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受眾人關(guān)注的兩會(huì)如期而至，房地產(chǎn)業(yè)再次成為重要話題之一。房產(chǎn)稅、保障房、不動(dòng)產(chǎn)登記、放松限購(gòu)等熱門詞匯成為與會(huì)人士探討的重點(diǎn)。如何解讀兩會(huì)提出的房地產(chǎn)觀點(diǎn)？?jī)蓵?huì)反映了房地產(chǎn)未來(lái)怎樣的走勢(shì)……南都記者根據(jù)兩會(huì)內(nèi)容提煉了七大關(guān)鍵詞，并一一進(jìn)行解讀。高頓網(wǎng)校小編在3月10日禮拜二為大家?guī)?lái)一篇財(cái)經(jīng)行業(yè)新聞——2015年房?jī)r(jià)漲聲再起 全國(guó)兩會(huì)吹暖風(fēng)，敬請(qǐng)各界的人士們的關(guān)注。
全國(guó)兩會(huì)吹暖風(fēng) 2015房?jī)r(jià)漲聲再起
關(guān)鍵詞1 貨幣政策寬松
降息助房產(chǎn)去庫(kù)存
闡述：政府報(bào)告指出，加強(qiáng)和改善宏觀審慎管理，靈活運(yùn)用公開市場(chǎng)操作、利率、存款準(zhǔn)備金率、再貸款等貨幣政策工具，保持貨幣信貸和社會(huì)融資規(guī)模平穩(wěn)增長(zhǎng)。加快資金周轉(zhuǎn)，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，提高直接融資比重，降低社會(huì)融資成本，讓更多的金融活水流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。
研讀：中指院分析認(rèn)為，中央較為寬松的政策態(tài)度預(yù)示著未來(lái)貨幣政策寬松化調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)將繼2009年后再度步入較為寬松的金融環(huán)境。2015年2月已經(jīng)歷一輪降準(zhǔn)和降息，助力消化房地產(chǎn)庫(kù)存壓力，恢復(fù)市場(chǎng)信心改善房地產(chǎn)運(yùn)行環(huán)境。目前長(zhǎng)貸利率已降至十年最低水平，利率調(diào)整刺激已經(jīng)到位，但如果經(jīng)濟(jì)形勢(shì)未見(jiàn)明顯好轉(zhuǎn)，也存在繼續(xù)降準(zhǔn)可能。隨著住房需求結(jié)構(gòu)不斷向改善性需求擴(kuò)展，地方主動(dòng)調(diào)節(jié)信貸，加大七折利率執(zhí)行力度的可能性也較大。
但正如經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)所言，“庫(kù)存和資金鏈，仍然是今年房地產(chǎn)行業(yè)的兩大難過(guò)的坎”。
關(guān)鍵詞2 支持自住和改善性需求
剛需買家仍是市場(chǎng)的主力
闡述：在宏觀經(jīng)濟(jì)或?qū)⒂瓉?lái)更為嚴(yán)峻考驗(yàn)的2015年，兩會(huì)提出要穩(wěn)定住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。穩(wěn)定住房消費(fèi)成為加快培育消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)的重要組成部分。中央對(duì)房地產(chǎn)穩(wěn)定消費(fèi)的表態(tài)，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，提振市場(chǎng)信心。政府報(bào)告指出，“堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”
研讀：全國(guó)政協(xié)委員、上海社科院城市與房地產(chǎn)研究中心原主任、住建部專家委員會(huì)住房組成員張泓銘認(rèn)為，對(duì)于首次購(gòu)房，政策應(yīng)當(dāng)徹底寬松，首套剛需房的首付比例甚至可以考慮降至一成，同時(shí)利率也需要有硬性優(yōu)惠。全國(guó)政協(xié)委員、北京市工商聯(lián)副會(huì)長(zhǎng)張杰庭認(rèn)為，政府應(yīng)補(bǔ)貼首次置業(yè)的年輕人，降低首套房首付比例，讓年輕人能夠交得起。而方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志判斷，樓市成交量將穩(wěn)中有升，房?jī)r(jià)溫和上漲。
關(guān)鍵詞3 多層次住房保障
部分存量房轉(zhuǎn)公租房 加速去庫(kù)存
闡述：中央計(jì)劃今年要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)棚戶區(qū)改造，同時(shí)將城鄉(xiāng)危房改造納入棚改范圍。住房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房，對(duì)居住特別困難的低保家庭，給予住房救助。
研讀：張泓銘認(rèn)為，貨幣補(bǔ)貼讓被保障人群可以去市場(chǎng)上找房源，這是保障借用市場(chǎng)渠道，和市場(chǎng)融合的新體現(xiàn)，對(duì)于特困家庭的住房救助，則是保障房制度的深化。而分析認(rèn)為，“今年初住建部已內(nèi)部引導(dǎo)高庫(kù)存城市，少建停建安置房，讓政府收購(gòu)存量商品房。李克強(qiáng)總理在政府報(bào)告當(dāng)中，明確提出這一點(diǎn)，這等于說(shuō)：中央強(qiáng)力要求地方政府幫助開發(fā)商賣房，必將加速去庫(kù)存。”
關(guān)鍵詞4 旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)
品牌房企進(jìn)軍新型地產(chǎn)
闡述：政府工作報(bào)告指出，深化服務(wù)業(yè)改革開放，落實(shí)財(cái)稅、土地、價(jià)格等支持政策以及帶薪休假等制度，大力發(fā)展旅游、健康、養(yǎng)老、創(chuàng)意設(shè)計(jì)等生活和生產(chǎn)服務(wù)業(yè)。
研讀：中指院分析，去年消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率上升3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到51.2%，服務(wù)業(yè)增加值比重由46.9%提高到48.2%，新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新商業(yè)模式不斷涌現(xiàn)。隨著消費(fèi)需求逐漸升級(jí)和政策支持，更多企業(yè)轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)領(lǐng)域之外的旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等，品牌房企拓展力度突出。而在兩會(huì)提出要“大力發(fā)展旅游、健康等生活和生產(chǎn)服務(wù)業(yè)”后，可預(yù)見(jiàn)旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展將再上新臺(tái)階。
