高頓網(wǎng)校友情提示，*7威海會(huì)計(jì)稅務(wù)知識(shí)相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)檢查方法(二)總結(jié)如下：
　　開(kāi)發(fā)工作流程圖
　　規(guī)劃總圖的審查
　　《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》證
　　規(guī)劃局
　　規(guī)劃局
　　《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
　　施工圖紙審查
　　確定施工隊(duì)伍
　　《建設(shè)工程施工許可證》
　　建委
　　組織施工期
　　簽定施工合同
　　開(kāi)始施工準(zhǔn)備
　　施工單位
　　驗(yàn)收證明
　　施工中單項(xiàng)驗(yàn)收
　　監(jiān)理公司
　　工程綜合驗(yàn)收
　　《竣工驗(yàn)收備案表》
　　質(zhì)監(jiān)站
　　預(yù)售及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移期
　　商品預(yù)銷(xiāo)售
　　《商品房預(yù)售許可證》
　　房管局
　　房管局
　　簽定銷(xiāo)售合同階段
　　《商品房銷(xiāo)售許可證》
　　房管局
　　辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移
　　分戶(hù)房產(chǎn)證
　　圖10－1－2 商品房開(kāi)發(fā)工作流程
　?。ㄎ澹╅_(kāi)發(fā)產(chǎn)品主要銷(xiāo)售方式
　　主要銷(xiāo)售方式可按商品房的完工程度和結(jié)算方式進(jìn)行分類(lèi)。
　　1.按商品房的完工程度分為：
　　——商品房預(yù)售。是指開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，由買(mǎi)受人交付定金或者房?jī)r(jià)款。
　　——商品房現(xiàn)售。是指開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，由買(mǎi)受人交付房?jī)r(jià)款。
　　2.按結(jié)算方式分為：
　　——一次性收款銷(xiāo)售。是指買(mǎi)受人一次性將購(gòu)房款全部交付給開(kāi)發(fā)企業(yè)。
　　——分期收款銷(xiāo)售。是指買(mǎi)受人在約定時(shí)間內(nèi)分期、分批將購(gòu)房款交付給開(kāi)發(fā)企業(yè)。
　　——銀行按揭銷(xiāo)售。又稱(chēng)購(gòu)房抵押貸款，是指買(mǎi)受人以所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給開(kāi)發(fā)企業(yè)，買(mǎi)受人再按月向銀行分期支付本息。
　　——委托銷(xiāo)售。是指開(kāi)發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售現(xiàn)房或期房并收取購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)企業(yè)與受托方結(jié)算款項(xiàng)。
　　——先租后售。是指買(mǎi)受人可以先租住商品房，至買(mǎi)受人有能力購(gòu)買(mǎi)商品房產(chǎn)權(quán)時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)如數(shù)退還此前收取的租金，再按租住時(shí)議定的價(jià)格將商品房出售給買(mǎi)受人。
　　——售后返租。是指買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)商品房后，以雙方議定的租價(jià)和租期返租給開(kāi)發(fā)企業(yè)。
　?。┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)核算
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)核算執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，上市公司自2007年1月1日起施行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則－－－基本準(zhǔn)則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則－－－具體準(zhǔn)則》。在稅務(wù)稽查中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下三個(gè)方面的財(cái)務(wù)核算。
　　1.銷(xiāo)售收入的確認(rèn)
　　按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》中有關(guān)商品銷(xiāo)售收入的確認(rèn)原則進(jìn)行確認(rèn)。在實(shí)際操作中，開(kāi)發(fā)企業(yè)主要在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付使用，并將發(fā)票賬單交付給買(mǎi)受人時(shí)確認(rèn)銷(xiāo)售收入。
　　2.成本費(fèi)用的構(gòu)成
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本按成本計(jì)算對(duì)象計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等；費(fèi)用按其與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)系分為開(kāi)發(fā)成本和期間費(fèi)用。期間費(fèi)用可直接進(jìn)行稅前扣除，包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)費(fèi)用，具體內(nèi)容見(jiàn)表10－1－1。
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)成本費(fèi)用明細(xì)一覽表
　　10－1－1

