如果不是午后地產(chǎn)板塊的集體爆發(fā)，今天收盤基本上看不到A股的紅星閃閃了。地產(chǎn)板塊午后集體爆發(fā)成今天盤中亮色，帶領(lǐng)滬指一度漲超1%，板塊漲幅一度超5%，其中金融街、萬科A、保利地產(chǎn)等近10只個股漲停。
地產(chǎn)板塊因何暴動？因?yàn)閭髡f，一個房貸利息抵稅的傳說。何為“房貸利息抵稅”？簡單說，就是房貸利息可以在納稅前抵扣納稅所得額，適應(yīng)稅率檔次也將被下調(diào)，個人應(yīng)納稅額將降低。
傳說真?zhèn)?？從何傳出？券商中國記者為您一解原委?/div>
地產(chǎn)板塊很奇怪，發(fā)改委很奇怪，任志強(qiáng)也很奇怪
據(jù)券商中國記者了解，這個傳言早在今年5月就已經(jīng)出現(xiàn)。
就在5月，國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》，特別提到“完善稅前扣除”改革，重要內(nèi)容是增加住房按揭貸款利息支出等專項扣除項目，并將于2017年付諸立法。
地產(chǎn)股異動是因?yàn)榉抠J利息抵稅？為何選擇這個時點(diǎn)重新炒熱？
必須重提上述發(fā)改委文件。該文件中特別提到“完善稅前扣除”改革，其中重要內(nèi)容是增加住房按揭貸款利息支出等專項扣除項目。也就是說，房貸利息可以在納稅前抵扣納稅所得額，適應(yīng)稅率檔次也將被下調(diào)，再扣減速算扣除數(shù)后，個人應(yīng)納稅額將降低。
不過5月份的事兒怎么影響今天的地產(chǎn)板塊？當(dāng)然是因?yàn)檫@個消息再次被提起。
11月20日在深圳舉行的易居沃頓中國房地產(chǎn)投資人高峰論壇上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長任志強(qiáng)針對目前面臨的去庫存壓力認(rèn)為，最有效去化政策是有限額地進(jìn)行個人所得稅的減免，在政策條件允許的情況下，用住房個貸利息沖抵個人所得稅。
奇怪的是，這個出現(xiàn)在11月20日的觀點(diǎn)，竟然影響到12月1日的地產(chǎn)板塊。
任志強(qiáng)的原話是這樣的，“最近會出臺一些有利于消化庫存的政策，我認(rèn)為最有效的政策是用購房貸款利息抵扣個人所得稅。發(fā)達(dá)國家也基本上都用房貸利息抵扣個稅的方法來鼓勵消費(fèi)者或者是居民自己解決自己的住房問題，有限額地進(jìn)行個人所得稅的減免，把貨幣資產(chǎn)變成實(shí)物資產(chǎn)以后進(jìn)行以中國轉(zhuǎn)換，這是大多數(shù)的國家在研究的一個方法，如果中國用這種方法對消化庫存也許會非常有效。”
不過估計任志強(qiáng)自己都摸不著頭腦，為啥7個交易日前說的話怎么會讓今天的地產(chǎn)板塊異動呢？
房貸利息抵稅是件好事兒？
今年6月就有媒體報道稱，個稅改革方案有望年內(nèi)出臺，改革基本思路將分四步走，包括合并部分稅目、完善稅前扣除、適時引入家庭支出申報制度、優(yōu)化稅率結(jié)構(gòu)等。其中，完善稅前扣除是指在合理確定綜合所得基本減除費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，適時增加贍養(yǎng)老人支出、子女教育支出、住房按揭貸款利息支出等專項扣除項目。
對地產(chǎn)行業(yè)而言，*5的利好無疑是“住房按揭貸款利息支出可以作為稅前抵扣項”這一項。
而實(shí)際上，于1998年，上海為應(yīng)對東南亞金融危機(jī)對樓市的影響，就曾出臺過為期5年的個人購房退稅政策，不過當(dāng)時的政策和房貸利息抵稅有些不同。
彼時政策規(guī)定，凡1998年6月1日至2003年5月31日期間，在上海購買或差價換購商品住房并在上海繳納個人所得稅的中外籍個人，且是商品房產(chǎn)權(quán)證的法定擁有人，可在這一時期內(nèi)享受購房后起算的個人所得稅抵扣，稱之為“購房退稅”。
而房貸利息抵稅則是這樣，假如我每個月的房貸利息是2000元，工資是一萬多，那么可能要交稅2000多塊錢，那我這個交稅的部分是不是可以沖抵一部分利息。
上海當(dāng)時實(shí)行的“購房退稅”政策也確實(shí)起到了積極作用：1997年上海的住宅銷售面積是617萬平方米，1998年就達(dá)到1057萬平方米。
