中國房?jī)r(jià)何時(shí)會(huì)崩盤?這是很多中國人,也包括外國經(jīng)濟(jì)學(xué)家所深切關(guān)注的命題。近些來年,“崩盤論”一直沒有遠(yuǎn)去,其中謝國忠是個(gè)典型,喊崩盤已經(jīng)十余年了。而筆者一直反對(duì)“崩盤論”。但這并不代表,中國房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)崩盤。因?yàn)槿蚍績(jī)r(jià)崩盤的案例并不算少。通過研究國際案例,并結(jié)合中國國情,總結(jié)出以下四點(diǎn)中國房?jī)r(jià)崩盤的條件。
  *9,住宅進(jìn)入飽和階段。一國或一個(gè)地區(qū)的住宅市場(chǎng),都有一個(gè)發(fā)展過程,或者稱作生命周期。如同一個(gè)人,青少年時(shí)期,得病易康復(fù);而老年人得病,很可能就倒下了。我把住宅市場(chǎng)的生命周期劃分為三個(gè)主要階段:短缺階段、改善階段、飽和階段。如同一個(gè)人大概可劃分為:30年歲之前為青少年,30-60為中年,60以上為老年。
  住宅短缺階段,人們居住條件差,很多人需要*9次購房。住房飽和階段,人們居住條件比較好了,不需要大量購房了,比如當(dāng)前的日本,甚至已經(jīng)過剩。而短缺和飽和之間,是改善階段,很多需要買更好的房子。這就像由窮人到富人之間,還有一個(gè)中產(chǎn);由貧窮到富裕之間,還有一個(gè)小康。
  這三個(gè)階段,可以用人均住房面積、人均臥室間數(shù)、戶均住房套數(shù)等三個(gè)指標(biāo)來劃分。筆者在此僅說一個(gè)指標(biāo)。1968年,日本戶均住宅1套,之前可稱為短缺階段;其后至80年代中期達(dá)到1.1套,可稱為改善階段;其后繼續(xù)擴(kuò)大,2008年達(dá)到1.17套,可稱之為飽和階段。
  當(dāng)前,我國城鎮(zhèn)地區(qū)戶均住宅套數(shù)預(yù)計(jì)剛剛達(dá)到1套(按成套住宅),全國肯定超過1。我國官方并無準(zhǔn)確數(shù)據(jù),20多年都沒進(jìn)行住房普查了,這么重要的事一直拖著不做,政府真讓人費(fèi)解。筆者推算,當(dāng)前我國城鎮(zhèn)地區(qū)剛剛告別住房短缺階段,進(jìn)入改善階段,類似日本70年代。在住房短缺階段,房?jī)r(jià)基本不會(huì)崩盤,而在飽和階段,可能性較大,當(dāng)然還得需要具備其他條件。
  另外還須提示,住房市場(chǎng)生命周期的階段劃分,表面上是以人均住宅面積、戶均套數(shù)等作為指標(biāo),但本質(zhì)上又包括三個(gè)基本驅(qū)動(dòng)因素:經(jīng)濟(jì)增速、人口總量與結(jié)構(gòu)變化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程。住房短缺階段,一般處于經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)、人口紅利擴(kuò)大、城鎮(zhèn)化率低于70%。住房飽和階段,一般經(jīng)濟(jì)變?yōu)榈驮鲩L(zhǎng)、人口紅利消失、城鎮(zhèn)化率高于70%。
  與歐美日當(dāng)年的歷史數(shù)據(jù)相比,當(dāng)前我國城鎮(zhèn)化率偏低、人口紅利見頂時(shí)點(diǎn)偏早、經(jīng)濟(jì)降速正常。綜合來看,三個(gè)基本驅(qū)動(dòng)因素,決定當(dāng)前我國住宅市場(chǎng)處于剛告別短缺階段,已進(jìn)入改善階段。不具備房?jī)r(jià)崩盤的基礎(chǔ)。
  第二,房?jī)r(jià)持續(xù)大漲,出現(xiàn)明顯泡沫。這是房?jī)r(jià)崩盤的重要前提。沒有暴漲,也難暴跌。房?jī)r(jià)年均以10-20%的速度上漲3-5年,就容易產(chǎn)生泡沫,極端情況下一年能上漲50%。比如:1987-1989年的日本、我國臺(tái)灣地區(qū),1991-1992年、1996-1997年、2010-2011年的我國香港地區(qū),2004-2006年的美國,1992-1993年的我國海南省。
  關(guān)于房?jī)r(jià)泡沫的界定標(biāo)準(zhǔn),存在較大爭(zhēng)議。一般而言,如果房?jī)r(jià)持續(xù)大漲發(fā)生在住房短缺階段,不易產(chǎn)生泡沫,因?yàn)樾枨笸?,且以自住為主。如果發(fā)生在住房飽和階段,則一般以投資需求為主,易產(chǎn)生泡沫。
