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房產稅改革主張的提出已經有好多年了，從重慶、上海的房產稅試點，到十八屆三中全會提出的“加快房地產稅立法并適時推進改革”，房產稅的征收看來只是時間問題。
對于近十多年來持續(xù)上漲，透支老百姓消費能力的房價來說，房產稅看來是醫(yī)治房價高企頑疾的一劑良藥。但拋開房產稅是否能夠起到抑制房價過快上漲作用不談（如果不減少開發(fā)環(huán)節(jié)的多達幾十項的稅費，僅增加房產持有環(huán)節(jié)的成本，無助于房價的調控），筆者更想從法律和理性的角度，分析一下房產稅立法思路存在的法律瑕疵，希望引起相關部門的注意。
房產稅目前的立法思路（以重慶、上海試點為例），至少存在五個方面的法律瑕疵：
首先，房產稅的征收對象沒有法律基礎。眾所周知，房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。
既然是財產稅，是向產權所有人征收，就應該基于房產私有制，而我國由于土地公有屬性，其地上建筑物無法實現(xiàn)私有化，購房人僅為房屋使用人，并非真正意義上的所有人，因此向房屋使用人征收財產稅（房產稅）沒有法律基礎。
其次，存量房征收房產稅與法律原則相抵觸。法律有一項基本原則，即“法不溯及既往”，其含義是國家不能用當前制定的法律指導人們過去的行為，以限制行政權力的擴張與濫用，維護社會秩序的穩(wěn)定性，保護人們期待的信賴利益。
“法不溯及既往”原則是各國法律制度的一項基本原則，在我國，“法不溯及既往”同樣適用于民法、刑法、行政法等方面。根據該原則，對于前期已經購買的房產，購買時并未出臺房產稅相關法律，購買人不能基于相關法律作出其未來將承擔更多稅收成本的理性判斷，其同樣不應在房產稅法令頒布后承擔此前購買的房產的稅負。
在前期重慶試點的房產稅模式中，對存量獨棟別墅征收房產稅的方式，違背了“法不溯及既往”原則；目前社會上流傳的對存量房產征收房產稅的立法思路，也與此原則相悖。
第三，國務院對地方政府進行稅收立法的轉授權，與《立法法》相關規(guī)定相抵觸。從《立法法》角度來講，只有全國人大擁有稅收立法權，全國人大可以授權國務院進行稅收立法，但國務院作為“被授權機關”，“不得將該項權力轉授給其他機關”（《立法法》第10條）。而國務院同意部分城市進行房產稅改革試點，實質就是將全國人大授予的稅收立法權轉授給地方政府，這與《立法法》規(guī)定相沖突。
第四，地方政府規(guī)章與上位法相沖突。目前我國房產稅的主要法律制度為國務院1986年頒布的《房產稅暫行條例》?！斗慨a稅暫行條例》是中央政府行政法規(guī)，在法律效力上高于地方性法規(guī)、規(guī)章。而上海、重慶的房產稅暫行辦法與《房產稅暫行條例》相沖突。雖然滬、渝出臺的暫行辦法是對《條例》的“改革”，但改革本身并不能夠成為違反上位法的合法化理由。
第五，地方政府規(guī)章不能成為房產稅征收依據。《稅收征收管理法》第3條規(guī)定：“稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，依照法律的規(guī)定執(zhí)行；法律授權國務院規(guī)定的，依照國務院制定的行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。”而滬、渝兩地的房產稅暫行辦法既不是法律，也不是行政法規(guī)，因而不能成為稅收征收的依據。
綜上，目前的房產稅立法改革思路有諸多法律障礙，但并不意味筆者否定房產稅立法的前期成果、目標和意義。在習總書記提出的“依法治國”戰(zhàn)略、建設“法治中國”這樣的大背景下，遵守法律原則、尊重法律程序更應當成為房產稅改革的基本共識和行為準則。為此，筆者建議從以下幾個方面推動房產稅立法改革：
首先，打破常規(guī)，與國際接軌，落實房產從“公有”到“私有”。2004年國家已將“公民私有財產不受侵犯”入憲，為房產私有化奠定了憲法基礎。房產私有化既有利于保護公民的合法財產權（公民合法財產權是現(xiàn)代經濟社會的基礎），又可以解決70年后產權落空的“世紀難題”，還可以為房產稅的立法和征收奠定堅實法律基礎。
其次，確定房產稅的立法思路：向增量房征收。向增量房征收房產稅，符合法治原則，也有利于指導購房人、投資人的購房意愿和主觀判斷，實現(xiàn)調控房價過快上漲的目的。
再次，在上述兩項基本前提下（當然還有其他前提，如全國不動產登記系統(tǒng)上線等），在借鑒重慶、上海試點得失成敗的基礎上，房產稅征收不再試點，可以由全國人大直接立法，或依據《立法法》由全國人大授權國務院頒布行政法規(guī)，正式實施房產稅征收。
最后，統(tǒng)籌考慮，合理確定房產稅征收的相關細節(jié)。如房產稅與開發(fā)環(huán)節(jié)的各項稅費、購買環(huán)節(jié)的契稅、交易環(huán)節(jié)的所得稅、增值稅、繼承環(huán)節(jié)的遺產稅的協(xié)調問題，避免重復征稅；房產稅的免稅計算基礎（按面積或按套）和征稅比例問題，防止稅負不合理或過重；異地房征稅征收主體、征收方式和標準問題，防止偷稅漏稅或重復征稅，等等。
總之，房產稅的立法是一項浩大工程，涉及很多政策、經濟、法律和社會問題，一定要詳細調查，充分論證，全面協(xié)調，縝密實施。房產稅立法的水平和實施的好壞，也考驗政府的綜合管理能力和“依法治國”的決心。
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