高頓網(wǎng)校友情提示，*7蕪湖實(shí)務(wù)稅務(wù)技巧相關(guān)內(nèi)容特殊事項(xiàng)的土地增值稅處理總結(jié)如下：
　?。ㄒ唬╅_發(fā)產(chǎn)品用于拆遷補(bǔ)償
　　1、土地增值稅處理時，視同銷售處理同時計(jì)入開發(fā)成本。
　　2、營業(yè)稅（國稅函發(fā)[1995]549號）：對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計(jì)征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅。
　　舉例：某企業(yè)安置拆遷戶，安置房總面積為5000平米，市場售價(jià)8000元/平米，該項(xiàng)目土地成本2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本8000萬元，項(xiàng)目總可售面積80000平米。
　　開發(fā)產(chǎn)品單位可售面積成本價(jià)=（20000+8000）÷80000=3500
　　營業(yè)稅=5000×3500×5%=875000
　　土地增值稅清算時，一方面確認(rèn)項(xiàng)目銷售收入4000萬元（5000×8000），另一方面確認(rèn)拆遷補(bǔ)償支出4000萬元。
　　（二）合作建房和企業(yè)合并
　　財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財(cái)稅字[1995]048號）
　　對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
　　在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。
　　*6人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋（法釋[2005]5號）
　　三、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛
　　第十四條 本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。
　　第二十四條    合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。
　　第二十五條    合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。
　　第二十六條    合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。
　　國稅函[2007]645號
　　土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。
　?。ㄈ┎粍赢a(chǎn)投資
　　《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048號）*9條關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的征免稅問題規(guī)定：
　　對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
　　《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號）第五條關(guān)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營的征免稅問題規(guī)定：
　　對于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕048號）*9條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。本文自2006年3月2日起執(zhí)行。
　　《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅[2002]191號）規(guī)定：
　　以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。
　　本通知自2003年1月1日起執(zhí)行。
　?。ㄋ模┕蓹?quán)轉(zhuǎn)讓特殊情況
　　國稅函〔2000〕687號
　　你局（廣西區(qū)局）《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的請示》收悉。鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。
　?。ㄎ澹┦酆蠡刭?/div>
　　售后回購，是指銷貨方在售出商品后，在一定的期間內(nèi)，按照合同的有關(guān)規(guī)定又將其售出的商品購買回來的一種交易方式?！镀髽I(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第14號—收入》指南：采用售后回購方式銷售商品的，收到的款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債；回購價(jià)格大于原售價(jià)的，差額應(yīng)在回購期間按期計(jì)提利息，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。有確鑿證據(jù)表明售后回購交易滿足銷售商品確認(rèn)條件的，銷售的商品按售價(jià)確認(rèn)收入，回購的商品作為購進(jìn)商品處理。
　　舉例：某房地產(chǎn)公司2010年1月將一棟已開發(fā)的商鋪銷售，售價(jià)為50萬元，該樓的成本為30萬元。合同規(guī)定，2013年1月，房地產(chǎn)公司將重新購回，回購價(jià)為65萬元。
　　分析：這項(xiàng)交易實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)公司將房產(chǎn)做抵押，向購房人借款，房產(chǎn)所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬仍留在該公司，公司對售出的商鋪樓仍可以實(shí)施控制。
　　賬務(wù)處理如下：
　?。?）銷售時，
　　借：銀行存款  500000
　　貸：應(yīng)付賬款―某× 500000
　　銷售房屋時，如簽訂銷售合同且發(fā)生房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，應(yīng)按規(guī)定的稅率繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、附加。假設(shè)上述合計(jì)稅費(fèi)27500元。
　　借：營業(yè)稅金及附加  27500
　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)―應(yīng)交營業(yè)稅金及附加 27500
　?。?）2010年～2012年每年年末預(yù)計(jì)利息費(fèi)用5萬元時，
　　借：財(cái)務(wù)費(fèi)用  50000
　　貸：應(yīng)付賬款―某× 50000
　　（3）2013年1月房地產(chǎn)公司回購商鋪時，
　　借：應(yīng)付賬款―某× 650000
　　貸：銀行存款     650000
　　國稅函[1999]144號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)公司從事“購房回租”、“抵押擔(dān)保”和“存單購房”形式銷售房屋如何征收營業(yè)稅問題，批復(fù)如下：
　　房地產(chǎn)開發(fā)公司采用“購房回租”等形式，進(jìn)行促銷經(jīng)營活動（即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購房者；同時，根據(jù)合同約定的期限，在一定時期后，又將該商品房購回），根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)公司和購房者均應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。
 　　　　
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