  2004-2005年、2007年、2009-2010年,我國房?jī)r(jià)漲幅曾超過10%,但由于當(dāng)時(shí)我國尚處于住房短缺階段,所以全國而言基本無泡沫。但1992-1993年全國房?jī)r(jià)漲幅超20%,且主要發(fā)生在海南、北海、珠海等少數(shù)地區(qū),且以投資投機(jī)需求為主,則可以界定為出現(xiàn)區(qū)域性房?jī)r(jià)泡沫。
  第三,貨幣政策由寬松突然轉(zhuǎn)為緊縮。貨幣政策的大轉(zhuǎn)彎,常常是影響中短期房?jī)r(jià)的核心因素。連續(xù)幾年貨幣大放水、銀根大放松,往往會(huì)催漲房?jī)r(jià),助長(zhǎng)投資投機(jī)之風(fēng)。等到政府無法忍受房?jī)r(jià)大漲,同時(shí)也常伴有經(jīng)濟(jì)過熱、股價(jià)瘋狂,而突然大幅緊縮貨幣之后,會(huì)劇烈改變投資的預(yù)期,甚至形成踩踏式的出逃。
  一般先是股價(jià)跳水,然后房?jī)r(jià)下跌,接著金融風(fēng)險(xiǎn)暴露,最后經(jīng)濟(jì)蕭條。2003-2008年,美國的貨幣就是由松變緊,房?jī)r(jià)由熱到冷。比美國更典型、更極端的當(dāng)屬日本,1987-1991年,貨幣瘋狂放松,再瘋狂收緊;股價(jià)與房?jī)r(jià)瘋狂沖高,再瘋狂下跌。其后幾十年,股價(jià)、房?jī)r(jià)、經(jīng)濟(jì),陷入爛泥塘,苦苦掙扎。
  2008年四季度至2010年上半年,我國貨幣大放水,信貸超寬松,股價(jià)中漲、房?jī)r(jià)大漲,經(jīng)濟(jì)被領(lǐng)導(dǎo)得意的稱為“全球一枝獨(dú)秀、率先復(fù)蘇”。然后,2010年10月步入加息周期,貨幣收緊,但幅度并不大,至2011年7月加息五次;而2004-2007年則加息八次。
  因此,在全國無明顯房?jī)r(jià)泡沫的情況下,這次貨幣大放松及中收縮,并沒讓全國房?jī)r(jià)明顯下跌。不過,溫州、鄂爾多斯(7.38, 0.00, 0.00%)等個(gè)別地區(qū),由于2009-2010年投資投機(jī)瘋狂、房?jī)r(jià)暴漲,泡沫顯著,所以從2011年下半年開始泡沫破滅,至今房?jī)r(jià)已經(jīng)大跌三成至五成,也可界定為:區(qū)域房?jī)r(jià)崩盤。但慘烈程度,遠(yuǎn)不及當(dāng)年海南。
  第四,爆發(fā)經(jīng)濟(jì)或金融危機(jī)。一般而言,房地產(chǎn)都是一國或一地區(qū)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),這就注定房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)之間相互影響、互相拉扯。少數(shù)經(jīng)濟(jì)或金融危機(jī)主因是房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)問題,比如美國次貸危機(jī)。多數(shù)經(jīng)濟(jì)和或金融危機(jī)的致因中,房地產(chǎn)只是參與者之一,并非元兇。但一旦爆發(fā)經(jīng)濟(jì)或金融危機(jī),常常使房?jī)r(jià)下跌,甚至是崩盤。
  1997年泰國爆發(fā)匯率危機(jī)并最終導(dǎo)致東亞金融危機(jī),致使房?jī)r(jià)崩盤,香港也受到連累,2003年香港房?jī)r(jià)相比1997年高點(diǎn)暴跌近七成。2010年歐債危機(jī)爆發(fā)后,西班牙和愛爾蘭的房?jī)r(jià)崩盤,累計(jì)下跌四五成。過去20年,我國經(jīng)濟(jì)也有低迷的時(shí)候,但最低迷的1999年仍有7.1%的增速,沒有爆發(fā)過經(jīng)濟(jì)危機(jī),也無金融危機(jī)。假如未來我國爆發(fā)經(jīng)濟(jì)或金融危機(jī),且住宅市場(chǎng)進(jìn)入飽和階段,則房?jī)r(jià)很可能崩盤。
  上面分別分析了四個(gè)因素,對(duì)房?jī)r(jià)崩盤的影響:*9、住房進(jìn)入飽和階段;第二、房?jī)r(jià)出現(xiàn)泡沫;第三、貨幣先松后緊;第四、爆發(fā)經(jīng)濟(jì)或金融危機(jī)。其實(shí),這四個(gè)因素之間,也存有復(fù)雜的內(nèi)在聯(lián)系。四者當(dāng)中,同時(shí)具備的因素越多,房?jī)r(jià)崩盤的可能性越大。如果四者同時(shí)出現(xiàn),則房?jī)r(jià)注定崩盤。如果只有一個(gè)因素出現(xiàn),則第四個(gè)因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)崩盤的概率,要大過其他三個(gè)因素。
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