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后未按規(guī)定及時結(jié)轉(zhuǎn)收入
【問題描述】
1.在開發(fā)產(chǎn)品完工前采取預售方式銷售，取得的預售收入未按規(guī)定申報繳納稅款。
2.開發(fā)產(chǎn)品完工后，預售收入長期掛在“預收賬款”等往來賬戶，未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入并做納稅調(diào)整。
【主要檢查方法】
1.對照檢查“預收賬款”等賬戶及納稅申報資料，核實預收的房款是否按規(guī)定申報納稅。
2.實地察看各期樓盤開發(fā)銷售進展情況，根據(jù)《工程竣工驗收備案表》確定開發(fā)產(chǎn)品完工項目，根據(jù)已售樓號、門牌號，對照預售款確定應稅收入，與“主營業(yè)務收入”和“預收賬款”明細賬進行比對，核實預收賬款是否按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入。
【圖示】
檢查過程如圖10－1－5所示。
核對主營業(yè)務收入賬戶及納稅申報表
實地察看各期樓盤開發(fā)進展情況
根據(jù)竣工備案表確定完工樓盤
根據(jù)樓號、門牌號，對照預售款確定應稅收入
統(tǒng)計應稅收入，檢查“預收賬款”、“主營業(yè)務收入”、“應交稅款”等賬戶。
預收賬款未計預售、銷售收入，未申報納稅
圖10－1－5 預售收入檢查流程
【實例】
[例10－1－2]某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2004年11月成立，已開發(fā)XX花園一期和二期兩個項目，規(guī)劃建筑面積為20萬平方米，其中一期和二期分別為10萬平方米。稽查人員于2007年4月對其進行檢查時，發(fā)現(xiàn)該公司至2006年底一直未進行完工清算，按預售收入8200萬元申報繳納了稅款?；槿藛T實地察看了樓盤，對住戶進行了調(diào)查，了解到該項目一期在2006年上半年早已完工?；槿藛T又從質(zhì)監(jiān)部門獲取了《工程竣工驗收備案表》，證實一期工程已于2006年4月竣工驗收合格?；槿藛T根據(jù)完工樓盤、門牌號，結(jié)合銷控臺賬、銷售合同、售房發(fā)票等資料，與“預收賬款”、“主營業(yè)務收入”、“應繳稅款”賬戶進行了比對，查出企業(yè)未及時進行一期項目完工清算，未及時結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入，少申報繳納稅款。
?。ㄈ┮糟y行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品收取的價款，未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入
【問題描述】
1.以銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)在收到首付款，銀行按揭貸款到賬后，未按規(guī)定計稅。
2.將收到的按揭款項以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，隱匿收入。
【主要檢查方法】
1.到貸款銀行檢查銀行按揭的保證金賬戶存款余額（銀行按貸款額的5%－7%收取保證金），推算按揭貸款數(shù)額，與結(jié)轉(zhuǎn)的收入比較，查找涉稅問題。
2.到開發(fā)企業(yè)開戶銀行查詢按揭貸款的發(fā)放情況，核對計稅收入。
3. 核對銀行存款日記賬與銀行對賬單，檢查從銀行按揭貸款賬戶轉(zhuǎn)入的款項是否記入“預收賬款”或“主營業(yè)務收入”。
【實例】
[例10－1－3]稅務機關(guān)在檢查某房地產(chǎn)公司時，發(fā)現(xiàn)該單位在“短期借款”科目中有一筆800多萬元的貸款，經(jīng)核對原始憑證，只有一張銀行進賬單作為附件。經(jīng)檢查利息支付憑單，系本公司職工的按揭貸款利息。經(jīng)詢問公司負責人及財務人員，查明該公司為解決資金緊張問題，以公司職工購房名義辦理“虛假按揭”，取得按揭貸款歸公司使用，貸款利息由公司承擔。按照稅法規(guī)定，按揭貸款手續(xù)齊全，房屋購銷合同已經(jīng)簽訂，在法律上已經(jīng)產(chǎn)生效力，應確認收入。同時，該公司列支的應由購房者個人承擔的按揭貸款利息應調(diào)增應納稅所得額。
?。ㄋ模┌l(fā)生視同銷售行為，未按規(guī)定申報納稅
【問題描述】
1.以開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、廣告費、銀行貸款本息、動遷補償費等債務，未按規(guī)定計稅。