而對于“房貸利息抵稅”政策的效應(yīng)，上海易居房地產(chǎn)研究院咨詢中心總經(jīng)理崔雯表示，這個政策可以盤活一部分需求，“前一輪的房地產(chǎn)調(diào)控是‘首套房首付比例不低于三成，二套房六成’，現(xiàn)在有些非限購城市首套房首付比例甚至已經(jīng)到25%，在這種政策出臺后，大家都愿意去貸款，哪怕我能夠支付五成的首付，但我只付25%，為什么？因?yàn)槿绻业氖杖氩诲e，那么我的稅是完全可以抵扣房貸利息的，這就相當(dāng)于免費(fèi)在用銀行的錢，何樂而不為？”。
“房貸利息抵稅無疑將增加居民可支配收入，盤活中等偏高收入人群、二套房購房人群需求，進(jìn)入房地產(chǎn)市場，拉動成交量。”崔雯認(rèn)為。
離落地還有多遠(yuǎn)？
雖然政策預(yù)期目標(biāo)很美好，但是不是能出來？什么時候出臺？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這都只是個未知數(shù)。
億翰智庫中國上市房企研究中心主任張化東認(rèn)為，牽涉到稅法的修改，使得這個政策短期內(nèi)很難實(shí)行。
“個稅改革的事情還沒有落地，我覺得3-5年都可能很難實(shí)現(xiàn)全面性的改革，因?yàn)樗那疤崾且约彝閱挝坏膫€稅征收體系要先落地，財產(chǎn)畢竟是以家庭為單位。”張華東表示。
據(jù)了解，個人所得稅目前有三種征收模式，包括綜合所得稅、分類所得稅和混合稅制。從全球各國的實(shí)踐來看，綜合稅制已經(jīng)成為主流，因?yàn)榫C合稅制的稅率結(jié)構(gòu)簡單，納稅人按其收入水平和能力負(fù)擔(dān)稅收，體現(xiàn)了稅法的公平原則。綜合所得稅是在扣除最低生活費(fèi)、撫養(yǎng)費(fèi)等的基礎(chǔ)上，按累進(jìn)稅率對全年全部所得征稅，以家庭為個稅征收單位。這種情況下，購房貸款利息都是作為可抵扣項的。
但中國實(shí)現(xiàn)的是分類所得稅，是把所得按來源、性質(zhì)分類，對每類所得分別制定一個稅率，且以居民個人為征收單位，并不具備抵扣前提。
崔雯則認(rèn)為，這一政策落地的前提，是要進(jìn)行全方位的改革和掛鉤，銀行信貸要和整個稅務(wù)系統(tǒng)掛鉤，技術(shù)層面上可能要進(jìn)行系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，但目前還并不知道官方有沒有這方面的意圖。
“而且這個政策在出臺后，從稅務(wù)體系來講，可能對整個財政稅收是個損失，其中一部分的損失是要轉(zhuǎn)嫁給銀行系統(tǒng)，這中間是有個博弈的過程。”崔雯稱。
此外，崔雯認(rèn)為，房貸利息抵稅政策的出臺時點(diǎn)也需要政府去做全面考量。她表示，“目前房地產(chǎn)行業(yè)仍然是起到支柱產(chǎn)業(yè)的作用，今年的地產(chǎn)銷售市場也還算可以，一線城市、熱點(diǎn)二線城市都還算不錯，但是三四線城市表現(xiàn)并不好，我們預(yù)計在2017年或者是2016年下半年會有降溫，不過那時候的房地產(chǎn)市場是不是真的會惡化到成交量不動的地步，進(jìn)而不得不采用這一政策，都還不能預(yù)判。”
“目前這個時間點(diǎn)，房地產(chǎn)市場并不存在很大的風(fēng)險，所以目前出這條政策動力并不足，還沒有到出這個殺手锏的時候，更何況這個政策也不一定是真正的殺手锏。”崔雯稱。
張化東則認(rèn)為，房貸利息抵扣對去庫存的邊際效應(yīng)反而并不是特別大，因?yàn)檫@一政策對房價越高的地區(qū)影響越大，但對低房價地區(qū)的影響并不大。
“今年上市地產(chǎn)商銷售業(yè)績不錯，不過這些業(yè)績主要集中在一線城市、熱點(diǎn)二線城市，但一二線城市的整個房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資量實(shí)際上只占全國規(guī)模的30%，更大部分的房地產(chǎn)開發(fā)都在三四線城市，所以更需要討論的是如何為三四線城市去庫存，如果要討論房貸利息抵稅政策的實(shí)行，有沒有可能先以三四線城市為試點(diǎn)，先運(yùn)行起來。”張化東稱。

關(guān)注公眾號
快掃碼關(guān)注
公眾號吧
贊109