今年夏天一個中午，榆林市城市投資經(jīng)營集團(tuán)有限公司（下稱“城投集團(tuán)”）的會議室聚集了不少人。有人帶著飲料，有人帶著泡面，還有人帶著西瓜和瓜子。他們不是來開茶話會的，而是等待城投集團(tuán)負(fù)責(zé)人對他們的退房訴求給一個明確的回應(yīng)。
　　一邊是購房者強(qiáng)烈的退房要求，一邊是城投集團(tuán)“缺錢”的尷尬，雙方持續(xù)半年多的拉鋸戰(zhàn)，成為榆林房地產(chǎn)市場眾多退房糾紛的一個縮影，也是煤炭經(jīng)濟(jì)鏈條風(fēng)險蔓延至房地產(chǎn)的一個病灶。
　　《*9財經(jīng)日報》記者近日發(fā)現(xiàn)，在榆林市區(qū)、橫山區(qū)、榆橫工業(yè)區(qū)以及榆林高新區(qū)，目前仍有大量土地開發(fā)、樓盤在建，也有不少圈而不建的土地和停工的樓體框架。而榆林市下轄的神木縣則更為嚴(yán)重，神木新村高檔樓盤鱗次櫛比，但是其中相當(dāng)一部分已經(jīng)停工。
　　“富人炒地、有錢人炒房。”黃金十年期間，倒煤礦發(fā)財?shù)囊慌舜罅慷诘?，財富變成了土地，變成了房子。如今房價大跌使得個人財富大幅蒸發(fā)，退房潮來襲也使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈越發(fā)繃緊。
　　擊鼓傳花戛然而止
　　“倒沙梁，倒房房，倒地皮。”榆林本地一名企業(yè)經(jīng)營者對《*9財經(jīng)日報》說，從2001年到2011年是榆林的黃金十年，做房地產(chǎn)生意的人也在激流而上的經(jīng)濟(jì)中投機(jī)獲利。隨著越來越多的人加入到房地產(chǎn)投資當(dāng)中，炒房潮漸起，擊鼓傳花式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象隱現(xiàn)其中。
　　如今鼓聲已戛然而止。榆林市區(qū)多數(shù)樓盤的價格與2011年相比，已經(jīng)下跌二到三成，高新區(qū)房價下跌更加明顯。
　　“高新區(qū)基本上沒有高新技術(shù)企業(yè)，基本上就是房地產(chǎn)開發(fā)。房地產(chǎn)與煤礦差不多同時起步，稍微晚一點(diǎn)。等到煤礦一停擺，房地產(chǎn)業(yè)就不行了。外地人大量回到本籍，包括四川、河南以及陜西南部地區(qū)的打工者，人口大量流失。另外下面區(qū)縣過來的農(nóng)民，也很多都回去了。”上述企業(yè)經(jīng)營者表示，2011年榆林高新區(qū)部分地區(qū)房價達(dá)到1萬元/平方米以上，現(xiàn)在已經(jīng)跌落至約6000元/平方米，棄房、退房現(xiàn)象很多。
　　雖然價格大幅下滑，但實際上也多是“有價無市”，更有甚者不但不再買入反而大量退房。
　　《*9財經(jīng)日報》7月末在榆林調(diào)查發(fā)現(xiàn)，榆溪雅園有數(shù)十名業(yè)主組成了相對穩(wěn)定的“退房團(tuán)”，他們在網(wǎng)上互通信息，線下定期活動。近期，這個退房團(tuán)多次到榆林城投集團(tuán)圍堵相關(guān)負(fù)責(zé)人，要求退房或者降價。榆溪雅園開發(fā)商榆林市城市投資房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“榆林城投地產(chǎn)公司”）， 是榆林城投集團(tuán)的全資子公司。
　　榆林本地人侯青（化名）是上述退房團(tuán)的組織者之一。他對《*9財經(jīng)日報》稱，2013年底他支付了30萬元定金購買榆溪雅園一戶129平方米期房，購房均價在8000元/平方米左右。
