高頓網(wǎng)校友情提示，*7菏澤會計稅務知識相關內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)檢查方法(三)總結如下：
　　產(chǎn)品

土地開發(fā)成本

房屋開發(fā)成本

配套設施開發(fā)成本

代建工程開發(fā)成本

商品房

出租房

周轉房

代建工程

開發(fā)

產(chǎn)品

完工結轉

企業(yè)自用

主營業(yè)務成本

圖10－1－3 成本費用核算流程

　?。ㄆ撸┓康禺a(chǎn)開發(fā)業(yè)相關稅收政策
　　1．《國家稅務總局關于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅管理問題的通知》（國稅發(fā)[2001]142號文）
　　2．《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號文）
　　3.《 國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號文）
　　4．《財政部 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號文）
　　5. 《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知》（國稅函[2008]299號）
　　二、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)常見涉稅問題及檢查方法
　　對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的檢查，應以已完工或階段性完工的開發(fā)項目為重點，從立項、開發(fā)、竣工、銷售四個環(huán)節(jié)入手，全面調(diào)取銷控臺賬、銷售合同、行政審批文書和證書、招投標合同、施工預決算書、監(jiān)理記錄等資料，運用建安成本分析控制、利潤率分析控制、實際投資額與投資概算差額控制、大額資金支付控制等方法找準疑點，采用實地檢查與詢問調(diào)查相結合、賬內(nèi)檢查與外調(diào)相結合的方法，全面審核項目的收入和成本費用支出的真實性和準確性。本節(jié)主要對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的收入、成本、費用等常見涉稅問題進行剖析，由此而影響的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城市維護建設稅、教育費附加等稅款的計算不再細述。
　　房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)常見涉稅問題
　?。ㄒ唬╀N售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款和價外費用未按規(guī)定入賬，隱匿收入
　?。ǘ╅_發(fā)產(chǎn)品完工前收取的預售收入未按規(guī)定申報納稅，產(chǎn)品完工后未按規(guī)定結轉收入
　?。ㄈ┮糟y行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款，未按規(guī)定結轉收入
　?。ㄋ模┌l(fā)生視同銷售行為，未按規(guī)定結轉收入或申報納稅
　?。ㄎ澹┨摿胁疬w補償費，虛增成本
　?。┚幵旌贤?、協(xié)議，虛列、多列或重復列支生產(chǎn)費用
　?。ㄆ撸┤〉貌环弦?guī)定發(fā)票的入賬，多列成本費用
　?。ò耍┗煜杀竞怂銓ο?，未按配比原則結轉產(chǎn)品成本
　　（九）將納資本性支出直接列支當期成本，減少應納稅所得額
　　（十）擴大期間費用列支范圍及標準，減少應納稅所得額
　　（一）銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款和價外費用未按規(guī)定入賬，隱匿收入
　　【問題描述】
　　1.收取的售房款長期滯留在銷售部門，未按規(guī)定入賬。
　　2.采取委托銷售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，部分售房款由中介服務機構收取并開具發(fā)票或收據(jù)，開發(fā)企業(yè)隱匿收入。
　　3.將售房款分解為兩部分，一部分記入賬內(nèi)，另一部分記入賬外。
　　4.銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨開具收款收據(jù)，取得的收入未按規(guī)定入賬。
　　5.私改規(guī)劃，增加銷售面積，隱匿增加面積部分的收入。
　　6.舊城改造補償給搬遷戶新房，超出補償面積部分的差價款未按規(guī)定入賬。
　　7.客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、取得的政府獎勵收入、先租后售收取的租金等收入，未按規(guī)定入賬。
　　【主要檢查方法】
　　1.實地察看、了解樓盤開發(fā)、銷售情況，核對房源銷售平面圖，調(diào)查、詢問閣樓、停車位、地下室是否單獨作價出售，掌握住宅、閣樓、停車位、地下室的銷售狀況。
　　2.調(diào)取售樓處資料，收集銷控臺賬、銷售合同、銷售發(fā)票、收款收據(jù)等紙質(zhì)資料以及銷售合同統(tǒng)計數(shù)據(jù)、預售房款統(tǒng)計數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄等電子文檔，統(tǒng)計已售面積及銷售金額。查看物業(yè)公司入住通知單及《鑰匙發(fā)放保管登記簿》，核對銷售數(shù)據(jù)的真實性。將確認的已售面積及銷售金額與“預收賬款”、“主營業(yè)務收入”賬戶及納稅申報表進行核對,檢查企業(yè)收取的銷售款是否全部入賬并申報納稅。
　　3.調(diào)取開發(fā)企業(yè)與中介服務機構簽訂的代理銷售合同、協(xié)議，根據(jù)計提的銷售傭金金額和比例反向計算銷售額，與申報的預售收入和銷售收入比對，尋找差異，并對照檢查中介服務機構的銷售明細表，檢查有無分解開票，隱瞞銷售收入問題。
　　4.將《建設工程規(guī)劃許可證》中開發(fā)項目的建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積以及公共配套設施等信息，與賬面記載面積、實地開發(fā)面積核對，檢查有無私改規(guī)劃，增加可售面積，銷售后不計收入問題。
　　5.調(diào)取開發(fā)項目的《動遷房屋產(chǎn)權調(diào)換協(xié)議書》或回遷安置協(xié)議，抽取部分拆遷戶進行調(diào)查，核實調(diào)換房屋的面積和超出補償面積差價款的情況，檢查收取的超面積安置收入是否并入當期應納稅所得額申報繳納企業(yè)所得稅，是否按補償標準面積的工程成本價與差價款之和計算繳納營業(yè)稅等相關稅款。
　　6.調(diào)查部分買受人，核實開具發(fā)票的金額與收取的價款是否一致。有無將銷售的閣樓、停車位、地下室和精裝房裝修部分取得的價款單獨開具收款收據(jù)問題。
　　7.到金融機構調(diào)取企業(yè)開戶信息和企業(yè)主要負責人、銷售負責人、財務負責人等相關人員的個人銀行儲蓄賬戶、信用卡賬戶信息，核實有無隱匿賬外資金的情況。
　　【圖示】

