江蘇省漣水縣國稅局通過決策監(jiān)控系統(tǒng)分析發(fā)現(xiàn),某房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年~2012年確認(rèn)收入10519.16萬元,主營業(yè)務(wù)成本、三項(xiàng)費(fèi)用及稅金為10421.01萬元,繳納所得稅109.6萬元,總體稅負(fù)僅為1.04%,遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)行業(yè)平均稅負(fù)。5年來,公司利潤額為98.15萬元,平均每年只賺19.63萬元,顯然不合常理。該局遂將其列為重點(diǎn)評估對象。
  借助本地區(qū)網(wǎng)上樓市信息公布的樓盤資訊及網(wǎng)上簽約信息,評估人員掌握了該企業(yè)樓盤的預(yù)售許可證、交付使用時(shí)間、銷售面積、價(jià)格情況、簽約銷售情況以及城區(qū)不同樓盤之間的均價(jià)差異情況。該樓盤住宅部分簽約銷售率達(dá)98%,商鋪部分簽售4間,總價(jià)格按均價(jià)計(jì)算銷售總額約為1.21億元。與該企業(yè)申報(bào)收入相差約1500萬元。
  評估人員通過稅收征管信息系統(tǒng),采集了城區(qū)相類似地段樓盤的一些征管數(shù)據(jù)和申報(bào)信息,比較成本費(fèi)用率后發(fā)現(xiàn),該企業(yè)成本費(fèi)用率約為92%,同類行業(yè)平均值僅為85%,申報(bào)數(shù)據(jù)疑點(diǎn)很大。
  針對以上疑點(diǎn),評估人員約談企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。對于稅負(fù)低,財(cái)務(wù)人員解釋,住宅樓大部分采取銀行按揭方式銷售,首付款都已按期計(jì)入收入,只是按揭貸款部分合作銀行一拖再拖不能按時(shí)到賬,所以不能確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。商鋪因?yàn)榈乩砦恢貌皇窃诔侵行?,而且價(jià)格較高、商業(yè)貸款利息高,銷售情況不好,至今只出售了4間,且已申報(bào)收入。評估人員提醒他們,網(wǎng)上樓市信息反映,該企業(yè)的項(xiàng)目在2011年8月前均已預(yù)售,如此長的時(shí)間內(nèi)銀行未轉(zhuǎn)房款是不合常理的,財(cái)務(wù)人員當(dāng)即表示再核對銀行賬目。
  對于成本費(fèi)用高,財(cái)務(wù)人員解釋,由于會計(jì)人員審核不嚴(yán)格,一些應(yīng)由施工方承擔(dān)的水電費(fèi)在公司賬務(wù)上支出,還有一些黃沙、石子通過代開發(fā)票也計(jì)入了成本費(fèi)用,一部分公司領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人行為的支出計(jì)入了當(dāng)期費(fèi)用。
  財(cái)務(wù)人員還稱,網(wǎng)上樓市沒有要求提供車庫銷售信息,所以這部分銷售與管理較為混亂,有的車庫甚至被業(yè)主強(qiáng)行占有,銷售部和后勤部沒能提供詳細(xì)信息,所以只申報(bào)了部分車庫收入。
  針對上述問題,評估人員耐心細(xì)致地為該公司提供房地產(chǎn)相關(guān)政策輔導(dǎo),要求企業(yè)對照稅法,認(rèn)真開展企業(yè)所得稅自查,降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
  經(jīng)企業(yè)自查確認(rèn),該樓盤推遲申報(bào)住宅樓部分收入1615.94萬元,少申報(bào)車庫部分收入555.61萬元,因重復(fù)列支水電費(fèi)、黃沙、石子費(fèi)用和列支了與收入無關(guān)的個(gè)人支出,調(diào)減了成本375.6萬元。
  根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)〔2009〕31號 )、企業(yè)所得稅法及稅收征管法規(guī)定,稅務(wù)機(jī)關(guān)要求該企業(yè)調(diào)增應(yīng)納稅所得額2547.15萬元、補(bǔ)繳企業(yè)所得稅636.79萬元,并按規(guī)定加收滯納金。