以房養(yǎng)老政策只是看上去很美?
  隨著“老齡化”加速到來,養(yǎng)老金“缺口”成為學(xué)界和公眾擔(dān)心的問題。以“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”為內(nèi)容之一的以房養(yǎng)老在國內(nèi)試點(diǎn)初即被寄予期待,認(rèn)為“以房養(yǎng)老”的模式可以為老年人養(yǎng)老提供更多資金保障,享受更好的養(yǎng)老服務(wù)。
  作為國內(nèi)首款以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品,幸福人壽“幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)(A款)產(chǎn)品”于3月25日獲得保監(jiān)會(huì)審批通過,在北京、上海、廣州和武漢四個(gè)試點(diǎn)城市推出。老人在參保后,將房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司,由專業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,幸福人壽將定期向老人支付養(yǎng)老金直到老人去世。該產(chǎn)品是非參與性產(chǎn)品,幸福人壽不參與分享房產(chǎn)價(jià)值上漲部分,無論房?jī)r(jià)漲跌,老人都將領(lǐng)取固定的保險(xiǎn)金。當(dāng)老人身故后,幸福人壽再將房產(chǎn)處置所得償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用,剩余金額將返還給老人的繼承人。
  在上海政策試點(diǎn)后,有近70位老人前來咨詢。通過律師調(diào)查、房屋抵押登記、公正等相關(guān)手續(xù)后,7月2日,幸福人壽上海分公司向*9位投保住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)的客戶發(fā)放了*9筆養(yǎng)老金。
  據(jù)幸福人壽湖北分公司相關(guān)人員介紹,公司在一定限度內(nèi)承擔(dān)投保人長(zhǎng)壽帶來的超額給付。據(jù)統(tǒng)計(jì),此款保險(xiǎn)產(chǎn)品因人而異,受男女性別、年齡大小及房屋價(jià)值多少影響,每個(gè)投保者領(lǐng)取的養(yǎng)老金有很大差別。如70歲的男性以評(píng)估值為500萬元的房產(chǎn)抵押投保,每月可領(lǐng)取養(yǎng)老金為1.8萬元左右。
  從全國范圍來看,“首批投保的客戶既有孤寡老人、失[*{7}*]庭、空巢家庭,也有有子女家庭的老人。”幸福人壽相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說,截至目前共有12戶共22人簽約,相比我國2億多老人基數(shù)來說,占比微乎其微。
  而湖北省政府今年出臺(tái)了貫徹落實(shí)保險(xiǎn)“新國十條”的實(shí)施意見,提出要“積極推進(jìn)住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”,合眾人壽、幸福人壽等公司都申報(bào)了住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品。湖北未來將指導(dǎo)已開展試點(diǎn)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)邊試點(diǎn)邊總結(jié)邊完善,積極在武漢打造幸福人壽的“貨幣型模式”和合眾人壽與養(yǎng)老社區(qū)對(duì)接的“實(shí)物型模式”等兩種以房養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)模式,形成可供全國其他地區(qū)借鑒的“武漢模式”。
  但各地保險(xiǎn)公司研發(fā)和銷售該產(chǎn)品的意愿并不強(qiáng)烈。記者在上海就發(fā)現(xiàn),目前開發(fā)以房養(yǎng)老產(chǎn)品的保險(xiǎn)公司只有幸福人壽一家,如泰康人壽也在“以房養(yǎng)老”的合格試點(diǎn)機(jī)構(gòu)范圍內(nèi),但目前為止還沒有開發(fā)相關(guān)的產(chǎn)品。泰康人壽上海分公司總經(jīng)理王慶龍表示,法律法規(guī)對(duì)險(xiǎn)企保護(hù)不足、貨幣價(jià)值不穩(wěn),這是險(xiǎn)企積極性不高的本質(zhì)。“最怕老人去世后,家里跳出來人鬧事,這是我們保險(xiǎn)公司最擔(dān)心的情況。”
  一項(xiàng)新政敵不過“養(yǎng)兒防老”觀念?
