隨著推動房地產(chǎn)繁榮的人口紅利逐步消失,中國樓市未來幾年或難以擺脫“大拐點(diǎn)”的命運(yùn)。
  *7的人口結(jié)構(gòu)研究顯示,90后人口總數(shù)比80后縮減了23%,00后又比90后縮減16%。25歲至49歲的購房主力人口將在今年達(dá)到峰值,并從2018年開始急速下降。
  “這意味著房地產(chǎn)市場將開始經(jīng)歷需求結(jié)構(gòu)的改變,在未來的三到五年,樓市購買力也許就會出現(xiàn)嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性短缺。”國務(wù)院發(fā)展研究中心一位負(fù)責(zé)人告訴《華夏時(shí)報(bào)》
  一方面是新增人口在減少,一方面是多地仍在加大商品房的供應(yīng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,上述兩大因素導(dǎo)致的需求失衡將成為樓市面臨的*5威脅。
  主力購房人群見頂?
  “總有一天,中國不再有那么多的年輕人;總有一天,中國不再需要那么多的房子。”對于近幾年各地人口結(jié)構(gòu)的變化,北京科技大學(xué)教授、經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉(微博)曾感慨道。
  實(shí)際數(shù)據(jù)驗(yàn)證了趙曉的判斷。研究報(bào)告顯示,目前主力購房人群為25歲-49歲,1990年的出生人口已經(jīng)進(jìn)入到主力購房人群中。但根據(jù)全國第六次人口普查數(shù)據(jù),目前80后人口的總數(shù)是2.28億,90后是1.74億,90后人口總數(shù)比80后少23%。
  同時(shí),統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2010年我國購房適齡人口約為5.47億人,2015年達(dá)到5.68億人口峰值,但從2018年開始加速下滑,到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。
  “人口因素對房地產(chǎn)市場的支撐力度正在減弱,從現(xiàn)在來看,樓市中的需求結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生改變,剛需人口開始減少。”中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會副會長牛鳳瑞分析,近兩年,人口結(jié)構(gòu)的各項(xiàng)指標(biāo)都出現(xiàn)了拐點(diǎn),中國勞動力人口、城鎮(zhèn)人口及婚齡人口的變化共同促成房地產(chǎn)在長周期上出現(xiàn)向下拐點(diǎn)。
  以婚齡人口為例,第六次人口普查的數(shù)據(jù)顯示,我國20-39歲年齡的人數(shù)在2015年后出現(xiàn)明顯下行趨勢,預(yù)計(jì)全國新結(jié)婚夫婦對數(shù)將從2013年的1350萬對,逐年下滑至2020年的800萬對,年均增速為-7%。而結(jié)婚置業(yè)則是商品房剛性需求的主要構(gòu)成之一。
  “據(jù)中原地產(chǎn)研究分析,在人口增速接近的情況下,年輕人比例越高,則購房需求越穩(wěn)定,而且更具可持續(xù)性。”中原地產(chǎn)研究總監(jiān)劉淵指出。
  以廈門與深圳為例,今年深圳房價(jià)暴漲,而廈門則在去年全國房價(jià)漲幅榜中位列*9。第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示,深圳50歲以上的中老年人占比很低。廈門的人口年齡結(jié)構(gòu)與深圳非常接近,人口年輕化程度明顯優(yōu)于其它城市。
  不過,深圳與廈門只是個案,從第六次人口普查數(shù)據(jù)看,幾乎所有城市都出現(xiàn)20歲以下年輕人占比急劇減少的現(xiàn)象。
  此外,過去20年,中國有4億人口從農(nóng)村走到城市,從小城市走到了大城市。
  “這一波城市化浪潮造成了中國有史以來*5的人口遷移和*5的經(jīng)濟(jì)版圖改變,同時(shí)也帶來了房價(jià)的無序快速上漲。”陽光100董事長易小迪說,但這樣的人口紅利已經(jīng)消失不見。
  從城鎮(zhèn)人口看,2012年我國城鎮(zhèn)購房適齡人口為3.28億人,2016年約為3.35億峰值,之后加速下滑,到2020年、2030年分別下降到約3.14億、2.5億。
  “中國城鎮(zhèn)化高速增長期已經(jīng)過去,目前農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移總量已較為有限。同時(shí),多數(shù)農(nóng)村人口進(jìn)城后的工資收入處于相對較低的水平,寄希望于城鎮(zhèn)化拉動房地產(chǎn)購買力不切實(shí)際。”東興證券分析師鄭閔鋼指出。
  十年后誰會買房
  如果十年后一對夫妻擁有6套房子,那么誰還會買房?
