊當(dāng)時(shí)的樓板價(jià)只有7000元/平方米，而幾年后在上述地塊開(kāi)發(fā)的西山壹號(hào)院不僅是北京豪宅連續(xù)數(shù)年的銷冠，目前的銷售價(jià)格也已經(jīng)達(dá)到了4.5萬(wàn)元～6萬(wàn)元/平方米，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的豐厚程度可見(jiàn)一斑。
　　而2012年6月，以33.72億元人民幣入股了綠城五地九個(gè)項(xiàng)目50%的股權(quán)。僅僅一年半之后，融創(chuàng)中國(guó)的合約銷售額就由2011年年底的192億元，猛增至去年的547.3億元，銷售金額、毛利和凈利增長(zhǎng)的幅度和速度都領(lǐng)先于業(yè)界，并因此刮起了一股融創(chuàng)旋風(fēng)。而在上述547.3億元的銷售額中，2012年6月成立的融綠平臺(tái)就貢獻(xiàn)了155億元，成為支撐融創(chuàng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的中堅(jiān)力量。
　　特別是由于銷售的不斷改善，融綠平臺(tái)正在為融創(chuàng)提高相比之前更高的利潤(rùn)。根據(jù)半年業(yè)績(jī)報(bào)告，2014年上半年，融創(chuàng)中國(guó)合約銷售均價(jià)達(dá)到2.23萬(wàn)元/平方米，較去年上半年的2.09萬(wàn)元/平方米增長(zhǎng)了7%。過(guò)去三年，融創(chuàng)中國(guó)合約銷售均價(jià)復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到16%。而導(dǎo)致合約銷售均價(jià)銷售的因素之一是融綠平臺(tái)提供的一系列高端產(chǎn)品的熱賣。受此影響，融創(chuàng)未來(lái)的利潤(rùn)率有望進(jìn)一步提升。
　　此前，頻頻“熊市”抄底，并獲得利潤(rùn)可觀項(xiàng)目和地塊的經(jīng)歷，顯然能讓融創(chuàng)充分用好手上這筆寶貴的現(xiàn)金，在下半年乃至明年上半年的土地市場(chǎng)中，尋覓到更多的優(yōu)質(zhì)低價(jià)地塊。
　　很多開(kāi)發(fā)商其實(shí)都已經(jīng)看到，今年下半年至明年上半年的一年，會(huì)是土地市場(chǎng)抄底的良機(jī)。一家地產(chǎn)公司的董事長(zhǎng)就曾提及，和記黃埔[-0.58%]在2008年、2011年兩次從土地市場(chǎng)出手，每次都拿到了非?？捎^的利潤(rùn)。
　　對(duì)擁有200多億元現(xiàn)金的融創(chuàng)中國(guó)來(lái)說(shuō)，眼下同樣是令公司規(guī)模、利潤(rùn)、投資收益率迅速增長(zhǎng)的機(jī)遇期，把握好這樣的機(jī)會(huì)，有望令公司在未來(lái)的三年乃至五年時(shí)間里獲取更高速的增長(zhǎng)，進(jìn)而成為中高端市場(chǎng)的帶頭大哥。

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