  上海民政部門調(diào)查顯示,高達(dá)90%的老人擬將房產(chǎn)留給子孫,愿意倒按揭的不到10%。普華永道中國保險(xiǎn)業(yè)主管合伙人周星認(rèn)為,以房養(yǎng)老的產(chǎn)品開發(fā)一般會(huì)從失獨(dú)和丁克家庭做起。但記者調(diào)研發(fā)現(xiàn),即便是失獨(dú)和丁克,愿意選擇“以房養(yǎng)老”的家庭也寥寥無幾,而背后原因主要有以下幾個(gè)方面。
  其一,受傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念影響,認(rèn)同度不高。在中國“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念影響下,一些人難以接受“以房養(yǎng)老”。“‘但存方寸地、留于子孫耕’,老人們?cè)谛睦砩弦搽y以接受自己辛辛苦苦一輩子掙來的房子未來成為別人的。”北京大學(xué)人口研究所教授穆光宗說。
  家住上海徐匯區(qū)的張老伯今年75歲,他希望在自己百年之后把房子留給孩子。“子女在上海生活也不容易,醫(yī)療、教育等各種成本都不低,我會(huì)把房子交給他們處置,賣也好,租也好,都能給他們?cè)黾右恍┦找妗?rdquo;
  其二,以房養(yǎng)老成難以滿足老人精神方面需求。雖然57歲的年紀(jì)尚未進(jìn)入老年,但對(duì)上海失獨(dú)母親孫慧芬來說,養(yǎng)老是切實(shí)的難題。在問及是否會(huì)選擇“以房養(yǎng)老”時(shí),她堅(jiān)決表示不同意,“我們希望政府提供更方便多樣的養(yǎng)老服務(wù),并給予失[*{7}*]庭更多精神關(guān)懷,金錢倒不是最重要的。”孫慧芬告訴記者,等將來兩口子去世時(shí),會(huì)把*10的房產(chǎn)賣掉,所得錢款全部捐給以自己女兒命名的愛心基金,用于教育事業(yè)。
  其三,不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值增貶預(yù)期難判,以房養(yǎng)老產(chǎn)品存風(fēng)險(xiǎn)。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),對(duì)于開展“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)來說,這種對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行的“倒按揭”方式也并非常規(guī)業(yè)務(wù),目前尚缺乏統(tǒng)一的、具有操作性的業(yè)務(wù)規(guī)則可以借鑒,存在諸多不確定性。
  以房養(yǎng)老實(shí)則是一款商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品,牽涉到保險(xiǎn)、銀行等金融機(jī)構(gòu),無規(guī)可依、風(fēng)險(xiǎn)顧慮及業(yè)務(wù)各自為營為*5障礙。住房反向抵押貸款涉及銀行的房產(chǎn)處置權(quán),而目前銀行處置只能通過法院拍賣渠道解決,銀行自身沒有這個(gè)處置能力。
  另有金融業(yè)人士認(rèn)為,中國房屋產(chǎn)權(quán)70年,是“倒按揭”的*5障礙,也是與國外政策環(huán)境*5差異。如果70年產(chǎn)權(quán)到期后,抵押房屋要有償續(xù)期,那么續(xù)期費(fèi)用將是未知風(fēng)險(xiǎn)。
  其四,按揭期限也難以確定。不同于傳統(tǒng)房產(chǎn)按揭合同中對(duì)還款期限所作的明確規(guī)定,由于人的壽命難以預(yù)期,“倒按揭”的期限無法事先確定,每月金融機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)老金數(shù)額難以準(zhǔn)確計(jì)算。
  泰康人壽上海分公司相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為,根據(jù)“以房養(yǎng)老”的方案,老人投保后,保險(xiǎn)公司是逐月支付費(fèi)用給老人直至去世,老年人身故后,保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán),處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。但人的壽命是不能預(yù)知的,支付的年限以及每月支付額將成為保險(xiǎn)公司與老人的“博弈點(diǎn)”。若保險(xiǎn)公司預(yù)測(cè)老人壽命較長(zhǎng),每月支付金額就會(huì)較少,一旦老人過快辭世,容易引發(fā)家屬與保險(xiǎn)公司對(duì)房屋剩余價(jià)值的爭(zhēng)論。
  政策如何且行且完善?