  業(yè)內(nèi)人士分析,在中國人口老齡化加劇后,祖輩和父輩的房產(chǎn)將由第三代繼承。而在計(jì)劃生育制度下,大多數(shù)家庭構(gòu)成都為“421”結(jié)構(gòu)。即使按照祖輩父輩家庭都僅有一套房來計(jì)算,第三代年輕夫婦結(jié)婚時(shí)擁有的房產(chǎn)也將有6套,這使得市場上的住房供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求。
  對此,天則經(jīng)濟(jì)研究所所長茅于軾甚至給出“年輕人可以先租房”的建議。他曾斷言,10年后中國的房子會大量地剩余,商品房供過于求,想賣都賣不掉。
  民生宏觀研究院執(zhí)行院長管清友指出,人口結(jié)構(gòu)拐點(diǎn)導(dǎo)致房地產(chǎn)需求高峰已過,僅靠貨幣寬松政策無法逆轉(zhuǎn)。
  業(yè)內(nèi)人士指出,從海外經(jīng)驗(yàn)來看,當(dāng)人口結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化等影響房地產(chǎn)的長周期因素出現(xiàn)拐點(diǎn)后,房地產(chǎn)周期也將產(chǎn)生深刻變化。以日本樓市為例,后者的勞動年齡人口在1992年達(dá)到峰值,僅僅一年后房地產(chǎn)泡沫就開始破裂。
  在這樣的人口變化中,中國樓市未來的需求總量仍存疑問。目前開發(fā)商以及決策層,都在試圖了解中國未來的住房需求潛力。
  “從我們自己做的市場調(diào)研來看,目前剛需產(chǎn)品已出現(xiàn)了供大于求的局面,尤其是保障性住房范疇的不斷擴(kuò)大,比如北京的自住房,這導(dǎo)致中低端的購買人群更傾向于購買保障房,因此我們自身的產(chǎn)品線已經(jīng)開始向改善型調(diào)整。”北京一大型全國性房企負(fù)責(zé)人指出。
  鄭閔鋼分析,由于此前樓市中大量投資、投機(jī)性需求的存在,造成房地產(chǎn)行業(yè)的非理性繁榮。但高房價(jià)使得現(xiàn)有的剛需人群購買力大幅減弱。
  “隨著購房者年齡的增長,其所購房價(jià)也隨之同步上升,戶型面積也逐漸增大。35歲以后則以改善型購房為主。”劉淵說,總體來看,40歲以上年齡段購房占比遠(yuǎn)低于35歲以下年齡段。
  十年之后,1985年之前出生的人群都已進(jìn)入40歲年齡段,按照劉淵的分析,這一部分人的購房率也將大幅減少,這則意味著,改善型產(chǎn)品也將失去購買力。
  除此之外,目前在很多三四線城市人口呈現(xiàn)凈流出趨勢。數(shù)據(jù)顯示,在2010-2012年期間,全國房地產(chǎn)平均價(jià)格上漲約10%的背景下,人口增速為負(fù)的15個三線城市中的蚌埠、開封、十堰、韶關(guān)、茂名、南通這6個城市房價(jià)逆勢下跌。
  “現(xiàn)在來看一線城市相對安全,但長遠(yuǎn)來看也未必,從我們監(jiān)測到的數(shù)據(jù)來看,目前北京、上海的人才外流現(xiàn)象也比較明顯。”上述全國性房企負(fù)責(zé)人表示。
  文章來源:華融道

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