稅后現(xiàn)金流量折現(xiàn)法是什么？怎么理解？
稅后現(xiàn)金流量折現(xiàn)法是一種評估投資價值的方法，通過評估所產生的金額，并考慮資本成本和適用的邊際稅率。
稅后現(xiàn)金流折現(xiàn)類似于簡單現(xiàn)金流折現(xiàn)(DCF)，但這里也考慮了稅收影響。
關鍵點：
1.稅后折現(xiàn)現(xiàn)金流采用未來收入流的現(xiàn)值，但已針對每個現(xiàn)金流的預期稅項進行了調整。
2.使用稅后貼現(xiàn)提供了一個項目或投資吸引力的更現(xiàn)實的評價，也可以解釋非現(xiàn)金流，如折舊。
3.稅后現(xiàn)金流量折現(xiàn)用于計算盈利能力指數以及項目或投資的回收期折現(xiàn)。
怎么理解稅后現(xiàn)金流量折現(xiàn)法？
貼現(xiàn)分析的目的是估計投資者將從一項投資中獲得的資金，并根據資金的時間價值進行調整。金錢的時間價值假設今天的一美元比明天的一美元更有價值，因為它可以被投資。因此，DCF分析適用于任何一種情況，即一個人現(xiàn)在支付了錢，但預期將來會得到更多的錢。
稅后現(xiàn)金流折現(xiàn)法主要用于房地產估價，以確定某一特定房地產是否可能是一項好的投資。在使用這種估值方法時，投資者必須考慮折舊、將擁有該房產的實體的納稅等級以及任何利息支付。它計算的是每年扣除稅收和融資成本后的物業(yè)凈現(xiàn)金流?，F(xiàn)金流按投資者要求的回報率折現(xiàn)，得到稅后現(xiàn)金流的現(xiàn)值。如果稅后現(xiàn)金流的現(xiàn)值高于投資成本，那么投資可能是值得的。
由于稅后折現(xiàn)現(xiàn)金流是稅后計算的，折舊，即使它不是一個實際的現(xiàn)金流，必須用來確定稅收費用。折舊是一種非現(xiàn)金費用，可以減少稅收，增加現(xiàn)金流。通常從凈營業(yè)收入中減去它，得到稅后凈收入，然后再加回來，以反映它對稅后現(xiàn)金流的積極影響。
折現(xiàn)稅后現(xiàn)金流和盈利能力
稅后現(xiàn)金流折現(xiàn)可用于計算盈利能力指數，即評估擬議項目或投資的成本和收益之間關系的比率。盈利能力指數，或效益-成本比率，是用稅后現(xiàn)金流折現(xiàn)現(xiàn)值除以投資成本計算出來的。
根據經驗法則，一個盈利指數比等于或大于1的項目是一個潛在的盈利投資機會。換句話說，如果稅后現(xiàn)金流的現(xiàn)值等于或高于該項目的成本，該項目可能值得進行。
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