案例分析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的“售后返租”

　　稅務(wù)機(jī)關(guān)在某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅清算過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)該房地產(chǎn)公司將其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采取非常優(yōu)惠的價(jià)格(促銷價(jià)格)進(jìn)行銷售，同時(shí)與購(gòu)房者約定須將此房產(chǎn)低價(jià)租與該房地產(chǎn)公司使用若干年。在確認(rèn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入時(shí)納稅人與稅務(wù)人員產(chǎn)生分歧，納稅人認(rèn)為應(yīng)以促銷價(jià)格確認(rèn)收入，而稅務(wù)人員認(rèn)為此行為屬于“售后返租”，名義上是開(kāi)發(fā)商讓利給購(gòu)房者，實(shí)質(zhì)上是低價(jià)取得了該不動(dòng)產(chǎn)使用權(quán)(即其他經(jīng)濟(jì)利益)，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益確認(rèn)為轉(zhuǎn)讓收入，依法計(jì)征土地增值稅。

　　根據(jù)《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的公告》(蘇地稅規(guī)[2012]1號(hào))，單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，同時(shí)要求購(gòu)房者將所購(gòu)房地產(chǎn)無(wú)償或低價(jià)給轉(zhuǎn)讓方或者轉(zhuǎn)讓方的關(guān)聯(lián)方使用一段時(shí)間,其實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)讓方獲取與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。對(duì)以此方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益確認(rèn)為轉(zhuǎn)讓收入，依法計(jì)征土地增值稅。如轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)款以外的有關(guān)經(jīng)濟(jì)收益無(wú)法確認(rèn)的，應(yīng)判斷其轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否明顯偏低。對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，應(yīng)采用評(píng)估或其他合理的方法確定其轉(zhuǎn)讓收入，依法計(jì)征土地增值稅。因此，本案中應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益確認(rèn)為轉(zhuǎn)讓收入，依法計(jì)征土地增值稅。

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