高頓網(wǎng)校友情提示，*7臺(tái)州實(shí)務(wù)稅務(wù)技巧相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)臨時(shí)設(shè)施的財(cái)稅處理(一)總結(jié)如下：
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了保證在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中施工和管理的正常進(jìn)行，必須搭建一些臨時(shí)設(shè)施，這些臨時(shí)設(shè)施包括：為了開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)而在工地上臨時(shí)建造的各種工棚、材料棚、休息棚、辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，以及為了銷售房屋而建造的售樓部和樣板房等營(yíng)銷設(shè)施（不包括企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所）。然而，這些臨時(shí)設(shè)施所涉及房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等，往往被許多房開(kāi)企業(yè)所忽視。對(duì)此，筆者就房開(kāi)企業(yè)臨時(shí)設(shè)施應(yīng)怎樣進(jìn)行合理的財(cái)務(wù)和稅務(wù)處理談?wù)勛约旱拇譁\認(rèn)識(shí)：
　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)臨時(shí)設(shè)施的企業(yè)所得稅和會(huì)計(jì)處理
　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)在工地上臨時(shí)建造的各種工棚、材料棚、休息棚、辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，一次性支出金額較大，并且一般不構(gòu)成最終開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)體，因此，對(duì)于臨時(shí)性設(shè)施的建造成本，實(shí)際發(fā)生時(shí)直接計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，會(huì)計(jì)處理一般是：
　　借：前期工程費(fèi)——臨時(shí)設(shè)施（工地上各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性設(shè)施）
　　貸：銀行存款等
　　將來(lái)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售時(shí)，作為共同成本予以分配轉(zhuǎn)出。
　?。ǘ┓康禺a(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施包括售樓部、樣板房、接待中心、展臺(tái)、展位等不同類型，根據(jù)其建設(shè)與使用的特點(diǎn)，可以分為以下四種模式：一是利用開(kāi)發(fā)完成或部分完成的樓宇內(nèi)的商品房裝修、裝飾后作為項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施使用，項(xiàng)目銷售完畢，作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租。二是利用開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的引人矚目的位置，建造臨時(shí)設(shè)施，例如售樓部、樣板間，作為項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施使用，項(xiàng)目銷售完畢即行拆除或轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租。三是利用開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施（例如會(huì)所）裝修、裝飾后，作為項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施臨時(shí)使用；項(xiàng)目銷售完畢作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租，或者移交物業(yè)公司，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。四是在開(kāi)發(fā)小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)租入或自建銷售網(wǎng)點(diǎn)，項(xiàng)目銷售完畢，轉(zhuǎn)為其他項(xiàng)目使用或出租、銷售處理。這四種模式下的會(huì)計(jì)處理：
　　1.利用開(kāi)發(fā)完成或部分完成的樓宇內(nèi)的商品房裝修、裝飾后使用的營(yíng)銷設(shè)施的會(huì)計(jì)處理。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件的規(guī)定，計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用核算的營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)，包括項(xiàng)目小區(qū)樓宇之內(nèi)的裝飾、裝修費(fèi)用和樓宇之外的售樓部、樣板間等營(yíng)銷設(shè)施的建造費(fèi)用。將樓宇之內(nèi)的商品房臨時(shí)作為售樓部、樣板間使用，因其本身就屬于特定的成本對(duì)象，所以其建造成本按照正常的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品核算，其裝修、裝飾費(fèi)用若不能判斷未來(lái)是否可以隨同商品房主體一并出售，應(yīng)歸屬于開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用核算。
　　（1）售樓部、樣板間建造成本計(jì)入該套樣板間的“開(kāi)發(fā)成本”，對(duì)于裝飾、裝修的費(fèi)用，如果能夠判斷未來(lái)隨同該套商品房一并出售，則可以計(jì)入該套樣板間“開(kāi)發(fā)成本”，反之，則計(jì)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”核算。
　?。?）“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”歸集的成本費(fèi)用按期結(jié)轉(zhuǎn)到“開(kāi)發(fā)成本——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目。
　?。?）當(dāng)樣板間與其他商品房一起竣工驗(yàn)收時(shí)，從“開(kāi)發(fā)成本”轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。
　　（4）當(dāng)樣板間銷售，結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本時(shí)，其成本從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”。
