多年以來，國(guó)內(nèi)融資租賃公司分為三大類，不同的融資租賃公司雖然屬于同一行業(yè)，但是內(nèi)、外資融資租賃企業(yè)和金融租賃公司分別屬于商務(wù)部與國(guó)稅總局、商務(wù)部、銀監(jiān)會(huì)分別審批監(jiān)管，三類融資租賃機(jī)構(gòu)的租賃標(biāo)的物也各有不同。并且《融資租賃法》遲遲沒有出臺(tái)，融資租賃監(jiān)管層、稅務(wù)部門、登記部門等對(duì)融資租賃標(biāo)的物的界定不一致。
國(guó)內(nèi)租賃公司的分類
首先了解下國(guó)內(nèi)融資租賃公司的分類，租賃分為融資租賃和經(jīng)營(yíng)性租賃，目前國(guó)內(nèi)融資租賃公司主要分外商投資租賃公司、金融租賃公司和內(nèi)資租賃公司，其監(jiān)管機(jī)構(gòu)和業(yè)務(wù)范圍不同，詳見下表：
本文主要討論不同融資租賃公司對(duì)不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的物的態(tài)度，首先看下相關(guān)管理辦法：
1、2007年施行的《金融租賃公司管理辦法》中明確，"適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產(chǎn)"。
2、商務(wù)部2005年通過的《外商投資租賃業(yè)管理辦法》中第六條規(guī)定租賃財(cái)產(chǎn)包括：
(一)生產(chǎn)設(shè)備、通信設(shè)備、醫(yī)療設(shè)備、科研設(shè)備、檢驗(yàn)檢測(cè)設(shè)備、工程機(jī)械設(shè)備、辦公設(shè)備等各類動(dòng)產(chǎn);
(二)飛機(jī)、汽車、船舶等各類交通工具;
(三)本條(一)、(二)項(xiàng)所述動(dòng)產(chǎn)和交通工具附帶的軟件、技術(shù)等無形資產(chǎn)，但附帶的無形資產(chǎn)價(jià)值不得超過租賃財(cái)產(chǎn)價(jià)值的二分之一。
3、2012年8月中旬，商務(wù)部發(fā)布了《內(nèi)資融資租賃企業(yè)管理辦法(征求意見稿)》。該《征求意見稿》第三條中關(guān)于融資租賃的標(biāo)的物是這樣規(guī)定的："本法所稱的租賃物為可自由流通的非消耗物。法律禁止流通或者限制流通的物不應(yīng)作為融資租賃交易的標(biāo)的物。"
根據(jù)以上三條規(guī)定，可以看出不同融資租賃公司操作租賃標(biāo)的物的范圍是不一樣的。
*9、很多金融租賃公司的理解就是租賃物可以包括不動(dòng)產(chǎn)。固定資產(chǎn)是會(huì)計(jì)上的資產(chǎn)概念，包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)兩大類。具體來說，固定資產(chǎn)包括指企業(yè)使用期限超過1年的房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。
第二、外商投資融資租賃公司的租賃標(biāo)的物范圍相對(duì)來說比較窄了，不能涉足不動(dòng)產(chǎn)。
第三、關(guān)于內(nèi)資融資租賃公司，目前雖然沒有正式的管理辦法出臺(tái)，但是從其管理辦法征求意見可以看出內(nèi)資融資租賃企業(yè)的租賃資產(chǎn)包括了房屋、公路、鐵路及相關(guān)設(shè)施等不動(dòng)產(chǎn)，而外商投資融資租賃管理辦法中租賃資產(chǎn)明確規(guī)定不含有不動(dòng)產(chǎn)。
關(guān)于地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)融資租賃的開展情況
由于《融資租賃法》遲遲未出臺(tái)，目前行業(yè)內(nèi)對(duì)融資租賃中租賃物的界定并沒有統(tǒng)一。
此前，不少金融租賃公司開展了不動(dòng)產(chǎn)的融資租賃業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)甚至成為一些金融租賃公司的支柱性業(yè)務(wù)。
