施工放緩、拖欠工資、司法查封、債務重組，這些曾出現(xiàn)在深圳房企光耀地產(chǎn)倒閉前的關鍵詞，如今又再次出現(xiàn)在同為“地產(chǎn)百強”的深圳房企——奧宸地產(chǎn)身上。
最近卷入施工放緩風波的，是他們在深圳*10的項目奧宸觀壹城。盡管超過2000套房屋大部分已售出，但讓準業(yè)主們擔憂的事情最近在陸續(xù)發(fā)生——外地項目工人跨省討薪，觀壹城施工進度放緩，包括部分已售房源在內(nèi)，超過70套房屋被司法查封。
“跨省”討薪源于三年前奧宸地產(chǎn)在昆明開發(fā)的項目——奧宸中央廣場、奧宸財富廣場停工，逾期交房，諸多昆明業(yè)主與項目施工方被迫“跨省”維權。觀壹城項目施工放緩及短暫停工現(xiàn)象也涉及到相應資金的發(fā)放。
奧宸地產(chǎn)成立于1996年，由曾在政府工作的女董事長鄒健民“下海”創(chuàng)辦。鄒健民1962年出生于山東省榮城市，1982年她畢業(yè)于云南財貿(mào)學院，后在政府事業(yè)單位從事財務工作，并赴美學習。1995年她從美國回到昆明從事房地產(chǎn)開發(fā)，并成立了云南奧宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
2006年以后奧宸開始了全國拓展，次年在深圳設立總部，開始集團化運作。2009年鄒健民接受媒體采訪時狂言：奧宸確立了三年內(nèi)在香港IPO上市的目標，并力爭三年內(nèi)實現(xiàn)年銷售過百億元，朝著“中國房地產(chǎn)二十強”的目標邁進。公開資料顯示，2011-2013年，奧宸地產(chǎn)銷售收入分別為35.8億元、37.3億元和38.3億元。
但六年后，這家以上市并沖進中國房地產(chǎn)二十強為目標的房企，正一步步將他們的業(yè)主拖向深淵。有了昆明業(yè)主和光耀地產(chǎn)的前車之鑒，深圳觀壹城的準業(yè)主們希望奧宸地產(chǎn)能夠提供目前的項目工程進度表，解釋司法查封事項以及要求政府相關部門介入監(jiān)管購房資金，避免奧宸觀壹城項目資金被挪用，保證項目能夠在明年按時交房。
業(yè)主們的擔憂不無道理。除了昆明項目停工和深圳項目施工放緩之外，奧宸地產(chǎn)資金鏈緊張跡象在2014年時便已顯現(xiàn)。
奧宸地產(chǎn)深圳公司一位離職員工告訴界面新聞，從2014年下半年開始，奧宸地產(chǎn)就開始出現(xiàn)欠發(fā)工資的現(xiàn)象，隨即引發(fā)了大量員工離職。“現(xiàn)在被欠薪的離職員工超過40名，多的有20多萬元，少的也有數(shù)千元。”
這位離職員工還透露，在奧宸觀壹城項目開盤之前，項目也曾出現(xiàn)過短暫停工現(xiàn)象。不過在2015年，奧宸地產(chǎn)出售了一塊“靚地”，回籠了部分資金。一塊位于光明區(qū)的舊改地塊，以超過10億元的價格出售給深圳星河地產(chǎn)。
一位在深圳從事大宗交易的中介人士告訴界面新聞，奧宸地產(chǎn)在光明新區(qū)的舊改地塊已運作4年，前期已投入大量資金，項目也已進行到“專項規(guī)劃”的階段，“如果不是資金特別緊張，奧宸絕對不會舍得賣了這塊地。”
鄒健民曾經(jīng)試圖以云南項目的銷售收入支撐全國的擴展。但這反而拖累了云南大本營，旗下的多個項目因資金鏈斷裂陷入泥沼。昆明奧宸中央廣場于2014年下半年停工，奧宸財富廣場于2014年底停工，停工后復工的奧宸中心雖然最終入市，但并未給奧宸地產(chǎn)帶來更多的資金回籠。