  受訪者普遍肯定養(yǎng)老產(chǎn)品的多樣性,并希望政策和產(chǎn)品設(shè)計(jì)更加完善,充分保障老年人的權(quán)益。“一方面,今后的老年人對(duì)生活品質(zhì)的要求會(huì)越來越高;另一方面,家庭結(jié)構(gòu)越來越小,獨(dú)生子女多,也會(huì)有更多的房子被閑置,老人也沒必要‘守著金飯碗討飯’,會(huì)有更多人接受‘以房養(yǎng)老’等養(yǎng)老方式。”一位退休學(xué)者表示。
  與此同時(shí),很多老年人對(duì)以房養(yǎng)老存在顧慮:政策是否已經(jīng)設(shè)計(jì)好?監(jiān)管能不能到位?老人領(lǐng)取養(yǎng)老金會(huì)不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)?給吃定心丸,還需且行且完善。
  幸福人壽監(jiān)事會(huì)主席孟曉蘇[微博]坦言,通過試點(diǎn)發(fā)現(xiàn)很多問題需要解決,比如共有產(chǎn)權(quán)要參與以房養(yǎng)老該如何處理,同時(shí)還需要一些政策扶持,比如免除入保房屋產(chǎn)權(quán)證增名稅費(fèi);減免保險(xiǎn)企業(yè)在反向抵押保險(xiǎn)業(yè)務(wù)上的所得稅;免除入保房產(chǎn)的房產(chǎn)稅;加強(qiáng)對(duì)老人補(bǔ)貼方面的政策支持,比如建立長(zhǎng)壽保戶政府補(bǔ)貼制度,分擔(dān)由反向抵押加大的“長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)”。
  哈爾濱商業(yè)大學(xué)金融學(xué)院金融工程研究所所長(zhǎng)田立表示,發(fā)達(dá)國家的成熟經(jīng)驗(yàn)基于其具備完善的金融貸款、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)評(píng)估等機(jī)構(gòu),以及完善健全的個(gè)人信用系統(tǒng)。而在這些方面,國內(nèi)仍需要不斷加強(qiáng)和完善。“以房養(yǎng)老”在實(shí)施過程中涉及到很多方面,比如房屋的評(píng)估、老人壽命的計(jì)算以及房產(chǎn)貶值、資金流動(dòng)性等問題,單獨(dú)一家銀行不可能承擔(dān)。“這些環(huán)節(jié)中哪一個(gè)出錯(cuò),都會(huì)造成嚴(yán)重后果,如果沒有相應(yīng)的配套機(jī)制,銀行很難在住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)上提供配合。”記者在采訪多家房地產(chǎn)評(píng)估公司時(shí),得到的回復(fù)多是“沒有開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)”。
  中國指數(shù)研究院[微博]華中市場(chǎng)總監(jiān)李國政建議,政府應(yīng)當(dāng)搭建房產(chǎn)評(píng)估、政策咨詢、糾紛仲裁等機(jī)制,對(duì)于出現(xiàn)房?jī)r(jià)波動(dòng),引入由政府主導(dǎo)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或市場(chǎng)化保險(xiǎn)公司來分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。在發(fā)達(dá)國家,特別是對(duì)房產(chǎn)評(píng)估環(huán)節(jié),有中立的權(quán)威專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)房屋價(jià)值的評(píng)估,既能照顧到老人的利益,也能保證金融機(jī)構(gòu)的合理收益。
  采訪發(fā)現(xiàn),公眾依然有個(gè)困惑,就是房產(chǎn)70年產(chǎn)權(quán)到期后,現(xiàn)行法律規(guī)定可以續(xù)期,但續(xù)期是否需要補(bǔ)交款,交多少都尚未明確。從防范金融風(fēng)險(xiǎn)和提高金融機(jī)構(gòu)參與的積極性角度出發(fā),70年產(chǎn)權(quán)到期后的確權(quán)十分必要。對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言,當(dāng)老人年邁將房產(chǎn)抵押時(shí),商品房的使用年限大都已經(jīng)不多,一旦房?jī)r(jià)波動(dòng)下行,保險(xiǎn)公司或銀行的給付能力有限,風(fēng)險(xiǎn)也較大。如果再發(fā)生國有土地使用權(quán)依法提前收回,根據(jù)“房隨地走”的原則,建造在土地上的房屋不屬于個(gè)人,那么雙方當(dāng)事人都會(huì)受到很大損失。一旦鋪開試點(diǎn),那么參與的金融和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)就存在按揭到期后大量不被贖回的房產(chǎn)的處置問題。
        本文來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)