　　據(jù)侯青稱，榆溪雅園由榆林城投集團(tuán)旗下公司開發(fā)，本來是用于政府單位內(nèi)部團(tuán)購。侯青提供的一份入住名單顯示，榆林市人大、發(fā)改委等部門都有多名人員參與購房。但是在實際銷售時，相當(dāng)一部分住房是通過個人轉(zhuǎn)讓的方式直接向社會人員銷售。只不過內(nèi)部團(tuán)購人士對外轉(zhuǎn)讓時會收取一定的“轉(zhuǎn)讓費(fèi)”，少則三五萬，多則十幾二十萬。
　　“榆溪雅園一期項目已經(jīng)延遲交房，我們二期還不知道蓋不蓋得起來，三期預(yù)付款已經(jīng)都收了，坑還沒挖。我就是希望他們把首付款30萬退給我，轉(zhuǎn)讓費(fèi)我可以不要。”侯青對《*9財經(jīng)日報》記者說。
　　侯青出示的其與榆林市東升房地產(chǎn)營銷有限公司（下稱“東升公司”）簽訂的《購房委托協(xié)議》顯示，侯青委托東升公司購買住房，需要支付三筆費(fèi)用，包括向房主支付30萬元預(yù)付款、3萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)以及向東升公司支付1萬元誠意金。誠意金用于委托東升公司為其在2013年11月16日前“積極聯(lián)系洽談購房”，而協(xié)議的簽訂日期是2013年11月15日。
　　從侯青購房的高額轉(zhuǎn)讓費(fèi)、高中介費(fèi)交易細(xì)節(jié)可以看出，榆林房地產(chǎn)市場熱潮在2013年底依然有余溫。
　　和侯青類似，目前退房糾紛中的大批購房者是在2013年下半年加入到購房大軍行列的。他們還沒有品嘗過房價飆升帶來的收獲，就立刻迎來了房價的突然下跌。這些人，也成為榆林本輪房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的最后接棒者。
　　榆林當(dāng)?shù)赝顿Y界人士對《*9財經(jīng)日報》表示，在2013年之前的幾年中，榆林房地產(chǎn)市場一路向上。一個突出的表現(xiàn)是，房子轉(zhuǎn)手率高，買房需要先買號，與售樓處或者房地產(chǎn)開發(fā)公司有“關(guān)系”的人開始做“倒號黃牛”，一個號倒賣3萬～5萬，每天凈收入幾十萬者不在少數(shù)。另一個表現(xiàn)是追求快速轉(zhuǎn)讓，忽略轉(zhuǎn)讓程序合法性。
　　“有的業(yè)主買了房子之后，在欠債需要把房子抵押給別人時，才發(fā)現(xiàn)房子從來就沒有過戶給自己。”西安一名律師告訴《*9財經(jīng)日報》，他曾處理過一起民間借貸糾紛案件，當(dāng)事人的房子是從別人手中快速買進(jìn)的，而他的上家、上上家甚至更早的買賣者都不是房主，因為房主從*9次交易起就沒有變更過。
　　“可以說是缺乏法律常識，還有就是當(dāng)時交易太快，變更手續(xù)太麻煩。而周圍很多炒房者都是這么轉(zhuǎn)讓的，所以沒有人感覺到風(fēng)險，直到鏈條上有一環(huán)出現(xiàn)問題。”上述律師說，這樣的案子一般是死結(jié)，法院進(jìn)行處理難度也非常大。
　　高利貸壓頂 銀行收緊房貸
　　先于普通的購房者，當(dāng)?shù)厥袌鰠⑴c較深的主體如銀行等已經(jīng)先知先覺地觀察到經(jīng)濟(jì)下行的苗頭。
　　有陜西本地銀行高管對《*9財經(jīng)日報》表示，2012年就已經(jīng)發(fā)現(xiàn)有企業(yè)利息支付出現(xiàn)了問題，資金鏈開始繃緊，倒礦的、炒房的、開發(fā)商、小貸公司以及很多民營企業(yè)都開始出現(xiàn)問題。
