在建工程抵押條件是什么

在建工程抵押條件：抵押貸款的用途為在建工程繼續(xù)建造所需資金。占用范圍內(nèi)的土地交納全部土地出讓金，并取得國(guó)有土地使用權(quán)證。抵押合同應(yīng)載明土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的編號(hào)。投入工程的自有資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，確定工程施工進(jìn)度和工程竣工交付日期。

法律依據(jù):

關(guān)于在建工程抵押的法律依據(jù)，《擔(dān)保法》未作明確規(guī)定。最高人民法院關(guān)于適用《擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第四十七條規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建設(shè)中的房屋或者其它建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效”，該司法解釋確立了在建工程抵押的合法性。根據(jù)民法物權(quán)原理，物權(quán)的成立與存在須以標(biāo)的物的存在為前提。抵押權(quán)作為物權(quán)的法定內(nèi)容之一，亦應(yīng)遵循這個(gè)規(guī)則。而在建工程在完工以前，雖然已具備物的一些特征，但尚不具備完整意義的物質(zhì)形態(tài)，顯然不是完整的物。所以，銀行在辦理在建工程抵押貸款時(shí)更應(yīng)規(guī)范操作程序，有效規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，確保信貸資產(chǎn)的安全。

期限:

在建工程是否能最終建成只是一種期待的可能性，其建設(shè)過(guò)程會(huì)由于各種因素的影響而處于不穩(wěn)定的狀態(tài)。當(dāng)在建工程作為抵押物時(shí)，其所擔(dān)保的主債權(quán)往往是有確定期限的，這極易導(dǎo)致在建工程的完成期限與主債權(quán)的履行期限發(fā)生沖突的問(wèn)題，有必要予以明確。

1、當(dāng)事人約定抵押期限的

關(guān)于當(dāng)事人是否能自行約定抵押期限的問(wèn)題，我國(guó)擔(dān)保法并未作出明確規(guī)定，在學(xué)理上則有不同觀點(diǎn)。一種意見(jiàn)認(rèn)為，盡管抵押權(quán)為物權(quán)，但抵押仍然可以適用合同法的合同自由原則，如果當(dāng)事人約定了抵押期限，視為抵押權(quán)人接受了抵押權(quán)的期限限制。盡管物權(quán)中的所有權(quán)具有無(wú)期限性，但并不排除其他物權(quán)的有期限性。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，抵押合同是附屬于主債務(wù)合同的，如果主合同未能得到清償，主合同并未終止，主債權(quán)人的債權(quán)仍然是有效的，這樣附屬于主債權(quán)的抵押權(quán)也仍然有效，抵押權(quán)人仍然有權(quán)向抵押人主張權(quán)利，而抵押人不能被免除擔(dān)保責(zé)任。還有人進(jìn)一步認(rèn)為，如果當(dāng)事人約定抵押期限實(shí)際上是約定免責(zé)條款，目的在于限制和免除抵押人的擔(dān)保責(zé)任，這種約定應(yīng)當(dāng)是無(wú)效的③。筆者認(rèn)為，當(dāng)事人約定抵押期限的，不宜認(rèn)定為無(wú)效。首先，法律并未明文禁止當(dāng)事人約定抵押期限，既然法律未作出限制，就說(shuō)明法律允許當(dāng)事人自由決定是否約定抵押期限。其次，當(dāng)事人自行約定抵押期限也不違反抵押權(quán)的性質(zhì)，抵押權(quán)作為一種他物權(quán)，是由當(dāng)事人經(jīng)過(guò)約定而產(chǎn)生的，其本身就有一定的期限性。再次，當(dāng)事人對(duì)抵押權(quán)期限作出約定，可以督促抵押權(quán)人及時(shí)行使自己的權(quán)利，盡量縮短當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)或權(quán)利處于不穩(wěn)定狀態(tài)的時(shí)間。

2、當(dāng)事人未約定抵押期限的

抵押權(quán)是一種從權(quán)利，其應(yīng)當(dāng)附屬于主權(quán)利。主權(quán)利存在則從權(quán)利存在，主權(quán)利消滅則從權(quán)利亦消滅。如果當(dāng)事人就在建工程的抵押未約定期限，在主債權(quán)未得到清償以前，抵押權(quán)人均應(yīng)享有抵押權(quán)，這是由抵押權(quán)自身的性質(zhì)決定的。但這也存在一個(gè)突出的問(wèn)題，即由于我國(guó)《擔(dān)保法》和《擔(dān)保法解釋》均無(wú)法定抵押期限的規(guī)定，在這種情況下，抵押人承擔(dān)了較重的責(zé)任，對(duì)于抵押人而言實(shí)際上并不公平。因此，擔(dān)保法未規(guī)定法定抵押期限實(shí)是一個(gè)重大疏漏。從有關(guān)國(guó)家和地區(qū)立法例來(lái)看，對(duì)此都有明確規(guī)定。如《日本民法典》第167條規(guī)定：“債權(quán)因10年不行使而消滅，債權(quán)及所有權(quán)以外的財(cái)產(chǎn)權(quán)因20年不行使而消滅。”再如我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法典第880條亦有規(guī)定：“以抵押權(quán)擔(dān)保之債權(quán)，其請(qǐng)求權(quán)已因時(shí)效而消滅，如抵押權(quán)人于消滅時(shí)效完成后5年間不實(shí)行其抵押權(quán)者，其抵押權(quán)消滅。”為此，筆者建議立法機(jī)關(guān)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候予以完善，在立法修改以前，可由最高法院作出相關(guān)司法解釋。當(dāng)然，對(duì)于法定抵押期限的具體期限如何規(guī)定可另作探討，在此筆者不再贅述。在相關(guān)法律或司法解釋未出臺(tái)以前，對(duì)于當(dāng)事人在訂立抵押合同時(shí)未約定期限的，可由當(dāng)事人在主債權(quán)期限屆滿后約定行使抵押權(quán)的期限，未約定的，只要主債權(quán)未超過(guò)訴訟時(shí)效，在主債權(quán)未獲清償前，債權(quán)人均享有抵押權(quán)。

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