　?。?）當(dāng)樣板間轉(zhuǎn)作自用時(shí)，其成本從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”。
　?。?）當(dāng)樣板間未來(lái)出租時(shí)，其成本從“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”。
　　“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”應(yīng)當(dāng)按照國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第二十九條的規(guī)定，對(duì)于共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法包括占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法，企業(yè)根據(jù)需要可以自行確定。
　　另外，房地產(chǎn)企業(yè)由“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”的商品房之后又銷售的，需要注意國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第二十四條的規(guī)定，即企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過(guò)12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。
　　2.利用開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的明顯位置建造臨時(shí)設(shè)施（例如售樓部、樣板間）作為營(yíng)銷設(shè)施使用的會(huì)計(jì)處理。作為售樓部、樣板間使用的臨時(shí)設(shè)施，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，其發(fā)生的建設(shè)成本及裝修費(fèi)用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本從“在建工程”轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”，如果非自用或出租，也可以按照國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件的規(guī)定，直接計(jì)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”核算。
　　3.利用開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施（例如會(huì)所）裝修、裝飾后作為營(yíng)銷設(shè)施臨時(shí)使用的會(huì)計(jì)處理。房地產(chǎn)企業(yè)除利用開(kāi)發(fā)的商品房、臨時(shí)建筑作為營(yíng)銷設(shè)施之外，比較多見(jiàn)的還有利用開(kāi)發(fā)小區(qū)之內(nèi)的規(guī)劃建造的會(huì)所、物業(yè)場(chǎng)所在銷售階段作為項(xiàng)目的營(yíng)銷設(shè)施使用。這種類型的營(yíng)銷設(shè)施其最終用途是小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)確定的，即便臨時(shí)作為項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施使用，也不可以直接計(jì)入“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”核算，而需要根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第十七條的規(guī)定處理。
　　企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：
　?。?）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。
　　（2）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。
　　4.開(kāi)發(fā)小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)設(shè)置的銷售網(wǎng)點(diǎn)等營(yíng)銷設(shè)施的會(huì)計(jì)處理。房地產(chǎn)企業(yè)除在項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)設(shè)置建造的營(yíng)銷設(shè)施外，還有可能在項(xiàng)目小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)設(shè)置項(xiàng)目展示區(qū)、接待處、售樓部等。這些設(shè)施有可能是房地產(chǎn)企業(yè)租入使用，也有可能為自建行為。在項(xiàng)目小區(qū)之外的營(yíng)銷設(shè)施銷售環(huán)節(jié)中發(fā)生的成本費(fèi)用，無(wú)論稅務(wù)處理還是會(huì)計(jì)處理，都應(yīng)當(dāng)通過(guò)“營(yíng)業(yè)費(fèi)用”或“銷售費(fèi)用”反映，如果屬于企業(yè)自建構(gòu)成的固定資產(chǎn)，由此計(jì)提的折舊，計(jì)入“銷售費(fèi)用”處理。
　　二、臨時(shí)性設(shè)施的房產(chǎn)稅處理
　?。ㄒ唬└鶕?jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》（財(cái)稅地字[1986]第008號(hào)）第二十一條關(guān)于基建工地的臨時(shí)性房屋，應(yīng)否征收房產(chǎn)稅的規(guī)定：凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚，材料棚，休息棚和辦公室，食堂，茶爐房，汽車房等臨時(shí)性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。財(cái)稅地[1986]8號(hào)第十九條規(guī)定：“納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。”基于以上政策規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)臨時(shí)性建筑物不征房產(chǎn)稅必須同時(shí)滿足兩個(gè)條件：一是臨時(shí)設(shè)施必須為基建工地服務(wù)，二是必須處于施工期間的臨時(shí)設(shè)施。如果基建工程結(jié)束，臨時(shí)性建筑物歸基建單位使用，則須從基建單位使用的次月起繳納房產(chǎn)稅。
　　因此，為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，在施工期間是免征房產(chǎn)稅的，如果基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅?；蛘哌@些臨時(shí)性房屋是基建單位自己出資建造，只要基建工程結(jié)束以后還在使用的，就應(yīng)該依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
　　（二）售樓部、樣板房的房產(chǎn)稅處理。房地產(chǎn)企業(yè)為銷售房屋而建造
 　　　　
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