房地產(chǎn)行業(yè)的“營(yíng)改增”進(jìn)程再度因財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉的言論受到關(guān)注。近日，樓繼偉表示，中國(guó)將在2016年基本完成深化財(cái)稅體制改革重點(diǎn)工作，今明兩年是稅制改革的關(guān)鍵時(shí)期，下一步營(yíng)改增范圍將逐步擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)等各個(gè)領(lǐng)域。
　　據(jù)證券時(shí)報(bào)記者了解，在實(shí)際操作中，商品新增價(jià)值或附加值在生產(chǎn)和流通過(guò)程中是很難準(zhǔn)確計(jì)算的。因此，中國(guó)也采用國(guó)際上普遍采用的稅款抵扣的辦法。即根據(jù)銷(xiāo)售商品或勞務(wù)的銷(xiāo)售額，按規(guī)定的稅率計(jì)算出銷(xiāo)售稅額，然后扣除取得該商品或勞務(wù)時(shí)所支付的增值稅款，也就是進(jìn)項(xiàng)稅額，其差額就是增值部分應(yīng)交的稅額。
　　“當(dāng)建安成本占到商品房售價(jià)比例較高時(shí)，房企每套房繳納營(yíng)業(yè)稅的負(fù)擔(dān)大于繳納增值稅的負(fù)擔(dān)，反之則低于繳納增值稅的負(fù)擔(dān)。”深圳一位資深會(huì)計(jì)師如此評(píng)價(jià)營(yíng)改增對(duì)房企的影響。
　　按照上述算法，由于一二線城市土地成本占商品房售價(jià)的比例遠(yuǎn)高于三四線城市，“營(yíng)改增”將提高項(xiàng)目集中于一二線城市房產(chǎn)商的稅負(fù)成本。也正是因?yàn)?ldquo;營(yíng)改增”實(shí)施具有一定復(fù)雜性，官方也和房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)進(jìn)行了溝通。
　　據(jù)相關(guān)報(bào)道，今年三四月間，萬(wàn)科A、碧桂園等一些有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)按照這兩種不同的稅收政策假設(shè)對(duì)收入、成本、利潤(rùn)等進(jìn)行分析和測(cè)算，并將自己形成的調(diào)研材料交給相關(guān)財(cái)稅部門(mén)。
　　普華永道中國(guó)內(nèi)地及香港地區(qū)合伙人胡根榮分析，因?yàn)榻ㄖI(yè)的稅率規(guī)定為11%，所以房地產(chǎn)應(yīng)該會(huì)與之一致，稅率也應(yīng)該是11%。
　　廣東一家國(guó)有房企人士告訴證券時(shí)報(bào)記者，“營(yíng)改增”是否會(huì)增加房企稅負(fù)還不好判斷，目前房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅是5%。不過(guò)5%營(yíng)業(yè)稅是全值交，而營(yíng)改增后，開(kāi)發(fā)商如果收到增值稅票，則可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣。但如果不能夠很好地處理抵扣事宜，成本可能會(huì)上升。該人士表示，從公司層面來(lái)說(shuō)，尚未聽(tīng)聞籌劃實(shí)施營(yíng)改增方案的具體措施。
　　而對(duì)于房企增值稅繳納的可行性方案，恒大地產(chǎn)董事長(zhǎng)許家印曾建議，在限定房企利潤(rùn)上限的前提下，把環(huán)節(jié)稅都去掉，合并繳納企業(yè)所得稅之前的所有稅種，統(tǒng)一為一個(gè)控制房地產(chǎn)利潤(rùn)的累進(jìn)遞增式的增值稅，這樣就避免了個(gè)別項(xiàng)目的暴利行為，降低房?jī)r(jià)。