關(guān)鍵詞5 房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅暫未納入立法
闡述：今年政府工作報(bào)告并未過(guò)多涉及房產(chǎn)稅立法推進(jìn)，而是重點(diǎn)推動(dòng)財(cái)稅體制改革，加快完成包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的“營(yíng)改增”措施。雖然稅率還未確定，但如果對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采用17%的增值稅稅率，將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)利好有限。
研讀：全國(guó)政協(xié)委員、清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵認(rèn)為，房產(chǎn)稅是良稅而非惡稅，依賴房產(chǎn)稅來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)只能是杯水車薪，房產(chǎn)稅的比例應(yīng)該是低于1%，短期內(nèi)也不可能成為地方稅收的主要來(lái)源。全國(guó)人大代表、全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員郝如玉也表示，社會(huì)各界對(duì)于房產(chǎn)稅賦予了太多的功能，寄予了太多的期待，例如反腐、降低空置率等，一個(gè)稅種承擔(dān)不了這么多的功能。
全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康透露，財(cái)稅體制改革要在2016年基本完成重點(diǎn)工作，從時(shí)間表上看，房產(chǎn)稅出臺(tái)不應(yīng)拖到2017年兩會(huì)后。而對(duì)于房產(chǎn)稅開征的具體方式，代表委員們意見(jiàn)不一。黃文仔認(rèn)為，房產(chǎn)稅應(yīng)從比較低的稅率開始征收，而且應(yīng)該按照人頭統(tǒng)籌考慮，如果只對(duì)新增房屋收稅不公平。
關(guān)鍵詞6 不動(dòng)產(chǎn)登記
“倒逼”房?jī)r(jià)下行？并不現(xiàn)實(shí)
闡述：3月1日起實(shí)施的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，給廣大公眾帶來(lái)了促進(jìn)房產(chǎn)反腐、“倒逼”房?jī)r(jià)下調(diào)等諸多期待。代表委員們一致認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)條例實(shí)施將使決策更為科學(xué)、精準(zhǔn)，有利于構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。
研讀：廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，“不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)施，為未來(lái)的房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅的開征鋪平了道路”。但是對(duì)樓市影響有多大？全國(guó)政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森認(rèn)為，短期對(duì)局部市場(chǎng)或許有沖擊，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看還是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的。方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志也表示，從傳聞到落地幾年時(shí)間，房叔房嬸該跑的都跑了，對(duì)二手也沒(méi)影響。綜合各方的意見(jiàn)，不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)促進(jìn)房?jī)r(jià)調(diào)控至合理區(qū)間有積極作用，但房?jī)r(jià)主要還是由供求、預(yù)期等因素決定，長(zhǎng)期來(lái)看，僅靠不動(dòng)產(chǎn)登記“倒逼”房?jī)r(jià)下調(diào)并不現(xiàn)實(shí)。
關(guān)鍵詞7 放松限購(gòu)
一線城市長(zhǎng)期堅(jiān)持限購(gòu)？
闡述：隨著房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭放緩甚至下行，限購(gòu)到底還能發(fā)揮多大作用，是否應(yīng)當(dāng)全面予以取消？全國(guó)政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森提出，北京每年頂多消化兩三千套千萬(wàn)級(jí)以上住宅，放開這部分住宅限購(gòu)，可以活躍市場(chǎng)、增加稅收，同時(shí)不至于對(duì)整個(gè)市場(chǎng)有太大影響。全國(guó)人大代表、北京市常務(wù)副市長(zhǎng)李士祥卻在發(fā)言中明確表示，北京市住房限購(gòu)不會(huì)取消，是永恒的。
研讀：全國(guó)人大代表、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明表示，房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)一年多的調(diào)整，市場(chǎng)基本恢復(fù)均衡，放開限購(gòu)不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成太大影響。對(duì)于有市民擔(dān)心的“取消限購(gòu)等于政府‘救市’”，全國(guó)政協(xié)委員、大連市工商聯(lián)主席馬世俠表示，取消限購(gòu)不是為了“救市”，更何況當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了深度調(diào)整，很難發(fā)揮“救”的作用。
方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志認(rèn)為，“廣州極有可能長(zhǎng)期堅(jiān)持限購(gòu)。一是為避免房?jī)r(jià)失控，畢竟一線城市地少人多，購(gòu)買力太旺盛；二是通過(guò)限購(gòu)間接控制人口增長(zhǎng)速度，避免城市壓力過(guò)大；三是一線城市誰(shuí)也不愿*9個(gè)放開限購(gòu)，免得成為焦點(diǎn)”。
來(lái)源：歐浦鋼網(wǎng)
來(lái)源：歐浦鋼網(wǎng)
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