CFA:關(guān)于商鋪理財?shù)闹R集錦（二）

         關(guān)于商鋪理財，下面的這些術(shù)語你都了解嗎？

　　6．銀行利率

　　自上半年以來，人們一直熱烈討論的銀行加息問題，終于在28日晚有了結(jié)果：經(jīng)國務(wù)院同意，中國人民銀行決定自29日起上調(diào)人民幣基準(zhǔn)利率，這也是我國10年來首次提高銀行存款利率。

　　這次利率調(diào)整對整個消費(fèi)類貸款有著一定的影響。對利用消費(fèi)貸款進(jìn)行買房、買車的人們來說，銀行上調(diào)銀行利率將會略微增加他們月供還款的負(fù)擔(dān)，不過幅度有限，不必過分擔(dān)心。而且，房貸還款利率，是以年為單位進(jìn)行調(diào)整，年內(nèi)的還款額目前還不會調(diào)整。按照這次調(diào)整利率，個人住房公積金貸款5年以上的利率由4.05%調(diào)整到4.23%，上調(diào)0.18個百分點；自營性個人住房貸款5年以上的利率由5.04%上調(diào)到5.31%，上調(diào)0.27個百分點。

　　購買商鋪的按揭貸款屬于個人消費(fèi)貸款，利率調(diào)整后的具體如下：

　　個人消費(fèi)貸款參考利率表

　　貸款年限 　　　　　年利率

　　0-6月 (含6月) 　　5.22%

　　6月-1年 (含1年) 　5.58%

　　1-3年 (含3年) 　　5.76%

　　3-5年 (含5年) 　　5.85%

　　5-30年 (含30年) 　6.12%

　　7．按揭還款金額

　　我們按照等額還款方式計算年按揭還款額，計算公式如下：

　　其中：每月利息 = 剩余本金貸款月利率

　　每月本金 = 每月月供額 — 每月利息

　　計算原則：銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中隨剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供總額保持不變。

　　——投資分析

　　了解了以上關(guān)于商鋪投資的一些背景常識以后，我們接著就要開始進(jìn)行正確的投資份。不論投資者做什么樣投資，風(fēng)險多少還是存在的，如何正確地認(rèn)識風(fēng)險，規(guī)避風(fēng)險，才是投資者真正應(yīng)該重視的問題。

　　以下將從以下幾個方面闡述如何理性的進(jìn)行商鋪投資，規(guī)避投資風(fēng)險。

　　1．確定政府未來的政策傾向

　　政府的宏觀調(diào)控對地產(chǎn)的走勢有著重大的影響，明確政府未來的政策傾斜方向，有助于投資者趨利避害，規(guī)避政策風(fēng)險。

　　2．確定投資成本

　　投資成本，包括首付款和購房應(yīng)繳稅費(fèi)，還包括貸款成本和利息。這里，主要的成本風(fēng)險在于貸款利息上，正確的評估利息成本，有助于提高投資收益率，增加收益。

　　假設(shè)投資的產(chǎn)權(quán)式商鋪的總價為20萬元，按揭年限最多為10年，我們可以確定如下的投資利息和年供金額圖示。

　　3．確定與該商鋪相關(guān)的以下幾點信息：

　?、龠x擇合適的地段，考察當(dāng)?shù)氐娜肆?、車流量以及項目周邊的交通道路等的情況，判斷當(dāng)?shù)氐纳啼伿欠褚呀?jīng)飽和或者所在商圈是否已經(jīng)開始衰落。

　?、诟鶕?jù)自己的經(jīng)濟(jì)能力，選擇適合自身狀況的商鋪，避免投資商鋪給自己的經(jīng)濟(jì)狀況帶來大的風(fēng)險。

　?、鄞_定項目內(nèi)部認(rèn)購期與當(dāng)前的時差；確定與投資者有意購買的商鋪具有同等位置、規(guī)格的本項目的其他已售商鋪在項目內(nèi)部認(rèn)購期的價格與當(dāng)前價格的價差。確定時差和價差，有利于正確的分析商鋪的升值潛力，時差、價差越小，今后升值的潛力越大。

　?、芸疾炱渌苓吪R近項目的價格、租金、業(yè)態(tài)、出租率等情況，綜合分析該商鋪的市場風(fēng)險狀況（主要是未來空置情況，由商鋪預(yù)計每年空置時間推算出其年空置率）。確定周邊臨近項目的現(xiàn)況，可以為以后做出正確的投資決策提供參考依據(jù)，這方面決策主要是賣還是租的選擇，賣可以賺取差額利潤，租可以做長期投資。

　　以上的信息有助于投資者明確市場風(fēng)險，掌握未來市場的動向，避免盲目的投資造成的損失。

　　4．正確的分析商鋪真實的投資回報率

　　①推算出符合未來市場預(yù)期的租金收入。

　　例如，某商鋪投資在進(jìn)行綜合的市場分析后得出的結(jié)論為該商鋪所在商圈圍成長型商圈，預(yù)計在3-4年內(nèi)商圈將基本成形。結(jié)合其它商圈的個案情況，預(yù)計租金年收益率在前3年為8%；第4-7年該商圈已經(jīng)完全成形，租金年收益率上升為10%；第8-10年，由于商鋪的產(chǎn)品落后等其他情況，租金年收益率下降為8%。具體的現(xiàn)金流情況如下表所示。

　　年限 年租金收益率 年租金收入（元）

　　1 　8% 　　　　　 16000

　　2 　8% 　　　　　 16000

　　3 　8% 　　　　　 16000

　　4 　10% 　　　　　18000

　　5 　10% 　　　　　18000

　　6 　10% 　　　　　18000

　　7 　10% 　　　　　18000

　　8 　8% 　　　　　 16000

　　9 　8% 　　　　　 16000

　　10 　8% 　　　　　16000

　?、诟鶕?jù)個人的自身經(jīng)濟(jì)情況，決定首付款金額以及按揭年限，并且計算相應(yīng)的投資回報率。

　?、弁ㄟ^合理計算方法，估算該投資未來的預(yù)期收益率。

　　投資回報率=總收益/總成本

　　總收益=10年租金總收入×（1-年空置率）-10年年供額-稅費(fèi)-其他相關(guān)費(fèi)用

　　總成本=首付款+稅費(fèi)+10年按揭款總額

　　④綜合考慮各種風(fēng)險、CPI、資金的時間價值的影響，做出a1投資預(yù)期和最差投資預(yù)期，評估該投資的可行性。

　　——綜述

　　雖然說高風(fēng)險總是對應(yīng)著高回報，但是個人的風(fēng)險承受能力不盡相同，也因此，對于投資風(fēng)險的把握要慎之又慎，不要盲目的進(jìn)行高回報高風(fēng)險的投資，也不要一味的進(jìn)行低風(fēng)險低回報的投資，認(rèn)清投資的未來前景，理性地進(jìn)行投資分析，是成功投資的關(guān)鍵所在。