 

　　檢查過程如圖10－1－4所示。

金融部門

掌握項目分期、建筑面積、建筑結構、銷售狀況

實地察看、調(diào)查、詢問

統(tǒng)計完工住宅、網(wǎng)點、閣樓、車庫、地下室數(shù)量

售樓處的檢查

合同、發(fā)票與住戶核對，收款記錄與發(fā)票、收據(jù)核對，手工臺賬與電子數(shù)據(jù)核對，售樓處數(shù)據(jù)與財務賬載數(shù)據(jù)核對　

收取銷售款未入賬

詢問購房戶、回遷戶

銷售合同、發(fā)票、收據(jù)，銷售臺賬及電子數(shù)據(jù)

委托銷售協(xié)議

儲蓄賬戶、信用卡信息及儲蓄資金

外部信息采集

規(guī)劃審批資料

回遷安置協(xié)議

物業(yè)入住情況

　　圖10－1－4 收入和價外費用檢查流程
　　【實例】
　　[例10－1－1]某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)連續(xù)兩年申報虧損，稅務機關于2007年7月份對該其企業(yè)所得稅申報繳納情況進行了檢查。檢查前，稽查人員先對該企業(yè)開發(fā)的XX小區(qū)進行了實地察看，對門衛(wèi)及住戶進行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品銷售情況較好，住宅及車庫已基本售完，而企業(yè)申報的預售收入?yún)s較少，且銷售價格偏低。隨后，稽查人員調(diào)取了企業(yè)售樓處、財務部門和工程部門的賬簿資料，經(jīng)核對檢查，確認該企業(yè)在收入方面存在三個問題：一是在收取房款時，向買受人開具發(fā)票和收據(jù)各一張，將開具發(fā)票的收入記入賬內(nèi)，而將開具收據(jù)的收入記入賬外；二是2007年6月預售房余額725萬元既未及時結轉收入，又未按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅；三是銷售車庫取得的收入579萬元未按規(guī)定核。
　?。ǘ╅_發(fā)產(chǎn)品完工前取得的預售收入未按規(guī)定申報納稅，產(chǎn)品完工
 　　　　
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