房地產(chǎn)行業(yè)面臨約1000萬套高庫存困境時，險資似乎在溯流而上。
剛剛進入2016年，多家險資企業(yè)在房產(chǎn)銷售上實現(xiàn)開門紅。僅在元旦3天，某大型險資公司的房屋銷售額甚至超過80億元。事實上，在2015年全年，個別險資的銷售額達到了數(shù)百億元。
這個數(shù)據(jù)在某種程度上顯示了保險公司大舉進軍房地產(chǎn)的成果，據(jù)業(yè)內(nèi)人士的統(tǒng)計，險資目前對房地產(chǎn)的投資規(guī)模達到5000億~8000億元。還有上萬億的保險資金正在尋找機會介入。地產(chǎn)對這些要求投資回報穩(wěn)定、周期長、體量大的險資而言，是個不錯的渠道。
這些直接投資產(chǎn)生了保險資金自建房源、參股企業(yè)房源以及合作項目的房源。而擁有強大銷售力和后續(xù)服務支撐的保險員體系成為了這個大浪潮中的主角。
獲悉，多家大型保險公司正在啟動總規(guī)模達到百萬名級的保險員“賣房”計劃，如平安集團、安邦、生命人壽等等。
險企將資金流和銷售員向房地產(chǎn)大舉輸出，將成為2016年影響地產(chǎn)界一個重要因子。
萬億險資“圈房運動”
2015年是險資在樓市的攻城掠地的關鍵一年。從資本市場上搶奪房企股權到與房企在項目上的合作，再到布局主題地產(chǎn)，發(fā)展勢頭早蓋過萬科、碧桂園等成名房企。
比如平安集團砸下300億元在北京購買豐臺亞林西、門頭溝等多宗地王，可銷售總貨值約1000億元，在二級市場上更是參股碧桂園、綠地集團、綠景中國控股和朗詩綠色地產(chǎn)，總市值約300億元，加上平安海外投資不動產(chǎn)約127億元。
目前平安成為綠地、萬科、世茂、融創(chuàng)、越秀、龍湖等約200家開發(fā)商的合作伙伴，房地產(chǎn)的半壁江山已被平安染指。一位險資企業(yè)高管估計，平安在地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上投資不低于1500億元。
險資中緊隨其后的是安邦集團，相對于平安集團的廣泛撒網(wǎng)和全產(chǎn)業(yè)鏈戰(zhàn)略，安邦集團投資采取是大手筆重點選擇投資標的。
目前安邦已經(jīng)是金融街、遠洋地產(chǎn)和金地集團的第二大股東，總市值約500億元。業(yè)內(nèi)人透露：安邦投資地產(chǎn)公司的標準是PB小于1但ROE高于10%的，投資不低于90億元，比如135億元入股萬科A，137億元入股金地集團，102億元入股金融街等，加上投資遠洋地產(chǎn)和海外投資等，安邦直接投資地產(chǎn)約600億元。
險資一哥中國人壽亦不例外。其以大手筆入股物流巨頭普洛斯，控股30%，加上購買遠洋地產(chǎn)股權、九龍倉大樓等，中國人壽在地產(chǎn)領域直接投資不低于400億元。
從某險資獲悉，其在地產(chǎn)領域的投資計劃規(guī)模甚至高達2000億元，目前已經(jīng)投入1000億元。但該人士表示不便透露公司名。
雖然保監(jiān)會公布《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，正式開閘險資投資不動產(chǎn)后，就連在投資不動產(chǎn)上謹慎的新華保險，也花費約30億元入駐中國金茂。
