房企收“補差款” 應按銷售收入處理來源：中國稅網(wǎng)作者：李霄羽日期：2013-04-23字號[ 大 中 小 ] 　　實務中，回遷戶支付給開發(fā)商補差價款有兩種情形，一是在“拆一補一”的基礎上，回遷戶要求安置房的面積要大于原拆遷房面積，這樣，回遷戶要支付給開發(fā)商一定的增加面積款。二是開發(fā)商安置回遷戶房屋的價值要大于正常情況下回遷應安置房屋的價值，比如，被拆遷房屋是住宅，而安置的房屋是門市，這樣，被拆遷戶就得支付開發(fā)商一定的補差價款。那么，開發(fā)商收到回遷戶的補差價款如何進行財稅處理？　　例：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)某小區(qū)，其中，有80戶被拆遷戶。在“拆一補一”的基礎上，為改善居住條件，要求安置的回遷房面積大于原拆遷房面積，房開企業(yè)按市場價格對增加面積部分結算，共收取回遷戶增加面積款300萬元。另有5戶被拆遷戶安置回遷房本應屬于住宅，但他們要求安置門市房，這樣，房地產(chǎn)企業(yè)以市場價格按門市房和住宅的差價共收取差價款200萬元?！　「鶕?jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）的規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。因此，該企業(yè)收取回遷戶補差價款時，會計處理為：　　借：銀行存款 500　　　貸：預收賬款 500?！　“凑諊惡?010〕220號文件規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)收取回遷戶的補差價款應抵減本項目拆遷補償費，那么，該企業(yè)收取回遷戶的補差價款是否繳稅？　　如果是“拆一補一”，拆遷面積和回遷面積相等的部分，雙方是不需要補差價的，而增加面積部分是被拆遷戶向房開企業(yè)另外購買的，所以，該企業(yè)收到回遷戶的補差價款就是銷售增加面積的收入。　　如果是開發(fā)商安置回遷戶的房屋價值大于正常情況下回遷應安置房屋的價值，這種情況下，假如拿應得回遷房的價款，是買不到實際取得房屋面積的。比如被拆遷住宅房屋面積是100平方米，但被拆遷戶要求要80平方米的門市房，住宅售價4000元／平方米，門市售價6000元／平方米?；剡w住宅價值是40萬元（4000×100），只能夠購買門市66.67平方米（400000÷6000），而要80平方米的門市，其增加面積部分13.33平方米（80-66.67），拆遷戶只能按門市售價6000元／平方米購買，應支付開發(fā)商增加面積款79980元?！　∫虼?，無論何種情形，凡是回遷戶支付給開發(fā)商的補差價款，都是購買房屋的增加面積款。房地產(chǎn)企業(yè)收取的回遷戶補差價款，實際上是銷售增加面積的銷售收入，應按規(guī)定繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅和印花稅。