提到香港，大家一定想到這八個(gè)字，“人多地少、寸土寸金”。香港人均住房面積僅16平方米，超過(guò)一半的私人住宅面積少于50平方米，甚至還有20萬(wàn)人居住在“劏房”（相當(dāng)于內(nèi)地的“隔斷房”），其人均面積僅7.5平方米，只比香港懲教署監(jiān)獄囚倉(cāng)的人均標(biāo)準(zhǔn)高27%。香港居住條件大幅落后新加坡及內(nèi)地“北上廣深”等大城市，而且與人均GDP4萬(wàn)美元的國(guó)際大都市不相符。
事實(shí)上，香港不缺地，在深圳河對(duì)岸，就是香港新界北大片的鳥(niǎo)類(lèi)自然保護(hù)區(qū)，很大一片其實(shí)并沒(méi)有很高的保護(hù)價(jià)值。這只是香港可利用土地的一角。香港1100平方公里土地，2/3規(guī)劃為不可開(kāi)發(fā)的林地、草地、荒地、濕地和灌叢等郊野土地，私人和公共住宅用地僅占可憐的4%。香港糧食100%靠進(jìn)口，卻保留比住宅用地還多的農(nóng)地（占土地面積的5%）。事實(shí)上，這些農(nóng)地只是用來(lái)堆積集裝箱的。即便不動(dòng)保護(hù)區(qū)，僅將農(nóng)地轉(zhuǎn)做住宅用地，就可將存量住宅增加一倍。
但是，自港英時(shí)代就已劃定的“法定圖則”，已經(jīng)把香港不同區(qū)域土地的用途完全“框死了”。在這片被諾獎(jiǎng)得主弗里德曼譽(yù)為自由經(jīng)濟(jì)典范的區(qū)域內(nèi)，一旦涉及動(dòng)用土地，或政府回收土地，自由團(tuán)體、環(huán)保人士、立法會(huì)議員就會(huì)通過(guò)咨詢(xún)、法定程序來(lái)阻擾。最典型的就是“新界東北發(fā)展計(jì)劃”，本意為建設(shè)6萬(wàn)個(gè)住宅單位（6成為保障房），增加港人急需的中小型住宅，但因社會(huì)團(tuán)體反對(duì)而擱淺。
開(kāi)放為建設(shè)用地的部分，近年來(lái)已所剩無(wú)幾，直接造成了土地供需平衡惡化。本世紀(jì)以來(lái)的13年（2000-2013年），香港住宅用地僅增加了9平方公里，比2013年上海一年的住房用地供應(yīng)還要少100公頃，平均每年僅增加70公頃，僅僅是上海一年供應(yīng)的1/14。土地供應(yīng)縮減不必然是房?jī)r(jià)上漲的罪魁禍?zhǔn)?，但?dāng)土地達(dá)到“稀缺”的狀態(tài)時(shí)，無(wú)疑將是房?jī)r(jià)上漲的主因。
土地供應(yīng)緊縮，直接造成住宅新增單位不斷萎縮?；貧w前10年，香港年均新房供應(yīng)規(guī)模為24918套，完全能滿(mǎn)足新結(jié)婚組建家庭的需求?；貧w后的7年（1997-2003年），每對(duì)新婚夫婦更是有1.37套新房可以選擇。但在2004年-2011年，香港每年就有48841對(duì)新人注冊(cè)結(jié)婚，而期間可供銷(xiāo)售的單位每年僅13650套，造成過(guò)去8年中每3對(duì)夫婦搶購(gòu)1套新增房屋的情形。
除了自然保護(hù)的訴求外，要求政府打擊“炒家”造成的空置和貧富差距、開(kāi)發(fā)商囤積土地造成的短缺、全球投資者進(jìn)入香港，檢討政府“土地財(cái)政”等，也是反對(duì)者不讓步“開(kāi)發(fā)郊野”的原因。事實(shí)上，香港是完全的自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體，港內(nèi)開(kāi)發(fā)商和個(gè)人投資者的行為完全是自主的，房?jī)r(jià)上漲已讓稅收抑制部分失效了；為保護(hù)港人，資本投資移民香港的計(jì)劃從2015年1月15日就完全停止了。
于是，香港的土地供應(yīng)、高房?jī)r(jià)、住宅短缺已經(jīng)陷入一個(gè)“死結(jié)”。能開(kāi)發(fā)的土地在向“枯竭”線逼近，房?jī)r(jià)不斷創(chuàng)新高，政府不得不將公屋和居屋的面積一再縮小，導(dǎo)致目前香港年輕人“居住無(wú)尊嚴(yán)”。事實(shí)上，土地困局不僅影響普通百姓，也影響“下一代”成長(zhǎng)。香港很多學(xué)校沒(méi)有校園，一些幼兒園甚至位于地下或高層建筑的一個(gè)小角落，孩子們很少有機(jī)會(huì)能看到陽(yáng)光和綠茵。
政府顯然意識(shí)到了問(wèn)題，特別是土地、房?jī)r(jià)對(duì)于香港新生代成長(zhǎng)、香港競(jìng)爭(zhēng)力的沖擊。近年來(lái)，香港的土地政策已經(jīng)趨向于解決年輕人、底層群眾的住房問(wèn)題，開(kāi)發(fā)無(wú)生態(tài)價(jià)值的郊野、陸上荒地、新市鎮(zhèn)建設(shè)等等，都在于供應(yīng)更多的公屋和居屋。但是，夾雜著“怨氣”的環(huán)保訴求、有意阻撓，讓美好愿望難以落實(shí)。
就像高租金、自由港和維多利亞的美麗能夠并存一樣，生態(tài)和自然保護(hù)與香港居民有尊嚴(yán)的居住也可以共存。相比較土地賦予的向上空間和住宅技術(shù)革新，一個(gè)人的居住空間是很小的。能夠在資源匱乏、一窮二白的一小塊土地上創(chuàng)造出“東方奇跡”，住房問(wèn)題難不倒智慧的港人。關(guān)鍵是，政府和百姓要相互理解、良好互動(dòng)。
本文來(lái)源：證券時(shí)報(bào)