高頓網(wǎng)校友情提示，*7南平會(huì)計(jì)稅務(wù)實(shí)務(wù)相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅檢查中常見(jiàn)一般稅收問(wèn)題總結(jié)如下：
　　一.房地產(chǎn)企業(yè)常見(jiàn)稅收問(wèn)題
　?。ㄒ唬┦杖敕矫?/div>
　　主要表現(xiàn)為：1.預(yù)售房款未按規(guī)定預(yù)繳稅款，采取各種手段隱瞞或轉(zhuǎn)移預(yù)收款收入，達(dá)到拖延納稅或不納稅的目的。2.銷售收入確認(rèn)不及時(shí)，如對(duì)已辦妥移交手續(xù)，因購(gòu)房者原因未及時(shí)收回房款的，企業(yè)往往采取不及時(shí)入賬的方式推遲收入的確認(rèn)。3.隱瞞收入，收入計(jì)算不準(zhǔn)確，表現(xiàn)為低價(jià)開(kāi)票，少計(jì)收入；提供虛假或不完整的銷售面積；以收抵支，如以商品房抵付施工單位工程款，以房抵債，以完工房地產(chǎn)抵付借款、銀行貸款，以商品房抵付回租租金、職工獎(jiǎng)勵(lì)支出等；收取價(jià)外費(fèi)用不計(jì)收入；利用關(guān)聯(lián)方交易進(jìn)行利潤(rùn)轉(zhuǎn)移；掛靠企業(yè)開(kāi)發(fā)，不申報(bào)納稅等。4.假代建、真開(kāi)發(fā)。這種偷稅方式實(shí)際是開(kāi)發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)為代價(jià)，換取了部分土地所有權(quán)，而土地所有方以轉(zhuǎn)讓部分土地所有權(quán)為代價(jià)換取了部分房屋所有權(quán)，雙方均發(fā)生了納稅義務(wù)。
　　（二）成本費(fèi)用方面
　　主要表現(xiàn)為：1.利用虛開(kāi)、^***等手段，人為抬高開(kāi)發(fā)成本，減少應(yīng)納稅所得。2.利用成本核算特點(diǎn)虛增成本，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)加大早期單位預(yù)算造價(jià)達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的。3.房地產(chǎn)商自用房產(chǎn)、出租用房產(chǎn)不及時(shí)從“開(kāi)發(fā)成本”結(jié)轉(zhuǎn)至“固定資產(chǎn)”，而是混入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目中，直接轉(zhuǎn)增“經(jīng)營(yíng)成本”。4.超標(biāo)準(zhǔn)列支費(fèi)用。5.成本費(fèi)用重復(fù)入賬、虛假列支成本費(fèi)用，利用建安工程施工復(fù)雜、項(xiàng)目繁多、專業(yè)性強(qiáng)的特點(diǎn)，重復(fù)列支費(fèi)用以減少納稅額。6.利用“預(yù)提費(fèi)用”、“待攤費(fèi)用”賬戶調(diào)整當(dāng)期利潤(rùn)。
　　二.如何進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)稽查
　?。ㄒ唬┒悇?wù)稽查方法
　　1.從行業(yè)特點(diǎn)出發(fā)改進(jìn)稅務(wù)檢查的方法，由單一的年度檢查改為年度檢查與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目檢查相結(jié)合。
　　對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通常以一個(gè)納稅年度作為檢查時(shí)限范圍，這不能適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的具體情況，檢查的內(nèi)容及發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題帶有明顯的局限性和片面性。以房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為切入點(diǎn)進(jìn)行檢查，則能比較全面地把握其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程，容易發(fā)現(xiàn)稅收違法行為。
　　2.拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法。
　　為更加準(zhǔn)確、全面掌握開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)據(jù)資料，稽查人員可以到計(jì)委、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門(mén)調(diào)查落實(shí)其土地面積、土地使用權(quán)、建筑面積、可銷售面積、已銷售面積的確權(quán)時(shí)間和相關(guān)數(shù)據(jù)。
　　3.收集企業(yè)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)。
　　房地產(chǎn)企業(yè)納稅檢查需要收集的基礎(chǔ)資料有：企業(yè)基本情況表、開(kāi)發(fā)手續(xù)情況登記表、項(xiàng)目部分會(huì)計(jì)科目匯總表、開(kāi)發(fā)成本明細(xì)表、項(xiàng)目銷售情況一覽表等。通過(guò)基礎(chǔ)資料的收集，可以全面掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，提高稽查分析、定性的準(zhǔn)確性，同時(shí)為下一次檢查提供參考依據(jù)。
　?。ǘ┓康禺a(chǎn)企業(yè)收入的檢查
　　1.收入檢查的基本思路。
　?。?）將從外部取得的有關(guān)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目信息，與企業(yè)的收入、成本等項(xiàng)目核對(duì)，確認(rèn)申報(bào)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
　?。?）從房地產(chǎn)主管部門(mén)和相關(guān)部門(mén)收集各項(xiàng)目的建筑面積，與企業(yè)賬載面積和實(shí)地核查核對(duì)，確認(rèn)銷售面積。
　?。?）收集企業(yè)銷售合同統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、預(yù)售房款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄，分析比對(duì)，并將結(jié)果與申報(bào)、賬上記錄進(jìn)行核對(duì)，以確認(rèn)銷售（收入時(shí)間、數(shù)量、金額）準(zhǔn)確性、及時(shí)性。
　　（4）到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地、銷售現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地盤(pán)點(diǎn)，掌握項(xiàng)目建設(shè)及銷售情況，分析賬面可能存在的疑點(diǎn)。
　?。?）房地產(chǎn)企業(yè)涉及的關(guān)聯(lián)單位較多，包括施工企業(yè)、建材商貿(mào)、銷售代理公司、廣告公司、物業(yè)管理等，因此對(duì)于與房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)往來(lái)頻繁的單位，應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)外調(diào)核實(shí)。
　　2.確認(rèn)收入時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題。
　　（1）首先要正確區(qū)分銷售收入與預(yù)售收入