2.以開發(fā)產(chǎn)品換取土地使用權(quán)、股權(quán)，未按非貨幣性資產(chǎn)交換的準則進行稅務處理。
3.將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵、對外投資、分配給投資者，未按規(guī)定申報納稅。
【主要檢查方法】
1.比對房源銷控臺賬登記的開發(fā)產(chǎn)品銷售數(shù)量、財務賬簿登記的已確認相關(guān)收入的開發(fā)產(chǎn)品銷售數(shù)量，查找兩者之間的差異，進行實地調(diào)查，核實未售房產(chǎn)的真實性。
2.審查各項會議記錄、董事會決議，核實有無抵債、贈送等特殊事項發(fā)生。
3.審查合作建房協(xié)議，檢查以房屋所有權(quán)換取土地使用權(quán)、股權(quán)等是否按規(guī)定核算收入。
4.調(diào)查、詢問部分債權(quán)人，核實長期掛賬的大額未付款項的真實性，檢查是否有隱匿售房款的行為。
【實例】
[例10－1－4]甲房地產(chǎn)開發(fā)公司無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，掛靠在乙房地產(chǎn)開發(fā)公司，以乙開發(fā)公司第二項目部的名義在稅務機關(guān)辦理了稅務登記，并獨立申報納稅。其后，甲公司以每畝30萬元的價格向乙公司購買土地126畝，自行開發(fā)住宅。2006年10月，稅務機關(guān)在對甲房地產(chǎn)開發(fā)公司進行檢查時，發(fā)現(xiàn)其僅向乙公司支付土地款2500萬元。經(jīng)審查土地轉(zhuǎn)讓合同及補充協(xié)議，確認甲公司將其開發(fā)的一棟商品樓（40套住宅）抵頂了拖欠乙公司的土地款。
（五）虛列拆遷補償費，虛增成本
【問題描述】
1.虛增拆遷戶數(shù)，多列拆遷補償費。
2.虛增補償金額，多列拆遷補償費。
【主要檢查方法】
1.向拆遷管理部門（拆遷辦公室）了解拆遷政策，并獲取《房屋拆遷許可證》，調(diào)取《房屋拆遷安置補償協(xié)議》，抽取部分拆遷戶進行調(diào)查了解，審查包括補償形式、補償金額、支付方式、安置用房面積、安置地點，核實是否多列拆遷補償費。
2.將現(xiàn)金日記賬、銀行存款日記賬與銀行對賬單進行比對，到有關(guān)銀行查核企業(yè)銀行存款賬戶、企業(yè)負責人和財務負責人等有關(guān)人員的儲蓄賬戶、信用卡賬戶，檢查資金支付行為的真實性，核實有無資金回流情況。
?。┖炗喬摷俸贤f(xié)議，虛列、多列或重復列支成本費用
【問題描述】
1.簽訂虛假單項合同，取得虛開發(fā)票，加大建安工程費。
2.從有關(guān)聯(lián)關(guān)系的貿(mào)易公司購進材料，向關(guān)聯(lián)企業(yè)發(fā)包或分包工程，人為提高材料價格或建安費用，轉(zhuǎn)移利潤。
3.采取包工不包料方式發(fā)包工程，在開發(fā)企業(yè)提供的材料、水電和其他物資已憑發(fā)票計入開發(fā)成本的情況下，指使施工企業(yè)按勞務費和材料價款的合計金額再次開具發(fā)票，并負擔其多開部分的稅款，重復列支開發(fā)成本。
【主要檢查方法】
1.采取工程成本總量控制法，調(diào)查了解當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品的平均建筑成本，對價格過高的建筑成本進行重點審查。
2.聘請專業(yè)的工程造價師，對照圖紙，進行工程量和工程造價評估，與企業(yè)列支數(shù)額進行核對。根據(jù)工程結(jié)構(gòu)施工圖中配筋圖的設計，運用中國建筑科學研究院開發(fā)的PKPM結(jié)構(gòu)設計軟件或聘請專業(yè)技術(shù)人員，計算出單體項目需用的鋼筋重量，再根據(jù)鋼筋市場價格確定鋼筋成本，與決算書中的成本進行比較，尋找差異。
3.審查施工合同和預（決）算書，核對工程內(nèi)容，參照審計事務所出具的審計報告，對決算超出預算價格過高的項目，重點審查單項合同、補充協(xié)議的真實性。
4.調(diào)取工程監(jiān)理部門的監(jiān)理記錄及《材料物資進場試驗報告》，核實有關(guān)材料的真實性。
5.掌握開發(fā)企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)，通過行業(yè)比較、營業(yè)常規(guī)等方面對比分析是否存在利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤。
6.對照有關(guān)合同款項支付的約定要求，審查
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