編者按:萬達和萬科為何能走到一起呢?萬達集團董事長王健林表示,是雙方戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的不謀而合。王健林稱,如果雙方接下來的談判能達成一致,將是超過千億級規(guī)模的。
  61歲的王健林和50歲的郁亮端起紅酒杯一碰,國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達集團和住宅龍頭萬科集團,正式建立了戰(zhàn)略合作關系。
  在5月14日的簽約儀式上,萬科與萬達均表示,此次雙方簽署的是框架協(xié)議,未來具體的合作安排會根據(jù)項目情況來確定。“萬達聚焦商業(yè),把住宅交給萬科;萬科聚焦三好住宅和城市配套服務,謹慎對待商業(yè)地產(chǎn)。”這樣一種合作態(tài)勢,引人關注。
  未來,雙方的合作主要通過聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的形式進行,即由萬科開發(fā)項目中住宅部分,萬達開發(fā)項目中商業(yè)部分,以實現(xiàn)優(yōu)勢互補;此外,雙方也表示將共同探討基于現(xiàn)有項目進行合作開發(fā)的可能性。
  “萬萬”在海外也將合作
  “萬科和萬達特別有緣分,兩個公司都姓萬;兩家的創(chuàng)始人都姓王,一個是早期在南面稱王,一個在北面稱王;后期了一個在住宅稱王,一個在商業(yè)稱王。”萬科集團總裁郁亮認為,房地產(chǎn)行業(yè)白銀時代的到來,使兩巨頭走到了一起,雙方“門當戶對,一見鐘情”。王健林稱,如果雙方接下來的談判能達成一致,將是超過千億級規(guī)模的。
  對于萬達和萬科為何能走到一起,萬達集團董事長王健林表示,是雙方戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的不謀而合。萬達從2014年就開始力推輕資產(chǎn)模式,逐漸把企業(yè)的收入和利潤轉(zhuǎn)移到服務業(yè)方面;萬科也在尋求轉(zhuǎn)型。“這兩家企業(yè)能夠走到一起,說明今后代表著一種趨勢,在今后中國的行業(yè)里不但有競爭,更多的是合作,從競爭走向競合,可能這就是行業(yè)的一個方向。而且這種競合不是簡簡單單的抱團取暖。”
  對于合作模式的核心,王健林說,是發(fā)揮各自的優(yōu)勢。萬達現(xiàn)在做商業(yè)和文化旅游,萬科的優(yōu)勢在住宅方面做得精,成本控制得好,管理的口碑比較好,同時物業(yè)口碑很好,萬科對價格的控制比萬達更精細一些。萬科和萬達都走向了海外,雙方合作不僅局限于國內(nèi),也包括海外的全球合作。
  王健林表示,萬達輕資產(chǎn)現(xiàn)在正按計劃在走,從簽約到開業(yè)有一個過程,今年開業(yè)的26個廣場,全部是輕資產(chǎn),由萬達持有;明年至少會超過50個;到2020年,萬達輕資產(chǎn)廣場的比重會超過重資產(chǎn),輕資產(chǎn)的總數(shù)會比重資產(chǎn)還要多。“輕資產(chǎn)就沒有任何的銷售任務,考核的核心是兩點,一是成本控制的方式,二是招商租金控制的能力,這是決定商業(yè)模式是否成功的關鍵。”
  萬科總裁郁亮則認為,萬科定的是未來十年的轉(zhuǎn)型,*9個是“三好”住宅,有巨大的空間;第二個是城市配套服務的轉(zhuǎn)型,這一塊主要是消費,主要是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和消費地產(chǎn),消費地產(chǎn)是包括養(yǎng)老,也包括社區(qū)商業(yè)等,這是萬科的重點。所以在這個時候萬科跟萬達的合作,互相彌補長短,對萬達的轉(zhuǎn)型也會有很大的幫助。
  合作公司萬達“股份會小點”
  郁亮認為,在地產(chǎn)“白銀時代”,房企開始與金融結(jié)盟。今年以來,全國買地最多的不是傳統(tǒng)房地產(chǎn)商,而是金融機構(gòu)。