一位壽險公司高管表示，新“國十條”賦予保險現(xiàn)代經(jīng)濟重要產(chǎn)業(yè)之角色定位時，保險公司進入房地產(chǎn)行業(yè)乃大勢所趨，“一是險資資產(chǎn)規(guī)模增長至12萬億元，險資擁有充沛現(xiàn)金流，若不配置資產(chǎn)，其總資產(chǎn)會呈現(xiàn)負增長趨勢，2016年險資依然會投資房地產(chǎn)；二是在低利率時代，險資銀行存款和債券合計占比約7%，而不動產(chǎn)股票和地產(chǎn)投資提升了3%，這也是趨勢。”
據(jù)不完全統(tǒng)計，險資企業(yè)直接投資地產(chǎn)的規(guī)模在6000億元以上。
前述大型壽險公司高管表示，目前險資企業(yè)投資房地產(chǎn)數(shù)字并不是太高。整個險資企業(yè)總資產(chǎn)規(guī)模是12萬億元，按照保監(jiān)會*7規(guī)定，理論上險資是可以使用36000億元來投資房地產(chǎn)，目前已投資規(guī)模，相對龐大險資資產(chǎn)基數(shù)而言，風險性小。“房地產(chǎn)最符合險資口味，就拿項目說，某種程度上，地塊越核心越貴的，險資越喜歡。同樣是投資穩(wěn)定高收益行業(yè)，投資快消品、電商、零售，每次投資都是1~2個億，最多不超過10億元，成本損耗巨大，其實不劃算。”一位大型險資精算師說。
基于險資房地產(chǎn)投資還有上萬億元的額度空間，上述險資高管判斷，2016年險資投資房地產(chǎn)會更兇猛，“甚至單獨做房地產(chǎn)項目，沒有辦法，錢太多了，還貶值。但業(yè)內(nèi)大多并不贊同寶能借助高杠桿入股萬科這種高風險做法。”
2016年年初，一家大型壽險企業(yè)直接投資600億元參與北京昌平某地土地一級開發(fā)中，正式打響了險資參與拆遷、開發(fā)、賣房等一條龍服務。獲悉：其他多家大型險資企業(yè)也開始嘗試更深度參與新型城市化中。
百萬名保險員賣房
地產(chǎn)成為巨量保險資金的重要流向，但即便是保險公司也需要一定的流動性。
獲悉：目前險資正在調(diào)整部門結構，大型險資早已成立單獨房產(chǎn)事業(yè)部，開始調(diào)配全國各地保險員啟動賣房計劃。
事實上，一些險資企業(yè)的地產(chǎn)銷售額已經(jīng)占到公司總銷售額相當大的比例。某險資2015年在海外的地產(chǎn)銷售額已經(jīng)占到海外公司總銷售額的30%，成為其轉型的重要抓手。另一家險資銷售系統(tǒng)同年賣出了400億的期房。
“投資地產(chǎn)是進行資產(chǎn)配資，但我們更應該規(guī)避險資成為樓市風險最后接棒者。保險公司除了有錢，另外一個優(yōu)勢就是強大的銷售機器。”一位壽險高管在險資內(nèi)部會議上透露，很多同行開始讓保險員“賣房”，一是增加保險員收入，二是控制住風險。
相對于擁有多年專業(yè)基礎的房產(chǎn)銷售人員，并無任何房產(chǎn)銷售經(jīng)驗的保險員如何創(chuàng)造業(yè)績？一位險資銷售管理高層列舉了一個案例，2015年年底，其下屬的銷售員和萬科銷售員向同一名客戶售房，最后客戶選擇了保險員。“原因很簡單，險資企業(yè)銷售員是把購房者當成家人，采取的是情感營銷，比如介紹房屋時，讓購房者和房屋自拍等，讓購房者和房屋產(chǎn)生感情，萬科銷售員一上來就是介紹房屋情況面積、容積率等，一般普通購房者根本就聽不懂這些產(chǎn)品內(nèi)容，所以個別客戶把龍湖地產(chǎn)房屋賣掉，然后來找我購買房屋，他們本身就是平安高端客戶，財險、壽險、車險等都是在平安購買的，一直很信任我，所以就購買了我們的房屋。”
本文來源：經(jīng)濟觀察報