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不動(dòng)產(chǎn)抵押合同是什么

2022-04-27 初級(jí)會(huì)計(jì)職稱 1793人瀏覽
老師回答
不動(dòng)產(chǎn)抵押合同從屬于主合同,即抵押合同的發(fā)生和存在必須以主合同的存在為前提。抵押的從屬性主要表現(xiàn)在三個(gè)方面:成立上的從屬性,消滅上的從屬性和處分上的從屬性,抵押的成立需要以存在相應(yīng)的債權(quán)為前提,不能擺脫主合同而單獨(dú)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)抵押合同。
1.不動(dòng)產(chǎn)抵押合同的簽訂
一般來說,簽訂不動(dòng)產(chǎn)抵押合同要經(jīng)過審查、估價(jià)等程序。抵押物的審查可分為三個(gè)方面:抵押人主體資格審查、抵押物權(quán)屬審查、抵押物的價(jià)值審查。如何確定抵押物的價(jià)值,是簽訂抵押合同的一個(gè)十分重要的同題,如果抵押物價(jià)值小于或等于所擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額,在處分抵押物時(shí),抵押權(quán)人就可能不夠清償。
因此,抵押財(cái)產(chǎn)的準(zhǔn)確評(píng)估直接關(guān)系到抵押權(quán)人和抵押人的切身利益,評(píng)估過高則可能損害抵押權(quán)人利益,過低則可能損害抵押人利益。抵押財(cái)產(chǎn)的評(píng)估是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的工作,因?yàn)榈盅何锏膬r(jià)值是變動(dòng)的,如以土地使用權(quán)作抵押,則可能因土地的升值或者貶值而影響原有價(jià)值。因此,應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)組織專業(yè)技術(shù)人員進(jìn)行評(píng)估,而不能一方單獨(dú)認(rèn)定。確定了抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值,還要確定抵押率。確定抵押率通常考慮的因素包括:所擔(dān)保債權(quán)、抵押物在擔(dān)保期限內(nèi)的折舊、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所需的費(fèi)用及其他支出、稅收等。
2.不動(dòng)產(chǎn)抵押合同的登記
《物權(quán)法》第十五條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)抵押合同成立即生效,但不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)需登記后才生效。不動(dòng)產(chǎn)抵押合同何時(shí)生效,《擔(dān)保法》實(shí)施之前有三種規(guī)定。一種規(guī)定自簽訂之日生效,一種規(guī)定為辦理抵押登記之日起生效,還一種規(guī)定自公證之日起生效?!稉?dān)保法》參照國際通行做法,規(guī)定以房地產(chǎn)為抵押標(biāo)的物的抵押合同“自登記之日生效”。同時(shí)《擔(dān)保法》對(duì)土地使用權(quán)和房屋、其他附著物的抵押登記部門作了規(guī)定。但對(duì)登記期限登記費(fèi)用等并未規(guī)定。實(shí)踐中登記部門登記的抵押期限大都是半年或者一年,這樣,使得抵押人要不斷辦理延續(xù)登記手續(xù)和再次交納登記費(fèi)用,影響了當(dāng)事人辦理抵押登記的積極性。
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