房地產稅敢推出嗎?
房地產稅，年年說，可就是不見出臺。這是不是不太科學?杭州當年下午辟謠說不會購車搖號，晚上8點就發(fā)布小汽車搖號政策，房地產稅咋就各種吹風不見落地呢?咱們來說道說道。
目前很多人不清楚“房產稅”和“房地產稅”這兩個概念到底有什么區(qū)別，都在混淆使用，房地產稅和房產稅僅一個“地”之差，實際差別卻很大。
房產稅，是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產權所有人征收的一種財產稅。目前的房產稅更類似于國外的物業(yè)稅。事實上，近兩年的國家正式文件或相關主管部門的言論，都是使用“房地產稅”這個概念。這意味著，未來的房地產稅，征收對象不僅是房屋，還可能涵蓋土地等?，F(xiàn)行房地產相關稅費，都有可能隨著房地產稅的推行而進行整合，因此應該是房地產稅收體系的綜合改革。
由于房地產稅是典型的地方稅，理所當然該由地方稅務部門來征收，而征收房地產稅考驗的是地方政府的能力和實力。因此，房地產稅作為直接稅種，征收難度大、成本高，絕大部分城市即便強行開征，獲得的收入也難以抵消成本。從以往房地產稅的試點城市看，無論是上海的增量征收還是重慶的高端存量征收，所得稅收入都很少。重慶從2011到2013年，累計3年征收房產稅未超過4億元，上海3年累計征收個人住房房產稅約6億元。不僅實際征收稅額和兩市的住房規(guī)模遠遠不匹配，征收所花費的人力物力成本相對巨大，還不如隨便賣一塊地來錢快呢。
對于個人，最關注的是房地產稅一旦實施，買房要多交錢嗎?要多交多少錢?
以北京為例，如果一家3口在北京二環(huán)購買一套100平米房子需要800萬元，按照1.5%的國際慣用稅率計算，每年需要繳納的房地產稅是12萬(每月納稅1萬元);如果在四環(huán)購買一套100平米的房子需要500萬元，每年需要繳納的房地產稅為7.5萬元(每月納稅6250元)。
現(xiàn)實或許不會這么悲催，上海、重慶試點房地產的稅率介于0.4%到1.2%之間，低于1.5%的國際平均水平(發(fā)達國家的房屋持有稅，稅率一般為1%至2%)。上海的試點方案為0.6%和0.4%兩檔，重慶包括0.5%、1%、1.2%三檔，皆低于國外水平。如果按照0.5%稅率計算，在北京二環(huán)購買一套100平米房子，每年需繳納房地產稅4萬元(每月繳稅3333元);在北京四環(huán)購買一套100平米的房子，每年需繳納房地產稅2.5萬(每月繳稅2083元)。不過，從發(fā)達國家經(jīng)驗來看，房地產稅一般以評估價，而非市場價為稅基。評估價一般要低于市場價，且會是幾年才調整一次。
征收房地產稅是世界慣例，這可能是該稅種立法*2說服力的理由。不過，中國的房地產稅，是土地國有制下對私人住宅征收的財產稅，這在國際上難以找到借鑒先例。在土地國有的條件下，我國地方政府的財政收入多年以來嚴重依賴土地出讓金，2014年上海共收入土地出讓金1763.9億元，相當于2014年上海全市公共財政收入的38.47%。說白了，土地是國有的，房產證上面明確標注了使用年限，不管是住宅類的70年還是商用的50年，按理說到期都是要交還國家的。
向個人征收國有土地的房地產稅，真的敢出臺嗎?中短期內，恐怕房地產稅與土地出讓金并行是不可避免的選擇。長期來看，可以考慮將房地產稅推行與土地使用權70年到期問題掛鉤，在70年期限到期之后，繳納房地產稅就可以永續(xù)使用。
因此，一個新稅種的推出，真的沒那么簡單，要有“理”有“據(jù)”再有“利”。
本文來源：中國財會網(wǎng)