在這種融資模式中，融資租賃公司通過外包建筑等方式購(gòu)得房產(chǎn)，然后租給有需求的企業(yè)，幾年租賃期結(jié)束后再將所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給企業(yè)。這也成為一些企業(yè)盤活資金的重要方式。
不過目前房地產(chǎn)租賃還沒有進(jìn)入到住宅，一般是商業(yè)物業(yè)。多位融資租賃公司人士證實(shí)，在北京等城市，有不少商業(yè)物業(yè)都實(shí)行了這種融資租賃模式。
不動(dòng)產(chǎn)融資租賃面臨的問題
*9、不動(dòng)產(chǎn)融資租賃合同可能無效
雖然全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委曾經(jīng)公布過《融資租賃法草案》，但后來的政策趨勢(shì)是先不出臺(tái)融資租賃法律，而是由*6人民法院出臺(tái)相關(guān)司法解釋。與此同時(shí)，《*6人民法院關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋(討論稿)》也多次下發(fā)至融資租賃行業(yè)內(nèi)征求意見。而在上述討論稿中，多種情況下能夠確認(rèn)融資租賃合同無效，其中包括"以房屋等不動(dòng)產(chǎn)或者僅以無形資產(chǎn)為租賃物訂立融資租賃合同，但動(dòng)產(chǎn)作為租賃物附合于不動(dòng)產(chǎn)的除外"。也就是說，該討論稿事實(shí)上否定了不動(dòng)產(chǎn)可以作為融資租賃物。如果合同無效，金融租賃公司所購(gòu)的房產(chǎn)將可能無法交付，抵質(zhì)押擔(dān)保也可能無效，租賃公司的租賃債權(quán)將有懸空危險(xiǎn)。
第二、不動(dòng)產(chǎn)融資租賃稅負(fù)較重
目前，稅務(wù)部門沒有直接否定不動(dòng)產(chǎn)租賃的有效性，只是采用不支持的態(tài)度。不動(dòng)產(chǎn)是否能作為融資租賃物，銀監(jiān)會(huì)和*6法院對(duì)此的界定還有差異之時(shí)，來自稅務(wù)部門的政策信號(hào)也對(duì)當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)不利。
2011年11月18日，國(guó)稅總局在上海啟動(dòng)了《營(yíng)業(yè)稅改增值稅改革試點(diǎn)方案》，在今年上海交通運(yùn)輸業(yè)和部分服務(wù)業(yè)的試點(diǎn)中，由于原來的營(yíng)業(yè)稅無論盈虧都需要交納，而增值稅只對(duì)增值部分征稅，這項(xiàng)試點(diǎn)一般被認(rèn)為能較好解決重復(fù)征稅的問題，降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。特別是"營(yíng)改增"后，有形動(dòng)產(chǎn)租賃也被納入服務(wù)業(yè)范疇，只征收增值稅，同時(shí)一般納稅人還能享受實(shí)際征收3%以上部分即征即退的政策優(yōu)惠。但有形動(dòng)產(chǎn)的范疇明顯不包括不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)、股權(quán)等資產(chǎn)，租賃公司如果要繼續(xù)開展不動(dòng)產(chǎn)租賃，將不能享受稅收優(yōu)惠，需要繼續(xù)征收17%的增值稅。不過，無論是稅務(wù)部門不支持，*6院不承認(rèn)合同有效，還是銀監(jiān)會(huì)直接的業(yè)務(wù)叫停，不動(dòng)產(chǎn)租賃仍然是一個(gè)很糾結(jié)的問題。
值得注意的是，由于商務(wù)部監(jiān)管的租賃公司不在銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管之列，在*6法院出臺(tái)最終解釋確認(rèn)合同有效性問題之前，這些公司仍然可以合規(guī)開展不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)，只是"營(yíng)改增"后對(duì)于租賃公司來說，17%的增值稅會(huì)影響資金成本。
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