70后丁祖昱的主流身份是克而瑞信息集團(tuán)CEO，本職工作就是與數(shù)據(jù)打交道，過于認(rèn)真是同仁主流評(píng)價(jià)。在百度搜“丁祖昱”，冒出來的三個(gè)關(guān)鍵詞依次是：評(píng)樓市，馬佳佳，萬科。*9個(gè)詞說的是他堅(jiān)持每天更新的微信公眾號(hào)“丁祖昱評(píng)樓市”，這是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)為數(shù)不多的由公司高層每日原創(chuàng)的自媒體賬號(hào)之一，粉絲無數(shù)。第二個(gè)詞馬佳佳， 90后美女情趣內(nèi)衣店老板，上過萬科的演講臺(tái)，被捧為“互聯(lián)網(wǎng)思維”的代表，丁祖昱在其公眾號(hào)上寫了一篇反對(duì)馬佳佳“90后不買房”言論的文章，一時(shí)大熱。第三個(gè)詞，便是與西安萬科的全民營銷論戰(zhàn)，HIGH翻地產(chǎn)圈。
　　這三個(gè)詞，都與認(rèn)真攸關(guān)。在話題陷阱不斷的地產(chǎn)辯論場(chǎng)，過于認(rèn)真，會(huì)讓你消費(fèi)一個(gè)話題，也可以讓你變成消費(fèi)話題本身。但是，幸運(yùn)的是，有人認(rèn)真，像“全民營銷”這樣的地產(chǎn)暢銷事才最終避免了成為純粹娛樂話題的結(jié)局。
　　兩天前，樂居記者參加了丁祖昱與三個(gè)媒體記者的交流會(huì)，關(guān)于全民營銷和當(dāng)下市場(chǎng)，多面丁祖昱再評(píng)樓市，不吐不快。
　　新浪樂居：全民營銷這個(gè)詞，為什么這兩年在地產(chǎn)行業(yè)如此暢銷？
　　丁祖昱：2011年以前都不用營銷，閉著眼睛賣房。但限購之后，這兩年的供求關(guān)系開始逆轉(zhuǎn)了，房子難賣了，開始要注重營銷。全民營銷是一種方式，我覺得是整合了互聯(lián)網(wǎng)，整合了線下渠道，給了更高的利益之后一種比較有效的方式。真正的全民營銷是去年年末到今年年初才推出。
　　新浪樂居：外界很好奇你個(gè)人對(duì)全民營銷的真實(shí)態(tài)度。
　　丁祖昱：我贊同全民營銷的方式，也認(rèn)為是一個(gè)趨勢(shì)。而且我覺得全民營銷中針對(duì)老客戶、合作伙伴、供應(yīng)商，以及針對(duì)所有的中介代理公司、獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人的推廣，我認(rèn)為都是合適的。但是，去爭(zhēng)取那些自己在一家公司打工又在外面飛單的經(jīng)紀(jì)人，這種我是反對(duì)的。
　　新浪樂居：全民營銷產(chǎn)生的效果到底如何？
　　丁祖昱：這值得商榷，但我認(rèn)為哪怕就一點(diǎn)作用，也是可以推進(jìn)的。老帶新是最易產(chǎn)生作用的。只不過，有的開發(fā)企業(yè)在和我討論，一個(gè)是擔(dān)心自己的銷售員要飛單了，因?yàn)閯e人的傭金更高。第二怕提高成本，原先可以忽悠老客戶，只送一年的物業(yè)管理費(fèi)，但現(xiàn)在你只要介紹新客戶，我就一定要給你相應(yīng)的傭金，那對(duì)于有的開發(fā)商來說，就提高了成本。
　　新浪樂居：出現(xiàn)了比較大的爭(zhēng)議，你覺得底線是什么？
　　丁祖昱：大的企業(yè)，我覺得最基本的一個(gè)底線就是不飛單。
　　新浪樂居：一個(gè)容易忽略的問題是，全民營銷不僅會(huì)出現(xiàn)飛單，而且會(huì)腐蝕開發(fā)商內(nèi)部銷售案場(chǎng)的職能人員，比如普通銷售員，接電話的，負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)錄入的。你如何看待這些問題？
　　丁祖昱：完全是管理方面的問題。不用太過擔(dān)心，既然是一種趨勢(shì)，什么地方都有可能會(huì)有問題。如果按照這樣的說法，采購就不要做了，采購拿傭金拿回扣的可能性太大了。不能因?yàn)橛辛藟娜?，有了這種可能性，就不做。我相信管理的制度會(huì)越來越完善，內(nèi)部的問題會(huì)越來越少。未來，我覺得全民營銷會(huì)逐步成為主要的一種方式，因?yàn)榍朗亲钪匾摹?/div>
　　新浪樂居：那為了適應(yīng)這個(gè)趨勢(shì)，代理公司或者中介需要做哪些調(diào)整？
　　丁祖昱：代理公司有兩種發(fā)展方向：一是做專業(yè)細(xì)分，我把銷售做到極致，有的公司是賣豪宅賣的好，有的是賣大盤賣的好，對(duì)付老大媽更厲害。還有一種方向是更大而全，更加整合資源的綜合服務(wù)公司，把全民營銷的活一起干掉。我們易居今天就想做這樣的事情。我們把平臺(tái)建立好，規(guī)則制定好，系統(tǒng)開發(fā)好，把渠道鋪設(shè)好，企業(yè)對(duì)接好。當(dāng)然中介公司今天的壓力可能會(huì)更大。不變化，最終會(huì)被市場(chǎng)所淘汰。
　　新浪樂居：所以你們馬上要推出全民營銷的平臺(tái)？
