高頓網校友情提示，*7遼陽實務稅務技巧相關內容土地增值稅稅前扣除項目總結總結如下：
　　根據《土地增值稅暫行條例》及實施細則和《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）的規(guī)定，土地增值稅的稅前扣除項目主要由以下五類組成：
　　一是取得土地使用權所支付的金額。是指房地產企業(yè)為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用之和。這相當于工業(yè)企業(yè)的原材料，投入生產時，轉入生產成本。
　　二是開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本又稱房地產開發(fā)成本。房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)產品成木包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費以及開發(fā)間接費用。
　　1.土地征用及拆遷補償費包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。今年，國稅函[2010]220號第六條規(guī)定，房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條*9款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，就抵減本項目拆遷補償費。
　　2.前期工程費包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪、三通一平等支出。
　　3.建筑安裝工程費包括企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
　　4.基礎設施費包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
　　5.公共配套設施費包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。
　　6.開發(fā)間接費用是指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
　　房地產開發(fā)成本相當于工業(yè)企業(yè)的制造費用，定期轉入生產成本。他與原材料（土地）生產加工完成后，由生產成本科目轉為庫存商品科目。銷售后，結轉銷售成本時由庫存商品科目轉為主營業(yè)務成本科目。
　　三是開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用。房地產開發(fā)費用是指與房地產開發(fā)項目有關的管理費用、銷售費用、財務費用。根據新會計制度的規(guī)定，與房地產開發(fā)項目有關的費用直接計入當年損益，不按房地產項目進行歸集或分攤。為了便于操作，尤其是財務費用中利息支出扣除，作了較為詳細的規(guī)定。利息支出是指為房地產開發(fā)而借人資金所發(fā)生的借款費用。雖然，房地產開發(fā)費用包括管理費用、銷售費用、財務費用，但計算扣除項目時，僅確定一項財務費用就可以。這三項費用按國稅函[2010]220號第三條規(guī)定來確定：
　　1.財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但*6不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用（是指管理費用、銷售費用），在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本金額”之和的5%以內計算扣除。
　　2.凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本的金額”之和的10%以內計算扣除。
　　3.房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用前述一、二項所述兩種辦法。
　　4.土地增值稅清算時，已經計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。這相當于工業(yè)企業(yè)的期間費用，銷售成立后，直接轉為當年損益。
　　從上述各個項目分析，房地產開發(fā)費用確定的關鍵，首先，是“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本的金額”，其次，是財務費用也就是通常所說的利息支出。但他不是全部進入扣除項目。
　　四是與轉讓房地產有關的稅金又稱銷售稅金及附加。指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加及其他視同稅金扣除的費用。由于，房地產企業(yè)按照《施工、房地產開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，在此不再單獨扣除。不同于利潤計算公式中的銷售稅金及附加，對房地產企業(yè)而言，少了一項土地增值稅，也是重要的一項扣除項目。
　　五是其他扣除項目。由財政部確定的一項扣除項目，是指對從事房地產開發(fā)的企業(yè)允許按“取得土地使用權所支付的金額”和“房地產開發(fā)成本的金額”之和，加計20%的扣除。但是，對取得土地使用權后，未進行開發(fā)即轉讓的，在計算應納土地增值稅時，只允許扣除取得土地使用權所支付的地價款、繳納的有關費用，以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，不得加計扣除。
　　綜上所述，單獨核算的房地產企業(yè)的土地增值稅前兩項扣除項目即“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本的金額”合計數(shù)，從房地產企業(yè)行成利潤項目來看就是該企業(yè)銷售商品房的銷售成本；第三項即房地產開發(fā)費用，就是利潤項目中的管理費用、銷售費用、財務費用，重點確定利息支出扣除項目，可依照國稅函[2010]220號計算；第四項即與轉讓房地產有關的稅金，就是利潤項目中不含土地增值稅的銷售稅金及附加；第五即其他扣除項目，就是為銷售成本的20%。
 　　　　
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