濟州島中資困局凸顯政策變動風險

　　在國際直接投資實踐中，東道國政府市場準入等方面政策變動始終是海外投資者面臨的*5風險之一。準確評估這一風險的大小、發(fā)生的概率，是跨境投資正確決策的重要內容。審視解析韓國濟州島中資目前的困局，對我國企業(yè)的海外投資有利。

　　由于氣候宜人，風光明媚，且2010年以來實施了不動產(chǎn)投資移民制度，濟州島成為近年中國居民旅游的熱點，也是中國企業(yè)、居民海外投資置業(yè)的熱門地區(qū)。但自6月初以來，濟州道新知事元喜龍阻擊中國投資風波乍起，至今仍在持續(xù)發(fā)酵，甚至可能進一步擴大，外資、外國人在濟州原本友好的商業(yè)和生活環(huán)境已經(jīng)急劇惡化，預計還將進一步惡化。

　　這場風波的苗頭在濟州道知事競選期間就已經(jīng)露頭，元喜龍將抨擊中資和中國人對濟州經(jīng)濟社會的“負面影響”作為競選主題之一，為自己贏得了不少人氣與喝彩。在6月4日韓國地方選舉中當選之后，元喜龍頻頻針對中國資本發(fā)表攻擊性言論，指責綠地、藍鼎等中國大公司在濟州投資的大項目屬于“投機資本”，聲稱中國人在濟州買地之后可能圈占起來成為“中國城”，對已經(jīng)獲得上屆道政府批準、但未開工的中資項目許可證書“一一檢驗并從頭開始”，并宣布將大幅提高外國人通過購買房地產(chǎn)獲得濟州永久居留權的條件。

　　中國藍鼎集團濟州開發(fā)公司投資建設的“神話歷史公園”項目A、R、H區(qū)塊占地近252萬平方米，原計劃截至2018年投資2.56萬億韓元（約合25億美元）建設公園、酒店、度假村等一系列娛樂觀光設施，6月24日舉行開工儀式。6月17日，當選濟州道知事不足半個月的元喜龍突然表示，當?shù)貧g迎健康的中國資本，但堅決反對投機性中國資本，要求將該項目的后續(xù)審批等全部移交給新的濟州道廳。6月20日，濟州道政府向藍鼎濟州開發(fā)公司發(fā)出通知，聲稱通過核查5月30日申請的濟州神話歷史公園A區(qū)和R區(qū)的建筑許可，發(fā)現(xiàn)建筑許可申請面積和開發(fā)承認面積之間存在一定差異，要求在8月29日之前進行完善。

　　綠地集團是*9家躋身財富全球五百強排行榜的以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的中國企業(yè)，至今已進入美、加、澳、英、德、西班牙、韓、泰、馬來西亞等9國的14座城市，2013年海外房地產(chǎn)業(yè)務銷售收入達30億元，2014、2015年目標分別為200億元、400億元。此前，綠地集團在濟州島已投資9億美元開發(fā)健康醫(yī)療城項目，在積累成功經(jīng)驗后與韓國樂天公司聯(lián)合開發(fā)的“夢塔”（綠地濟州夢想大廈）項目位于濟州島商業(yè)圈核心，是集酒店、酒店式公寓等于一體的旅游度假城，計劃投資額達60億元，建筑面積約31.3萬平方米，主建筑物高218米，是濟州*6雙子塔，建成后將成為濟州島新地標。元喜龍上任之后，夢塔項目也陷入停滯。

　　在阻擊中資大項目的同時，濟州道政府還宣布將大幅提高外國人通過房地產(chǎn)投資獲得永久居留權的條件。

　　自2010年實施不動產(chǎn)投資制度以來，濟州島的政策一直是投資濟州島5億韓元以上房地產(chǎn)并經(jīng)過5年就可獲得永久居留權（F-5）；6月20日，元喜龍的職務交接委員會宣布，以后外國人要獲得濟州道永久居留權，除購買5億韓元（約合50萬美元）以上房地產(chǎn)外，還必須另外購買5億韓元“濟州地方開發(fā)債券”；同時將實施“永居權總量制”，將移民總數(shù)控制在濟州島人口總數(shù)的1%，約6000人。