這讓奧宸地產(chǎn)在昆明陷入了停工以及業(yè)主訴訟維權的泥沼。深圳法院網(wǎng)上訴訟服務平臺顯示，目前奧宸地產(chǎn)深圳公司的訴訟有9件，其中處于審理階段的有6件。而據(jù)云南法院網(wǎng)信息，目前云南奧宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司涉及到到法律訴訟多達85件，其中作為被執(zhí)行人的執(zhí)行標的總額約1.9億元。
一位接近奧宸的地產(chǎn)代理公司高管告訴界面新聞，如果奧宸外地項目能夠順利滾動開發(fā)，其資金壓力不至于這么緊張，但“奧宸地產(chǎn)已經(jīng)三四年沒有太多的收入”。
對于司法查封已出售的房源，深圳市信榮律師事務所律師張茂榮解釋稱，在出售房源沒有取得房產(chǎn)證之前，房屋在法律程序上仍然屬于開發(fā)商，一旦涉及到訴訟保全，進行司法查封是沒有問題的，“如果無法解封，業(yè)主可以向開發(fā)商主張權利。”
利安達會計事務所深圳分所合伙人馬洪認為，如果深圳公司與昆明項目都是具有獨立法人資格的公司，那么昆明項目資金問題并不會影響到深圳公司，但不能排除的是，兩家公司都屬于奧宸地產(chǎn)集團公司，可能存在相互拆借資金或者擔保融資的情況。
對于深圳業(yè)主們的擔憂，奧宸地產(chǎn)于5月18日組織了部分深圳業(yè)主參觀項目工程，并給到了一份項目工程進度表，但業(yè)主們并不滿意，“對照工程進度表，目前的工程已延期30天以上。”一位業(yè)主參觀后表示。
一位負責解答業(yè)主疑問的客服負責人解釋稱，目前的司法查封是涉及到融資上的一些事情，“因為老板想發(fā)展觀壹城二期，涉及舊改拿地的款項比較大，這些企業(yè)上面的事情，涉及到商業(yè)機密，無法一一對外公布。”
這位客服負責人還表示，司法查封的問題會在近期解決，“暫時請以兩個月為期限”，至于昆明工人“跨省”維權事宜，“鬧事肯定是有一些合同上面的糾紛，我明確告訴你確實存在”，但是他表示昆明項目與深圳項目是獨立運作的，不會相互影響。
這位客服負責人并沒有正面回答關于深圳項目的工程進度問題，只是表示“老板對觀壹城項目的投資額都是以十億計單位，不可能讓它出現(xiàn)問題”。
但奧宸地產(chǎn)目前已引入信達資產(chǎn)進行債務重組。
深圳商事登記薄信息顯示，奧宸地產(chǎn)集團將深圳市奧宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司99%的股權于4月6日轉(zhuǎn)讓給北京市同順益鑫資產(chǎn)管理有限公司，一周后，北京同順益鑫資產(chǎn)管理有限公司持有的99%股權、深圳奧宸監(jiān)事王紅持有的1%股權又都被質(zhì)押給中國信達資產(chǎn)管理股份有限公司深圳市分公司。
更早前的2014年6月，奧宸地產(chǎn)創(chuàng)始人鄒健民便已將其持有的奧宸地產(chǎn)（集團）有限公司90.91%的股權質(zhì)押給中國信達資產(chǎn)管理股份有限公司深圳市分公司。
與深圳奧宸有過生意來往的一位地產(chǎn)人士告訴界面新聞，目前信達資產(chǎn)已經(jīng)介入奧宸深圳公司的債務重組，其觀壹城項目的地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管賬戶也已從江蘇銀行轉(zhuǎn)到信達方面，“全部債務轉(zhuǎn)給信達，處理回款也是信達收取。”
德勤中國區(qū)合伙人王歡分析認為，由于涉及到比較復雜的協(xié)議安排，從目前來看尚不清楚信達是以怎樣的模式介入到奧宸的債務重組中來，可能是一系列的打包安排，但信達的介入并不能推斷出“奧宸資金鏈斷裂”的結(jié)論。
一位奧宸觀壹城的負責人也回復界面新聞，“信達的介入，只會讓事情往好的方向發(fā)展。”
本文來源：界面；作者：羅強