土地增值稅籌劃案例、土地增值稅籌劃的方法有哪些，這些都是財(cái)務(wù)人員需要借鑒的，結(jié)合具體實(shí)務(wù)案例分析，小編提供給大家六種土地增值稅節(jié)稅籌劃方法，希望能夠幫助到大家。
(一)利用臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(以下簡稱《土地增值稅暫行條例》)第8條的規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：
(1)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的。
(2)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第7條的規(guī)定，土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：
(1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。
(2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。
(3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。
(4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。
如果企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%這個(gè)臨界點(diǎn)上，可以通過適當(dāng)控制出售價(jià)格而避免繳納土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第6條的規(guī)定，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目包括：
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額。
(2)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用。
(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格。
(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(以下簡稱《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》)第7條的規(guī)定，這里的“其他扣除項(xiàng)目”為取得土地使用權(quán)所支付的金額以及開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和的20%。
根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)的規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。
下面舉個(gè)例子來幫大家理解一下。
例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得銷售收入2500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定允許扣除的項(xiàng)目金額為2070萬元。該項(xiàng)目的增值額為：2500-2070=430(萬元);該項(xiàng)目增值額占扣除項(xiàng)目的比例為：430÷2070=20.77%。根據(jù)稅法規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按照30%的稅率繳納土地增值稅：430×30%=129(萬元)。請?zhí)岢黾{稅籌劃方案。
分析：如果該企業(yè)能夠?qū)N售收入降低為2480萬元，則該項(xiàng)目的增值額為：2480-2070=410(萬元);該項(xiàng)目增值額占扣除項(xiàng)目的比例為：410÷2070=19.81%。增值率沒有超過20%，可以免征土地增值稅。該企業(yè)降低銷售收入20萬元，少繳土地增值稅129萬元，增加稅前利潤109萬元。
(二)利息支付過程中的納稅籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往需要利用大量貸款，其中涉及利息的支出，關(guān)于利息支出的扣除，我國稅法規(guī)定了一些限制?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第7條規(guī)定：“財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但*6不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。”這里的(一)項(xiàng)為取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。這里的(二)項(xiàng)為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息扣除的限額分為兩種情況：一種是在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實(shí)扣除;另一種是與其他費(fèi)用一起按稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除。這兩種扣除方式就為企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃提供了空間，企業(yè)可以根據(jù)兩種計(jì)算方法所能扣除的費(fèi)用的不同而決定具體采用哪種扣除方法。
例如：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付1000萬元，為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費(fèi)1200萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒌睦⒅С鰹?00萬元，不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率。請確定該企業(yè)是否提供金融機(jī)構(gòu)證明?