以下為土地增值稅計算的9個實例:
  例1:我公司開發(fā)的一個房地產開發(fā)項目已經竣工結算,此項目已繳納土地出讓金300萬元,獲得土地使用權后,立即開始開發(fā)此項目,建成10,000平米的普通標準住宅,以4,000元/M2價格全部出售,開發(fā)土地、新建房及配套設施的成本為每平米1,500元,不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出,賬面房地產開發(fā)費用為200萬元。已經繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育費、印花稅170萬元,請問如何繳納土地增值稅。
  *9步,計算扣除項目金額
  1、購買土地使用權費用:300萬元
  2、開發(fā)土地、新建房及配套設施的成本:
  1,500元×10,000平方米=1,500萬元
  3、計算加計扣除:
  (300+1500)×20%=1800×20%=360萬元
  4、房地產開發(fā)費用:
  因為你企業(yè)不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出,房地產開發(fā)費用扣除限額為:(300+1500)×10%=180萬元,應按照180萬元作為房地產開發(fā)費用扣除。
  5、稅金:170萬元
  扣除項目金額=300+1,500+360+180+170=2,510萬元
  第二步,計算增值額
  商品房銷售收入=4,000元×10,000平方米=4,000萬
  增值額=商品房銷售收入-扣除項目金額合計
  =4,000-2,510=1,490萬元
  第三步,確定增值率
  增值率=1,490/2,510×100%=59.36%
  增值率超過扣除項目金額50%,未超過100%
  第四步,計算土地增值稅稅額
  土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%
  =1,490×40%-2,510×5%
  =596-125.50
  =470.50萬元
  例2:企業(yè)開發(fā)房地產取得土地使用權所支付的金額為1000萬元;房地產開發(fā)成本6000萬元;向金融機構借入資金利息支出400萬元(能提供貸款證明),其中超過國家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬元;該省規(guī)定能提供貸款證明的其他房地產開發(fā)費用扣除比例為5%;該企業(yè)允許扣除的房地產開發(fā)費用為多少?
  允許扣除的房地產開發(fā)費用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(萬元)
  例3:某企業(yè)轉讓一棟舊倉庫,取得轉讓收入600萬元,繳納相關稅費共計32萬元。該倉庫原造價400萬元,重置成本800萬元,經評估該倉庫六成新。該企業(yè)轉讓舊倉庫應繳納土地增值稅多少萬元?
  收入總額=600(萬元)
  扣除項目合計=800×60%+32=512(萬元)
  增值額=600-512=88(萬元)
  增值額占扣除項目比例=88÷512×100%=17.19%,適用稅率為30%。
  應繳納土地增值稅稅額=88×30%=26.4(萬元)
  例4:某房地產開發(fā)企業(yè)轉讓一幢寫字樓取得收入1000萬元。已知該企業(yè)為取得土地使用權所支付的金額為50萬元,房地產開發(fā)成本為200萬元,房地產開發(fā)費用為40萬元,該企業(yè)沒有按房地產項目計算分攤銀行借款利息,該項目在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產開發(fā)費用扣除比例按10%計算,轉讓房地產有關的稅金為60萬元。該公司應繳納的土地增值稅應為多少萬元?
  扣除項目金額=50+200+(200+50)×10%+ 60+(50+200)×20%=385(萬元)
  增值額=1000-385=615(萬元)
  增值率=615÷385×100%=159.74%
  應納稅額=615×50%-385×15%=249.75(萬元)
  例5:2009年7月某房產開發(fā)公司轉讓5年前購入的一塊土地,取得轉讓收入1800萬元,該土地購進價1200萬元,取得土地使用權時繳納相關稅費40萬元,轉讓該土地時繳納相關稅費35萬元。該公司轉讓土地使用權應繳納多少土地增值稅?
  扣除項目金額=1200+40+35=1275(萬元)
  增值額=1800-1275=525(萬元)
  增值率=525÷1275×100%=41.18%
  應納稅額=525×30%=157.5(萬元)
  例6:某公司銷售一棟已經使用過的辦公樓,取得收入500萬元,辦公樓原價480萬元,已提折舊300萬元。經房地產評估機構評估,該樓重置成本價為800萬元,成新度為50%,銷售時繳納有關稅費30萬元。該公司銷售辦公樓應繳納土地增值稅多少萬元?
  扣除項目金額=800×50%+30=430(萬元)
  增值額=500-430=70(萬元)
  增值率=70÷430×100%=16.28%
  應納稅額=70×30%=21(萬元)
  例7:某縣城一家房地產開發(fā)企業(yè)2008年度委托建筑公司承建住宅樓10棟,其中:80%的建筑面積對外銷售,取得銷售收入7648萬元;其余部分暫時對外出租,本年度內取得租金收入63萬元。與該住宅樓開發(fā)相關成本、費用有:
  (1)支付土地使用權價款1400萬元;
  (2)取得土地使用權繳納契稅42萬元;
  (3)前期拆遷補償費90萬元,直接建筑成本2100萬元,環(huán)衛(wèi)綠化工程費用60萬元;
  (4)發(fā)生管理費用450萬元、銷售費用280萬元、利息費用370萬元(利息費用雖未超過同期銀行代扣款利率,但不能準確按項目計算分攤)。當地政府規(guī)定,房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的管理費用、銷售費用、利息費用在計算土地增值稅額時的扣除比例為9%。
  1、該房地產開發(fā)企業(yè)2008年度應繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加共計多少萬元?
  營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加
  =7648×5%×(1+5%+3%)+63×5%×(1+5%+3%) =412.99+3.40=416.39(萬元)
  2、該房地產開發(fā)企業(yè)計算土地增值稅的增值額時,允許扣除項目金額共計有多少萬元?