　　另一名股份制銀行當(dāng)?shù)刂腥耸恳矊Α?9財經(jīng)日報》稱，2013年7月，已經(jīng)明顯看出榆林經(jīng)濟(jì)突然就“轉(zhuǎn)不動了”。
　　到2014年7月，榆林部分地區(qū)房價已經(jīng)下跌兩成到三成。“如果30萬元定金可以退還，再加上幾十萬就可以買類似面積的現(xiàn)房了。”侯青告訴本報記者，買房首付30萬元以及轉(zhuǎn)讓費(fèi)總計34萬元基本都是“貸款”。
　　他所謂的貸款，即向親友借款。隨著煤炭經(jīng)濟(jì)發(fā)展，榆林人變得越來越富有，民間借貸也隨之發(fā)展。原先的親友無息借款，也逐漸變成了有息“貸款”。不過利息高低一定程度上看雙方關(guān)系在市場價上下浮動，總體月息2～3分。
　　值得注意的是，由于當(dāng)?shù)囟嗄陙硪呀?jīng)形成發(fā)達(dá)的民間金融網(wǎng)絡(luò)，參與民間借貸已經(jīng)成為傳統(tǒng)，“三角債”現(xiàn)象也較為普遍。所以某人可能既是債權(quán)人，也是債務(wù)人，既要追債，也要被討債。
　　在房價大幅下挫、貸款高息壓迫的情況之下，跟侯青一樣的購房者退房意愿就越來越強(qiáng)烈。不過，開發(fā)商售房證照不全、轉(zhuǎn)讓手續(xù)不合規(guī)、交房期限延遲，也是購房者想要退房的原因，且往往成為法律訴訟中購房者主要的退房理由——因為房價下跌而退房是不能得到法律支持的。
　　榆溪雅園分為三期開發(fā)，一期已經(jīng)建成，近期正在辦理交房。一期的購房者張某日前對《*9財經(jīng)日報》表示，在開發(fā)商拿到預(yù)售許可證之前，自己的購房定金就已經(jīng)交了，銷售就已經(jīng)開始了。“榆溪雅園一期逾期交房兩三個月，就在這幾天交房，但是交房我們也不接了。”張某說，雖然后來榆林城投地產(chǎn)公司把預(yù)售證補(bǔ)上了，但是現(xiàn)在也不想要房子了。
　　從今年4月份開始，侯青、張某以及榆溪雅園的上百名業(yè)主就開始向城投集團(tuán)及其下屬公司以證照不全、違規(guī)銷售、逾期交房等原因提出退房要求，另有部分仍然希望購房的住戶則要求調(diào)降房價。
　　張某目前不準(zhǔn)備接房的另一個原因是銀行按揭辦不下來。“我的資料都交給銀行了，但是沒有審批下來，現(xiàn)在銀行對個人住房貸款也暫停了，特別是我們跟開發(fā)商有爭議的這些樓盤，銀行非常謹(jǐn)慎。”張某說。
　　“退房潮、棄房現(xiàn)象的出現(xiàn)，讓銀行對個人住房貸款開始謹(jǐn)慎介入。”有銀行客戶經(jīng)理告訴《*9財經(jīng)日報》記者，已經(jīng)接到了銀行高層下達(dá)的指示，不再做房貸業(yè)務(wù)了。
　　事實上，銀行對個人房貸由積極開展到謹(jǐn)慎介入，態(tài)度轉(zhuǎn)變背后，一個重要的原因是大量個人房貸卷入了民間借貸，暗藏巨大的還款風(fēng)險。
　　多名當(dāng)?shù)厥茉L者告訴《*9財經(jīng)日報》，在過去幾年民間借貸“繁榮”的時候，由于借貸利率遠(yuǎn)高于銀行貸款利率，所以榆林人在買房、買車時，就算有能力付全款，也會選擇辦理銀行貸款，自有資金則拿出去放高利貸。其中，有些比較激進(jìn)的投資者甚至?xí)⒆》康盅航o銀行，然后把錢放進(jìn)小貸公司。
　　榆林城投集團(tuán)牽涉其中
