土地價款并入房產(chǎn)原值再復(fù)雜的情形

　　財稅〔2010〕121號文件規(guī)定：無論會計上如何核算，都要將土地價款并入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅，土地價款包括實際支付的土地價款和土地開發(fā)費用。實際工作中，需注意掌握以下幾個問題：

　　1、首先需要明確的是按每塊土地來計算并入房產(chǎn)原值征稅，如果企業(yè)只有一塊土地最為簡單，如有多塊地需分別計算。

　　2、因為房產(chǎn)稅納稅義務(wù)最終要歸集到具體的房產(chǎn)上，而房產(chǎn)又存在應(yīng)稅房產(chǎn)、免稅房產(chǎn)、從價征收房產(chǎn)、從租征收房產(chǎn)的區(qū)別，所以計算順序應(yīng)該是（1）、按宗確認(rèn)房產(chǎn)原值和面積，有證房產(chǎn)按證號分別計算，無證房產(chǎn)也應(yīng)按宗計算；（2）、判斷房屋坐落地塊價值是否需要并入房產(chǎn)原值，如需并入則計算確認(rèn)房產(chǎn)坐落地塊的價值；（3）計算出該宗房產(chǎn)所坐落地塊的容積率，將該宗地塊上所有房產(chǎn)建筑面積（包括應(yīng)稅房產(chǎn)和免稅房產(chǎn)）除以土地面積得出；（4）對照不同容積率的不同計算方法將房產(chǎn)坐落地塊的土地價值并入地塊上所有房屋價值中（包括應(yīng)稅房產(chǎn)和免稅房產(chǎn)），對免稅房產(chǎn)雖并入但不征稅；（5）將每宗應(yīng)稅房產(chǎn)按面積分?jǐn)倿閺膬r和從租兩部分（從租部分可能為零）。對從租房產(chǎn)，雖將地價并入但并不據(jù)此征稅，而據(jù)租金收入征稅，對從價部分房產(chǎn)則將地價一并征稅。至此完成土地價款并入房產(chǎn)征稅的計算確認(rèn)。

　　房產(chǎn)稅納稅義務(wù)的起點為房產(chǎn)完工記入固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)的時間或房產(chǎn)實際投入使用時間或領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書時間的次月。以三個時間孰前為標(biāo)準(zhǔn)，不單獨以會計核算上記入固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn)。

　　房產(chǎn)原值的核算確認(rèn)十分重要，如果少計將持續(xù)產(chǎn)生永久性侵蝕稅基的影響，需嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)會計制度及稅收政策的規(guī)定，這不是本文的重點。此處強調(diào)的是工作中容易忽視的資金成本的問題，工作中要關(guān)注納稅人有無發(fā)生為房產(chǎn)投資而產(chǎn)生的借款，其房產(chǎn)建設(shè)完工前的借款利息有無記入在建工程科目，需查看建設(shè)期借款合同。

　　1、土地價款包括為取得土地而支付的土地款、契稅、登記費用，以及土地開發(fā)費用，如取得土地后的三通一平費用、搬遷補償費用等。強調(diào)兩條：一是專為取得土地而發(fā)生；二是有現(xiàn)金流出，強調(diào)的是在地方政府招商過程中，因土地出讓金有政策減免、政府墊付或補貼，土地取得成本的確認(rèn)以及其土地價值的掌握應(yīng)以與國土部門簽訂的合同價格為準(zhǔn)確認(rèn)。對土地出讓金的減免、補貼等不予扣除。（出讓金減免可能存在無現(xiàn)金流出現(xiàn)象），在企業(yè)所得稅業(yè)務(wù)中，需要將減免、補貼等確認(rèn)為補貼收入。

　　2、國有劃撥土地因取得土地未支付款項故不需并入。

　　3、國有劃撥土地以國有土地授權(quán)經(jīng)營或投資入股的土地如索普集團(tuán)部分土地，不需并入。

　　4、A法人持有土地，B法人持有房產(chǎn)，在對B法人征收房產(chǎn)稅時不需將A公司土地價款并入征稅。

　　5、如果A公司持有土地，而將房產(chǎn)記入A公司的非獨立法人的分公司B公司，政策掌握上法定的納稅義務(wù)人應(yīng)該為具有法人資格的A公司。但實際征管中無論房產(chǎn)稅由A公司交納還是由B公司交納，均應(yīng)將土地價款并入房產(chǎn)原值征稅，如港務(wù)集團(tuán)。

　　6、國有劃撥土地后，發(fā)生改制的情況，分兩種情況：一類主要為市屬企業(yè)改制時由新的股東根據(jù)改制政策向政府出資購買的情況，則視同支付了土地價款。即使仍保留部分國有股，也應(yīng)根據(jù)改制中的評估的土地價款將其并入征稅，如飛亞軸承等；二是改制時并未由新的企業(yè)股東向政府出資購買的情況，如正茂集團(tuán)，不能認(rèn)定向政府支付了土地價款，則不應(yīng)將土地價款并入房產(chǎn)價值征稅。

　　7、土地評估增值分兩種情況：一是前面所說改制時的評估增值，視同支付了土地價款需并入征稅，二是非改制原因而發(fā)生的評估增值，則不需并入征稅。

　　1、計算容積率以每塊土地的面積為分母，以每塊土地上所有房產(chǎn)面積之和為分子，強調(diào)的是分子不能包括不作為房產(chǎn)的水池、油罐、圍墻、道路等企業(yè)作建筑物記入固定資產(chǎn)的項目。

　　2、因為可能存在土地上房屋的增減，所有容積率不是固定不變的。

　　1、出租房產(chǎn)和從價房產(chǎn)按建筑面積分?jǐn)?，以各自面積為分子，以總面積為分母，得出分?jǐn)傁禂?shù)，乘以包含房產(chǎn)原值和土地價值的總值即可得出分?jǐn)傁禂?shù)。

　　2、用于出租的房屋空租期是否要從價計稅。處于空租期的房屋，只要納稅人未轉(zhuǎn)為自用用途，仍舊處于待租、招租狀態(tài)，則不應(yīng)轉(zhuǎn)為從價征稅房屋征稅，仍應(yīng)作從租征稅房屋管理。

　　3、無償使用房產(chǎn)的問題：A公司將房產(chǎn)無償提供給B公司使用，應(yīng)由B公司按房產(chǎn)原值從價征收房產(chǎn)稅，實際工作中，存在這種現(xiàn)象，如A公司將價值100萬元，面積100㎡的房屋租給B公司，租期1月-12月，共12個月，每月租金2萬元，1-3月作為免租期優(yōu)惠，不收房租，4-12月收取房租18萬元，則A公司應(yīng)繳房產(chǎn)稅18萬×12％=2.16萬元房產(chǎn)稅，B公司應(yīng)繳100萬×70％×1.2％&Pide；12×3=0.21萬元房產(chǎn)稅，兩公司合計繳納2.37萬元，要比A公司每月向B公司收房租1.5萬元全年18萬元的方案多交房產(chǎn)稅0.21萬元。

　　1、不管有無土地證，均以是否支付了土地價款為原值掌握是否并入房產(chǎn)原值征稅的問題。

　　2、不管無證房產(chǎn)證，房產(chǎn)原值及面積的計算要求不變。

　　3、對無證土地和房產(chǎn)，土地面積和房產(chǎn)建筑面積需由企業(yè)據(jù)實自報并計算繳納，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)核實調(diào)整。

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