　　銷售收入確認(rèn)是指已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的收入確認(rèn)，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格后即為完工（以下的“完工之日”，亦指驗(yàn)收合格之日）。銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款（包括定金）作為預(yù)售收入，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后按照售房合同有關(guān)條款辦理移交手續(xù)后應(yīng)確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)。企業(yè)在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未辦理移交手續(xù)前，所獲得的分期預(yù)收款，不適用分期付款方式確認(rèn)收入的規(guī)定，不作為銷售收入處理，而應(yīng)作為預(yù)售收入計(jì)算預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本，計(jì)算出該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額。
　　符合下列條件之一的，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：
　?、倏⒐ぷC明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）；
　　②已開(kāi)始投入使用的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）；
　?、垡讶〉昧顺跏籍a(chǎn)權(quán)證明的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）。
　?。?）收入檢查的內(nèi)容
　　開(kāi)發(fā)產(chǎn)品出售后是否嚴(yán)格按照稅法規(guī)定的原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；預(yù)售收入是否按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅；視同銷售行為是否按照稅法規(guī)定確認(rèn)收入計(jì)算繳納所得稅；代建工程和提供勞務(wù)收入的確認(rèn)是否正確；合作建房收入的確認(rèn)是否正確；開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的出租收入確認(rèn)是否正確；關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的銷售價(jià)格是否按獨(dú)立企業(yè)之間業(yè)務(wù)往來(lái)的價(jià)格收取或者支付款項(xiàng)；客戶放棄的購(gòu)房定金是否及時(shí)轉(zhuǎn)作其他業(yè)務(wù)收入；商品房售后服務(wù)收入，如代客裝修、清潔等取得的收入是否作其他業(yè)務(wù)收入；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)付施工單位的工程尾款、質(zhì)量保證金，超過(guò)合同、協(xié)議規(guī)定的支付時(shí)間三年以上沒(méi)有付出的，應(yīng)作為其他收入處理，以后年度實(shí)際支付時(shí)可稅前扣除。
　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用的檢查
　　1.是否準(zhǔn)確區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限，是否有虛列、重列有關(guān)的成本、費(fèi)用。
　　2.土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)是否按成本對(duì)象進(jìn)行歸集，是否將成本對(duì)象完工后實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用全部計(jì)入當(dāng)期銷售成本。
　　3.銷售成本的結(jié)轉(zhuǎn)是否正確，同一企業(yè)有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的成本、費(fèi)用能否劃分清楚，在結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期銷售成本與費(fèi)用時(shí)是否與收入相匹配，有無(wú)混雜其他未結(jié)轉(zhuǎn)收入項(xiàng)目的成本、費(fèi)用；有無(wú)多計(jì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單位工程成本和已售商品房面積。
　　4.代收的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品公共部分、共用設(shè)施設(shè)備維修的維修基金是否在稅前扣除。
　　5.土地閑置費(fèi)的稅前扣除是否符合政策規(guī)定。
　　6.成本對(duì)象建造過(guò)程中發(fā)生的單項(xiàng)或單位工程報(bào)廢或損毀是否作為財(cái)產(chǎn)損失直接稅前扣除。
　　7.為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，是否計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的成本。
　　8.“廣告費(fèi)”、“業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)”、“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”、“壞賬損失”等期間費(fèi)用是否按規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)扣除，是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費(fèi)用部分計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的情況。
　　9.未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)以及臨時(shí)出租的待售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，是否也計(jì)提了折舊。
　　10.是否將未結(jié)轉(zhuǎn)入銷售收入的預(yù)收款所涉及的營(yíng)業(yè)稅及附加一并結(jié)轉(zhuǎn)到當(dāng)期銷售稅金，是否重復(fù)列支稅金。
　　11.固定資產(chǎn)改良支出和修理費(fèi)用，是否按稅法有關(guān)規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。
　　12.一些特殊扣除項(xiàng)目的處理是否符合規(guī)定，如白蟻防治費(fèi)、竣工獎(jiǎng)等各類付給施工單位的獎(jiǎng)金、延期交房違約金、應(yīng)付施工單位的工程尾款、質(zhì)量保證金、墻改基金、人防費(fèi)等。
　　13.銷售費(fèi)用和廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的劃分是否正確。
　　14.一些限制性扣除項(xiàng)目是否已作納稅調(diào)整，如三項(xiàng)經(jīng)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出、公益救濟(jì)性捐贈(zèng)等。
　　15.按規(guī)定不得扣除項(xiàng)目是否作納稅調(diào)整，如是否將購(gòu)建“固定資產(chǎn)”、無(wú)形資產(chǎn)等資本性支出直接在稅前扣除；各項(xiàng)跌價(jià)準(zhǔn)備金、投資減值準(zhǔn)備是否已作納稅調(diào)整；自然災(zāi)害或者意外事故損失有賠償?shù)牟糠?；違法經(jīng)營(yíng)的罰款和被沒(méi)收財(cái)物的損失等。
 　　　　
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