項(xiàng)目

內(nèi)容

土地征用及拆遷補(bǔ)償 費(fèi)

指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)為征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地出讓金、勞動(dòng)力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他因征用土地而發(fā)生的費(fèi)用（如耕地占用稅）。

前期工

程 費(fèi)

指土地、房屋開(kāi)發(fā)前發(fā)生的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、政府代收代繳的各項(xiàng)費(fèi)用、測(cè)繪、勘察、設(shè)計(jì)、各項(xiàng)臨時(shí)工程、“七通一平” 等費(fèi)用。

基礎(chǔ)設(shè)

施 費(fèi)

指土地、房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的道路、供熱、供水、供電、供氣、通訊、照明以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等設(shè)施費(fèi)用。

建筑安裝工程費(fèi)

指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費(fèi)和企業(yè)自營(yíng)工程發(fā)生的建筑安裝費(fèi)。

配套設(shè)

施 費(fèi)

指在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的、可計(jì)入土地和房屋開(kāi)發(fā)成本的、不能有償轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車(chē)棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院等應(yīng)在“配套設(shè)施成本”中單獨(dú)核算。

開(kāi)發(fā)間

接 費(fèi)

指企業(yè)所屬的開(kāi)發(fā)部門(mén)或工程指揮部門(mén)為組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，包括工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。各行政部門(mén)為管理公司而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用不在此列，應(yīng)在“管理費(fèi)用”中核算。

　
 
　　3.開(kāi)發(fā)成本的核算
　　開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的核算實(shí)行制造成本法，可分為土地開(kāi)發(fā)成本、房屋開(kāi)發(fā)成本、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本和代建工程開(kāi)發(fā)成本。其基本核算程序：
　?。?）確定成本核算對(duì)象
　　開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象是指在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算中，為了歸集和分配開(kāi)發(fā)費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。其基本原則是：
　?、僖话愕拈_(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對(duì)象。
　　②同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同的群體項(xiàng)目，開(kāi)、竣工時(shí)間相近且由同一施工單位施工的，可并為一個(gè)成本核算對(duì)象。
　?、蹖?duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對(duì)象。
　　成本核算對(duì)象應(yīng)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。
　?。?）確定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目。成本項(xiàng)目是歸集生產(chǎn)費(fèi)用的明細(xì)科目，具體反映計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的生產(chǎn)費(fèi)用的用途和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本構(gòu)成。
　?。?）審核開(kāi)發(fā)成本的真實(shí)性與合法性。
　?。?）歸集與分配開(kāi)發(fā)成本。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對(duì)象。其中，直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象中；共同成本以及因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)或先后滾動(dòng)開(kāi)發(fā)不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按各個(gè)成本對(duì)象（項(xiàng)目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配。
　?。?）編制成本計(jì)算單，結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本。計(jì)算已完工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收的全部開(kāi)發(fā)成本，結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品” 科目。
　　（6）結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。按對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售和結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。
　　成本費(fèi)用核算流程見(jiàn)圖10－1－3。
　　土地
　　管理費(fèi)用
　　固定資產(chǎn)
　　費(fèi)用總額
　　期間費(fèi)用
　　財(cái)務(wù)費(fèi)用
　　經(jīng)營(yíng)費(fèi)用
　　直接扣除
　　土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
　　前期工程費(fèi)
　　基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
　　建安工程費(fèi)
　　配套設(shè)施費(fèi)
　　開(kāi)發(fā)間接費(fèi)
　　開(kāi)發(fā)成本歸集與分配
　　商品性土地開(kāi)發(fā)
　　自用土地開(kāi)發(fā)
　　項(xiàng)目二期
　　項(xiàng)目一期
　　大型配套設(shè)施
　　營(yíng)利性或自用
 　　　　
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