房地產(chǎn)抵押貸款價(jià)格鑒定
　　致委托估價(jià)方函
　　××公司：
　　受貴公司委托，對(duì)貴單位所屬位于××大街××號(hào)、建筑面積19765.3平方米的××房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。
　　經(jīng)過(guò)客觀公正的評(píng)估，確定該宗房地產(chǎn)在估價(jià)基準(zhǔn)日期1996年9月30日的可用于抵押的正常市場(chǎng)價(jià)格為31736.57萬(wàn)元人民幣(叁億壹仟柒佰叁拾陸萬(wàn)伍仟柒佰元整)，抵押貸款*6限額22215.6萬(wàn)元人民幣(貳億貳仟貳佰壹拾伍萬(wàn)陸仟元整)。
　　評(píng)估的詳細(xì)結(jié)果、過(guò)程和有關(guān)說(shuō)明，請(qǐng)見(jiàn)后附的《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》和《估價(jià)過(guò)程報(bào)告》。
　　估價(jià)結(jié)果報(bào)告
　　委托估價(jià)方：××公司。
　　受理估價(jià)方：××公司。
　　估價(jià)對(duì)象：××房產(chǎn)價(jià)值。
　　估價(jià)目的：為××公司向銀行申請(qǐng)辦理抵押貸款業(yè)務(wù)服務(wù)。
　　估價(jià)基準(zhǔn)日期：1996年9月30日。
　　估價(jià)依據(jù)：國(guó)務(wù)院、建設(shè)部、國(guó)家土地管理局、北京市人民政府及其有關(guān)部門(mén)頒布的有關(guān)政策、法規(guī)文件，委托估價(jià)提供的資料，受理估價(jià)方所掌握的有關(guān)資料以及估價(jià)人員實(shí)地勘察所獲取的資料。
　　估價(jià)前提與假設(shè)：本評(píng)估報(bào)告的估價(jià)按現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行。假設(shè)該項(xiàng)目保持現(xiàn)用途不變，并可在公開(kāi)市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓。
　　估價(jià)結(jié)論：估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)的目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)周密準(zhǔn)確的測(cè)算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，確定位于××大街××號(hào)，總建設(shè)面積為19765.3平方米的房產(chǎn)1996年9月30日之可用于抵押的正常市場(chǎng)價(jià)值總額為31736.57萬(wàn)元(叁億壹仟柒佰叁拾陸萬(wàn)伍仟柒佰元整)，抵押貸款*6限額22215.6萬(wàn)元(貳億貳仟貳佰壹拾伍萬(wàn)陸仟元整)。
　　估價(jià)人員：(略)
　　估價(jià)作業(yè)日期：1996年11月。
　　估價(jià)過(guò)程報(bào)告
　　一、估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的基本情況
　　1.委托估價(jià)方簡(jiǎn)介(略)。
　　2.位置與區(qū)位環(huán)境。
　　估價(jià)對(duì)象房產(chǎn)位于朝陽(yáng)區(qū)××大街。(略)
　　估價(jià)對(duì)象房產(chǎn)距離******廣場(chǎng)、故宮、中山公園和王府井商業(yè)區(qū)僅4公里路程，去往北京國(guó)際機(jī)場(chǎng)、北京火車(chē)站極為方便。××大街向西距東二環(huán)路、建國(guó)門(mén)環(huán)線(xiàn)地鐵站僅800米，向東在國(guó)貿(mào)立交橋與東三環(huán)路相通，公路網(wǎng)四通八達(dá)。××大街有1路、4路、9路、48路、52路、57路、特1路等多路公交車(chē)輛經(jīng)過(guò)、?？浚又谛藿ǖ膹?fù)八線(xiàn)(復(fù)興門(mén)—八王墳)地鐵竣工期日的臨近，使該地區(qū)交通更加方便，物業(yè)更具升值潛力。
　　3.房屋現(xiàn)狀及用途。
　　(1)概述。
　　估價(jià)對(duì)象為地上五層(局部六層)，地下兩層的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑，總建筑面積19765.3平方米，營(yíng)業(yè)面積10000平方米。從地下二層到地一五層全部為營(yíng)業(yè)區(qū)，以經(jīng)營(yíng)中高檔國(guó)內(nèi)外名牌商品和*7流行精品為主要特色，經(jīng)銷(xiāo)的商品從家庭日用品到黃金首飾類(lèi)別齊全、款式新穎、品種繁多，營(yíng)業(yè)區(qū)域內(nèi)采用全方位敞開(kāi)式售貨方式，營(yíng)銷(xiāo)系統(tǒng)全部實(shí)施電腦聯(lián)控。中央空調(diào)、滾動(dòng)扶梯配套設(shè)施齊全。其優(yōu)良的設(shè)施，科學(xué)有序的管理，創(chuàng)造了舒適怡人的購(gòu)物環(huán)境。估價(jià)對(duì)象以其優(yōu)越的地理位置、優(yōu)雅的購(gòu)物環(huán)境、優(yōu)質(zhì)獨(dú)特的服務(wù)方式成為北京令人矚目的現(xiàn)代化商城。