  萬達與萬科之間,會在金融領域有合作嗎?郁亮表示,萬科迄今為止還沒有金融板塊,盡管有很多融資渠道,也嘗試不同的資產(chǎn)管理模式。“萬達集團轉(zhuǎn)型過程中有一個(方向)是往金融的轉(zhuǎn)型,未來我覺得如果有資源,我們當然是需要利用,所以說有合作的可能性。”
  就在其他房地產(chǎn)企業(yè)紛紛逃離三、四線城市時,王健林卻期望以輕資產(chǎn)模式加速萬達廣場在這些城市布局。在區(qū)域選擇上,“萬萬”能否達成一致?郁亮說,萬科有一個非常明確的做法,叫做“要為普通人家蓋好房子”,不只為一、二線城市的人蓋房,還包括給三、四線城市的人蓋好房子,未來可能五、六線都可以考慮。
  “萬萬”合作,是成立平臺公司還是分公司?王健林表示,雙方肯定要成立合作公司,兩個大集團之間合作,無論從風險、財務、融資、控制,沒有一個合作公司,是不行的。一個項目合作就要成立一個合作公司,其中一定是萬達的股份會小一點,因為現(xiàn)在萬達在力推輕資產(chǎn)。
  王健林還稱,雙方還在探討一種更大規(guī)模的新戰(zhàn)略合作,而不是外界理解的“我們干商業(yè)廣場,他們干住宅”。
  轉(zhuǎn)型擺脫銷售依賴
  有熟悉萬達的資本市場人士告訴《每日經(jīng)濟新聞(微博)》記者,轉(zhuǎn)型前,萬達是“以住養(yǎng)商”的模式,資金主要來自銀行貸款、銷售回款和租金收入以及部分自有資金、建筑商墊資和新物業(yè)中長期抵押貸款等。其中,支撐一個項目的資金六成左右來自銀行貸款,其他靠主力店、自有資金的支撐,整個結(jié)構(gòu)非常需要來自住宅等銷售物業(yè)提供的現(xiàn)金流。“萬達輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型之后的想法則是,著重運營商業(yè)地產(chǎn),從運營中獲取相對穩(wěn)定的盈利,擺脫銷售模式。”輝立證券分析師陳耕告訴記者。
  當“成本+利潤”的考核指標開始變化,萬達操作項目的開發(fā)體系、資金體系,甚至收入、利潤構(gòu)成,都可能產(chǎn)生變化。
  這個觀點得到RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理陳曦的認同。他認為,在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型過程中,萬達的架構(gòu)會有變化,比如收縮住宅板塊,聚焦商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略,這次與萬科合作,加速了這種變化。
  對于萬達,社區(qū)商業(yè)同樣是一個深層次的利益點。“萬達的電商雖然平臺相比夠強,基于全國萬達廣場的數(shù)據(jù)基礎也很廣泛,但目前萬達電商呈現(xiàn)出的,仍像是基于萬達廣場商業(yè)的網(wǎng)上平臺,不夠下沉。萬科則在平臺和數(shù)據(jù)的搭建上,能力相對弱勢。”陳曦認為,如果萬達和萬科在這方面有所合作,后者作為全國住宅開發(fā)量*5的房企之一,強大的客戶資源,以及在社區(qū)服務上的豐富經(jīng)驗,能夠幫助萬達補上“最后一公里”的短板,實現(xiàn)生活屬性的轉(zhuǎn)化。
  陳耕也認為,如果在這方面有合作,雙方在電商領域均會有突破性進展,在這個方向上,雙方(特別是萬達),或能產(chǎn)生類似阿里巴巴O2O落地的價值體現(xiàn)。而目前萬達也在朝這個方向走,它的運營模式在產(chǎn)生深刻變化。“萬達和萬科的合作對雙方估值會有推動,但推動力有多大,還要看具體細節(jié)的執(zhí)行。不過雙方整體構(gòu)想是不錯,在股價上或有一些短期效應出現(xiàn)。”陳耕認為。(來源:每日經(jīng)濟新聞)

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