回報率是什么

2022-02-25 中級會計職稱 1134人瀏覽

老師回答

回報率是指所得的收益與投入的成本的比值?；貓舐视嬎愎剑嚎偦貓舐?利潤/投入成本；平均回報率=總回報率/資金投入的年數(shù)；內(nèi)部回報率=[(總回報率+1)開年數(shù)的方]-1；投資回報率=年均現(xiàn)金凈流量÷投資總額。

總回報率是不論資金投入時間，直接計算總共的回報率。

年回報率則是計算平均資金投入一年所得到的回報率。

回報率

一般來講，商鋪可以在8年左右收回投資，此后的年出租收益率一般可以達(dá)到8%，好的商業(yè)旺鋪可以達(dá)到16%以上。當(dāng)然不同的商鋪情況也不同?？梢阅脙蓚€公式來計算。

第一種方法，主要適用于沒有貸款的一次性投資。計算公式為：（稅后月租金-每月物業(yè)管理費）×12=年租金收入。年租金收入÷購買商鋪總價=年投資收益率。反之，用購買商鋪總價÷年租金收入=投資回收年限。

第二種方法，主要適用于貸款投資的收益計算。計算公式為：（稅后月租金-按揭月利息-每月物業(yè)費）×12=年租金收入。（首期房款+按揭貸款）÷年租金收入=投資回報年限。反之，用年租金收入÷（首期房款+按揭貸款）=年投資收益率投資，當(dāng)然是為了賺錢。那究竟能不能賺錢？能賺多少錢？這里也不能光算收入，還要充分考慮到各項支出。

收益率算法

投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資收益率怎么計算呢？據(jù)工作人員介紹，商鋪投資收益率算法有以下四種：

租金回報率法

公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款+期房時間內(nèi)的按揭款）。優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。

不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

回報率分析法

公式：（稅后月租金－每月物業(yè)管理費）×12/購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

優(yōu)點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。

不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。

內(nèi)部收益率法

房產(chǎn)投資公式為：累計總收益/累計總投入=月租金×投資期內(nèi)的累計出租月數(shù)/（按揭首期房款+保險費+契稅+大修基金+家具等其他投入+累計按揭款+累計物業(yè)管理費）=內(nèi)部收益率。

上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內(nèi)。

優(yōu)點：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素。可以與租金回報率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內(nèi)部收益率則是按復(fù)利計算。

不足：通過計算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數(shù)。

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