　　(2)裝修及設(shè)備。
　　估價(jià)對(duì)象外墻為淺黃色壁磚貼面，局部為藍(lán)色玻璃幕墻。大門(mén)為落地式玻璃彈簧門(mén)。室內(nèi)裝修情況如下表：
　　地下一、二層：白色涂料墻面，通體磚地面，天花為輕鋼龍骨石膏板吊頂。
　　地下一至四層：白色涂料墻面，花崗巖地面，方形疊式吊頂，裝飾熒光燈及各式射燈。
　　地上五層：白色涂料墻面，通體磚地面，以柱為中心放射狀疊式吊頂，裝飾熒光燈及各式射燈。
　　估價(jià)對(duì)象設(shè)置三菱上下滾動(dòng)扶梯各一部，電梯井設(shè)置玻璃磚護(hù)攔、不銹鋼扶手。另設(shè)三菱牌直升式客梯、貨梯各兩部。整幢建筑配備有中央集中空調(diào)系統(tǒng)，背景音樂(lè)系統(tǒng)，防火煙感及噴淋系統(tǒng)，防盜監(jiān)控系統(tǒng)等一整套現(xiàn)代化設(shè)施。
　　4.估價(jià)對(duì)象的各項(xiàng)面積指標(biāo)。
　　根據(jù)北京房屋土地管理局提供的證明、《房屋所有權(quán)證》(市朝中外字第××號(hào))和委托估價(jià)方提供的資料，委估對(duì)象的各項(xiàng)面積指標(biāo)如下：
　　估價(jià)對(duì)象：
　　占地面積： 5962.7平方米
　　建筑面積： 19765.3平方米
　　容積率： 3.32
　　5.產(chǎn)權(quán)情況說(shuō)明：
　　根據(jù)委托方提供的北京市房屋土地管理局的證明和《房屋所有權(quán)證》(市朝中外字第××號(hào))，可以確認(rèn)位于朝陽(yáng)區(qū)××大街××號(hào)的房產(chǎn)歸××公司所有。土地屬?lài)?guó)家劃撥土地，尚未向政府交納土地使用權(quán)出讓金。其《國(guó)有土地使用證》正在辦理之中。
　　二、估價(jià)的目的、方法和步驟
　　××公司擬將其××房產(chǎn)作為貸款抵押物，向銀行申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)抵押貸款。評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的嚴(yán)格規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)《北京市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和有關(guān)規(guī)定，對(duì)上述房地產(chǎn)的可用于抵押的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行客觀公正的評(píng)估。評(píng)估人員嚴(yán)格按照不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保估價(jià)之安全性、確實(shí)性和保守性原則，在認(rèn)真分析研究了所掌握的資料，進(jìn)行了實(shí)地勘察和對(duì)鄰近地區(qū)調(diào)查之后，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)程序進(jìn)行了客觀公正的評(píng)估，其具體步驟如下：
　　1.求取估價(jià)對(duì)象正常市場(chǎng)價(jià)格：××購(gòu)物中心為××公司自行建設(shè)、自行經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)，故采用成本估價(jià)法作為本次估價(jià)的基本方法;同時(shí)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)為有收益商業(yè)用房，選取收益還原法作為本次估價(jià)的另一種方法，綜合兩種計(jì)算結(jié)果進(jìn)行技術(shù)處理，最終求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格。
　　2.求取估價(jià)對(duì)象可用于抵押的正常市場(chǎng)價(jià)格：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所占土地為國(guó)家劃撥用地，尚未向國(guó)家交納土地出讓金。因此，在設(shè)定抵押時(shí)應(yīng)扣減土地生地價(jià)格，扣減后的價(jià)格即為估價(jià)對(duì)象可用于抵押的正常市場(chǎng)價(jià)格。
　　3.確定抵押貸款*6限額：為保證房地產(chǎn)金融的安全性，在確定抵押貸款額時(shí)應(yīng)充分考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和利率的波動(dòng)及通貨膨脹的影響;抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)往往難以達(dá)到正常價(jià)格水平，處分時(shí)會(huì)發(fā)生相應(yīng)之費(fèi)用。綜合考慮上述各種因素，最終確定抵押貸款*6限額，供借貸雙方參考。