　　榆林退房現(xiàn)象已經(jīng)引起政府關(guān)注。據(jù)了解，榆林市在今年5月份成立了榆林市房地產(chǎn)市場矛盾糾紛協(xié)調(diào)處理領(lǐng)導(dǎo)小組，集中接待來訪群眾，解決房地產(chǎn)市場中存在的糾紛。
　　《華商報》援引榆林市信訪局?jǐn)?shù)據(jù)稱，6月份榆林市涉及房地產(chǎn)信訪的共有34批3844人次，其中榆林城區(qū)15批1564人次，橫山縣8批1200人次，高新區(qū)管委會7批830人次，榆陽區(qū)4批250人次。
　　據(jù)報道，購房者所反映的問題包括：五證不全的情況下違規(guī)銷售；規(guī)劃與實際不符，涉嫌虛假宣傳；私自改變戶型、建筑面積和建筑材料；房價下跌且不能夠按時交房。“問題樓盤”幾乎覆蓋榆林城區(qū)大多數(shù)樓盤，還有部分縣區(qū)的個別樓盤。
　　多方壓力之下，榆林城投集團(tuán)6月11日對內(nèi)下發(fā)紅頭文件《關(guān)于成立城投房地產(chǎn)市場矛盾糾紛應(yīng)對領(lǐng)導(dǎo)小組的通知》（下稱《通知》）。
　　《*9財經(jīng)日報》獲得的《通知》內(nèi)容顯示：“受房地產(chǎn)大形勢的影響，榆林市房地產(chǎn)市場整體低迷，出現(xiàn)了一大批要求退房、降價等不正?，F(xiàn)象，乃至造成群體性上訪事件，對社會穩(wěn)定造成了一定的影響。為積極應(yīng)對類似現(xiàn)象，確保社會、市場的穩(wěn)定發(fā)展，集團(tuán)公司決定，針對‘榆溪雅園’、‘榆溪沁園’、‘榆溪圣境’三個房地產(chǎn)項目，成立房地產(chǎn)市場矛盾糾紛應(yīng)對領(lǐng)導(dǎo)小組。”
　　“當(dāng)時對我們的承諾是無限期、無條件退房。”侯青對《*9財經(jīng)日報》稱，城投集團(tuán)宣布接受退房之后，先后有100多套房子成功退房。但是隨著要求退房的購房者越來越多，城投集團(tuán)也招架不住了。之后，城投集團(tuán)的態(tài)度也從直接面對，變成了“打太極”。
　　張某表示，城投地產(chǎn)公司曾經(jīng)與他們這批退房者有過口頭約定，即承諾無限期退房，或者降價14%。侯青說：“都是口頭承諾，沒有落實到紙面。”
　　在反復(fù)交涉之后，榆溪雅園一期的購房者于9月2日獲得了一份榆林市城投集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營管理有限公司出具的補(bǔ)償方案——《關(guān)于榆溪雅園一期延期交房補(bǔ)償方案》。
　　《*9財經(jīng)日報》獲得的上述方案顯示，商品房單價依然按照合同約定價格執(zhí)行，不過開發(fā)商將根據(jù)商品房的面積及單價以不超過房款總額14％的幅度分別補(bǔ)償。其中，一期業(yè)主贈送車位一個，定價10萬元（若業(yè)主放棄車位由物業(yè)公司按定價收回）；除車位補(bǔ)償外的其余部分由業(yè)主開具正式發(fā)票后，由開發(fā)商退還，具體金額以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。另外，已經(jīng)簽訂購房合同的業(yè)主違約金由開發(fā)商退還，10月1日前交付全款的業(yè)主，仍享受3％的優(yōu)惠。
　　對此方案，部分榆溪雅園一期業(yè)主表示還要看方案的具體執(zhí)行。不過也有業(yè)主表示，不想接受補(bǔ)償，還是希望可以退房。榆溪雅園二期、三期的購房者，則依然還在等待有關(guān)退房的進(jìn)一步消息。

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