  價款=1400×80%=1120(萬元)
  開發(fā)成本=(42+90+2100+60)×80%=1833.6(萬元)
  開發(fā)費用=(1120+1833.6)×9%=265.82(萬元)
  稅金=7648×5%×(1+5%+3%)=412.99(萬元)
  加計扣除=(1120+1833.6)×20%=590.72(萬元)
  允許扣除費用合計=1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14(萬元)
  3、2008年度該房地產開發(fā)企業(yè)應繳土地增值稅多少萬元?
  增值額=7648-4223.14=3424.86(萬元)
  增值率=3424.86÷4223.14×100%=81.10%
  應納土地增值稅額=3424.86×40%-4223.14×5%=1158.78(萬元)
  4、該企業(yè)應繳納企業(yè)所得稅多少萬元?(不考慮房產稅、印花稅)。
  應納所得稅額=(7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78)×25%=520.56(萬元)
  例7:某縣城房地產開發(fā)公司建造一幢普通標準住宅出售,簽訂商品房銷售合同,取得銷售收入9500萬元,分別按國家規(guī)定繳納了營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅。該公司為建造此住宅支付地價款和有關費用1000萬元,開發(fā)成本2000萬元,房地產開發(fā)費用500萬元,其中利息支出200萬元,但由于該公司同時建造別墅,貸款利息無法分攤,該地規(guī)定房地產開發(fā)費用的計提比例為10%。轉讓該普通住宅應繳納土地增值稅多少萬元?
  1、應繳納營業(yè)稅=9500×%=475(萬元)
  2、應繳納城建稅、教育費附加=475×(5%+3%)=38(萬元)
  3、扣除項目金額=1000+2000+(1000+2000)×10%+475+38+(1000+2000)×20%=4413(萬元)
  4、增值額=9500-4413=5087(萬元)
  5、增值率=5087÷4413×100%=115.27%
  6、應納稅額=5087×50%-4413×15%=1881.55(萬元)
  例8:2009年王某因改善居住條件,經主管稅務機關申報核準轉讓其已居住兩年的非普通住宅一套,取得轉讓房價款24萬元。經評估,該住房的重置成本為20萬元,成新度為70%。住房轉讓時,李某已按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納手續(xù)費0.18萬元、評估費0.5萬元、稅金1.32萬元。王某應繳納多少土地增值稅?
  從2008年11月1日起,對居民個人轉讓住房一律免征土地增值稅。
  例9:某中外合資房地產開發(fā)公司,2009年發(fā)生以下業(yè)務:
  (1)1月份通過競拍取得市區(qū)一處土地使用權,支付土地出讓金600萬元,繳納相關費用24萬元;
  (2)以上述土地開發(fā)建和普通標準住宅樓、寫字樓各一棟,占地面積各為1/2;
  (3)普通標準住宅樓開發(fā)成本300萬元,寫字樓開發(fā)成本620萬元;
  (4)分攤到住宅樓利息支出40萬元,包括超過貸款期限的利息4萬元,寫字樓的利息無法分攤;
  (5)9月初全部竣工驗收后,公司將住宅樓出售,取得收入1080萬元,其中包括像購房者一并代收的市政施工費共計50萬元;
  (6)9月底將寫字樓與他人聯(lián)營開設一商場,共同承擔經營風險,寫字樓稅務機關的核定價格是1500萬元。
  其他相關資料:該房地產公司所在的省規(guī)定,按土地增值稅暫行條例規(guī)定的*6限額計算扣除房地產開發(fā)費用;如果代收費用計入房價像購買方一并收取,則可轉讓房地產取得的收入計稅,相應地,在計算扣除項目金額時,代收費用可以扣除,但不得作為加計20%扣除的基數。
  (1)公司銷售普通標準住宅樓的土地增值稅扣除項目金額是多少萬元?
  (2)該公司應納的銷售普通標準住宅樓的土地增值稅是多少萬元?
  (3)公司寫字樓對外投資繳納土地增值稅時扣除項目金額是多少萬元?
  (4)公司寫字樓對外投資業(yè)務應納的土地增值稅是多少萬元?
  (1)應扣除的土地使用權的金額=(600+24)×1÷2=312(萬元)
  開發(fā)成本=300(萬元)
  公司繳納土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用=(40-4)+(300+312)×5%=66.6(萬元)
  稅金=1080×5%=54(萬元)
  其他扣除項目=(300+312)×20%=122.4(萬元)
  代收費用可在計算土地增值稅的時候扣除,但是不可以加計扣除。
  可扣除項目合計=312+300+66.6+54+122.4+50=905(萬元)
  (2)收入總額=1080(萬元)
  可扣除項目合計=905(萬元)
  增值額=1080-905=175(萬元)
  增值率=175÷905×100%=19.34
  建造普通標準住宅出售,其增值額為超過扣除項目金額20%,予以免稅。
  (3)應扣除的土地使用權的金額=(600+24)×1÷2=312(萬元)
  開發(fā)成本=620(萬元)
  應扣除的開發(fā)費用=(312+620)×10%=93.2(萬元)
  以不動產對外投資,不繳納營業(yè)稅。
  其他扣除項目=312+620+93.2+186.4=1211.6(萬元)
  (4)收入總額=1500(萬元)
  可扣除的項目合計=1211.6(萬元)
  增值額=1500-1211.6=288.4(萬元)
  增值率=288.4÷1211.6×100%=23.8%,適用稅率為30%
  應繳納土地增值稅=288.4×30%=86.52(萬元)。
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