　　隨著時間流逝，這場風波已出現(xiàn)蔓延之勢。8月31日，與元喜龍同屬韓國執(zhí)政黨新國家黨的議員金熙國公開濟州道政府提交的資料，聲稱從2009年至今年6月末，中國人持有的濟州土地面積從2萬平方米增長到592.2萬平方米，增幅超過295倍；其公示地價從4億韓元上漲至5807億韓元，暴漲約1450倍。且中國人持有的濟州土地中近一半（277.3萬平方米）是今年上半年購置的，表明中國人在濟州購地提速，聲稱預計中國人購置的濟州土地累計面積今年將突破700萬平方米，達到濟州島附近馬羅島（30萬平方米）的20倍以上。韓國某些媒體對這些資料大力渲染，言外之意，就是認為中資已經(jīng)對濟州島構成了“威脅”。

　　經(jīng)過這場風波，外資、外國人在濟州的商業(yè)和生活環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了實質性變化，對在韓外資構成了現(xiàn)實的風險。而且，濟州道現(xiàn)政府、某些韓國議員和媒體對濟州島中資的指責不僅站不住腳，也有悖韓國中央政府、其他地區(qū)努力招徠外資的政策。

　　不錯，根據(jù)濟州道現(xiàn)政府提出的資料，中國人持有的濟州土地增長不少，在外國人持有的濟州土地總額中所占比重也大幅提升。2009年至今年6月末，在外國人持有的濟州土地中，中國人所占比例從不足1%飆升至43%，美國人由49%減少到27%，其他亞洲國家所占比例由11%減少到6%。但盡管如此，外國人購買持有的濟州土地總面積也只有1373.8萬平方米，僅占濟州島總面積的1%；與2009年的760.8萬平方米相比，4年半增長81%，也談不上驚人。

　　元喜龍及其領導的濟州道現(xiàn)政府的外資政策與中央政府和其他地區(qū)的政策取向明顯相悖。樸槿惠政府著力吸引外資自不待言，8月12日，韓國中央政府公布振興服務業(yè)規(guī)劃，明確點名將積極支持4大度假村項目，遭到濟州道現(xiàn)政府阻擊的“神話歷史公園”名列其中，并允許設立外國人專用賭場。元喜龍對此反應是立刻在電臺公開表示反對。就是韓國其他地方政府，對外資的態(tài)度也比濟州道現(xiàn)政府友好。韓國首都首爾吸納的外資總量比濟州高得多，但首爾市政府、議員對外資的態(tài)度就比濟州道現(xiàn)政府開放許多。9月16日，首爾市政府向首爾市議會議員崔判述提交“外國人土地取得現(xiàn)況”，他表示去年外國人拋售土地給房地產(chǎn)市場帶來了一定負面影響（指價格下跌），但今年以麻浦區(qū)、龍山區(qū)等地區(qū)為中心，外國人購入的土地面積在逐漸擴大，首爾市政府和中央政府將努力通過擴充基建設施，積極吸引外資。在這樣的情況下，綠地集團濟州夢塔項目遭遇阻擊，卻就首爾江南地區(qū)的2萬億韓元（約合120億元人民幣）大型開發(fā)項目開展積極洽談，實不足為奇。

　　新官上任后否定前政府與外資簽署的協(xié)議和承諾，這種風險在任何政體下都可能發(fā)生。但其他條件相同，競選政體下的這種風險較高，因為這種政體會激勵官員縱容乃至慫恿排斥外國商品、企業(yè)、勞工，或是索取過分的勞工待遇，借此撈取選票；相反，在行政主導政體下，政府決策者更看重外資帶來的就業(yè)、財政收入等實際利益，相對沒有那么強的動機去推翻對外資的承諾、協(xié)議。

　　同時，上述道德風險隨政府層次而異。由于著眼于中央政府權位的官員必須較多考慮國家外交利益，地方性官員則無需顧及國家外交利益，因此，中央政府的這種道德風險低于地方政府。而東道國地方政府的這種道德風險水平高低，在相當程度上又取決于東道國政制。假如其他條件相同，在實行地方自治的國家或地區(qū)，中央政府約束地方性官員的手段相對較少也往往不夠強硬，地方政府的這種道德風險水平較高；在中央集權制國家，對地方政府首腦實行任命制，中央政府約束地方性官員的“烏紗帽效應”相對強硬，地方政府的這種道德風險水平相應較低。

　　筆者希望能夠由此總結經(jīng)驗教訓，改善事前布局決策，降低海外投資風險概率。

 

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