　　丁祖昱：易居自己開發(fā)，雛形很早就有了，很早我們就開始思考這方面的運(yùn)作。實(shí)際上兩三年前我們做呼叫中心，類似于這種概念，呼叫中心最基礎(chǔ)的客戶資源就是我們的會(huì)員，你可以把他想象成為開發(fā)商的老客戶。九月份要正式推。
　　新浪樂居：現(xiàn)在只有幾家做，會(huì)不會(huì)到最后大家都來做全民營銷？
　　丁祖昱：大公司可能會(huì)搞。中小房企甚至包括二十位之后的房企不一定會(huì)搞。
　　新浪樂居：不搞的公司比較吃虧，因?yàn)樗目蛻羧菀妆粍e人搶走。
　　丁祖昱：沒問題，你以為他沒搶別人的客戶？照搶，只不過沒有用這樣的名義來搶。每個(gè)售樓處都是搶隔壁售樓處的客戶。
　　新浪樂居：讓我們談?wù)勞厔?shì)。很多房企剛剛發(fā)完年中報(bào)，下半年的市場(chǎng)走勢(shì)你怎么看？
　　丁祖昱： 目前過去了2/3的時(shí)間，很多企業(yè)也就完成了50%的指標(biāo)，甚至也有個(gè)別企業(yè)50%還沒有完成，超過的只有兩家企業(yè)。壓力很大，最后四個(gè)月很多企業(yè)要做一半以上的業(yè)績(jī)，11月、12月靠不上，就算是房子賣了，簽約也來不及收。八月僵持之后，決戰(zhàn)就是九、十月份，如果還沒有什么起色，今年就這么回事了。很多企業(yè)磨拳擦掌想大干一場(chǎng)。
　　回到市場(chǎng)本身，我覺得9、10月成交量會(huì)放大，供應(yīng)量也會(huì)放大。最終市場(chǎng)供求關(guān)系不會(huì)得到根本性的扭轉(zhuǎn)。
　　新浪樂居：也就是說大家都會(huì)很拼？接下來的市場(chǎng)應(yīng)該很精彩吧。
　　丁祖昱：像萬科今年按照2000億的回款要求，我估計(jì)得賣到2600億元更多。綠地基本上2300億元以上，碧桂園和萬達(dá)2400億元以上，這4家就到9000億元了。然后恒大、中海和保利，三家我看平均1400億元。加起來13500億。整個(gè)市場(chǎng)7.5萬億，七家占17%左右。所以對(duì)他們來說，肯定是各種策略無所不用其極，賺錢不是最重要的，就是要拼個(gè)量。
　　新浪樂居：你的意思是會(huì)大打價(jià)格戰(zhàn)？
　　丁祖昱：以價(jià)換量肯定有用的，很多公司都準(zhǔn)備降價(jià)了，萬科、綠地、碧桂園、恒大、雅居樂等。所以一輪血拼在所難免。
　　新浪樂居：幾天前，王石說下一個(gè)倒下的可能是萬科。你的判斷呢？
　　丁祖昱：萬科我覺得倒不下來。而在浙江、華南、包括西北，一些用了太多杠桿的企業(yè)，實(shí)際上就是沒錢的房企，拿了太多的高利息資金，但項(xiàng)目卻很一般，市場(chǎng)壓力也很大的企業(yè)，這種所謂的項(xiàng)目公司也好，外行房企也好，是*9批要倒的。
　　第二類就是之前正在沖刺百億銷售額的房企，時(shí)機(jī)沒選好， 2013年才開始沖，土地成本高、資金成本高，市場(chǎng)在2014年發(fā)生了巨大轉(zhuǎn)折，如果去年投資特別大，今年開始?jí)毫?huì)特別大。這類公司里面包括沖百億的，包括有個(gè)別今天排在百強(qiáng)內(nèi)的這種公司，比較危險(xiǎn)。
　　新浪樂居：壓力之下，房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)最近動(dòng)作很多，比如搜房也說要轉(zhuǎn)型了。
　　丁祖昱：搜房的創(chuàng)新本身我很贊成，這是它對(duì)自身的革命，行業(yè)需要不斷的創(chuàng)新，需要革自己的命。當(dāng)然執(zhí)行上是有難度和壓力的，上面可能只需要揮一下手，下面可能是一個(gè)全身運(yùn)動(dòng)了。而且，有沒有必要改的這么徹底？我也沒想通。
　　新浪樂居：克而瑞的動(dòng)作也挺大的，比如房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)也上線有2個(gè)多月了，下一步會(huì)有什么計(jì)劃？
　　丁祖昱：目前一手覆蓋21個(gè)城市，近五千個(gè)樓盤，二手覆蓋二十個(gè)城市，8萬個(gè)小區(qū)。接下來的計(jì)劃，*9步，內(nèi)容做實(shí)，原先是評(píng)估在售樓盤，現(xiàn)在要把即將開賣的樓盤也放進(jìn)來，先給一個(gè)參考價(jià)，等開盤之后再給出一個(gè)評(píng)級(jí)的東西。然后是內(nèi)容，原先做的太專業(yè)，專業(yè)的東西還是要保留，但要做更多的通俗易懂的東西。第二個(gè)，做影響力，線上利用各種各樣的互聯(lián)網(wǎng)資源對(duì)接，線下要進(jìn)案場(chǎng)，能夠讓真正要買房的人*9眼看到。第三個(gè)，我們也希望，對(duì)于已經(jīng)是屬于推薦級(jí)別的這些開發(fā)商們，對(duì)他們的銷售有一定的幫助。（文章來源：樂居）

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