盡管2015年以來多次出臺托市新政,央行也多次降息降準(zhǔn),樓市整體呈現(xiàn)復(fù)蘇的態(tài)勢,但商品房庫存仍繼續(xù)增加,創(chuàng)下歷史新高,引發(fā)各界憂慮。
19日,國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示,2015年,商品房銷售面積128495萬平方米,比上年增長6.5%,增速比去年1~11月份回落0.9個百分點(diǎn)。商品房銷售額87281億元,增長14.4%,增速回落1.2個百分點(diǎn)。
2015年末,商品房待售面積71853萬平方米,比去年11月末增加2217萬平方米。其中,住宅待售面積增加1155萬平方米。如果按照各地統(tǒng)計(jì)中常常提到的人均住房面積35平方米來計(jì)算,“空置”住房可供超過2000萬人口居住。此前甚至有不少媒體報道稱,現(xiàn)有空置房可解決近2億人的住房問題。
中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對《*9財經(jīng)日報》分析稱,全國商品房待售面積以及住宅待售面積均再度攀升,而且達(dá)到歷史峰值??梢婋m然本輪市場回暖使得部分一二線城市的市場庫存有所回落,但全國范圍來看化解庫存壓力依然刻不容緩。
張大偉說,2015年以來一系列的政策刺激之下,樓市確實(shí)出現(xiàn)了明顯回暖,但樓市分化進(jìn)一步加劇,特別是一二線的火熱掩蓋了三四線的低迷。這種情況下,房地產(chǎn)市場走勢依然堪憂。在庫存高企的壓力下,銷售回暖短期內(nèi)未能帶動投資復(fù)蘇,全國開發(fā)投資持續(xù)走低。
數(shù)據(jù)顯示,2015年,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95979億元,比上年名義增長1.0%(扣除價格因素實(shí)際增長2.8%),增速比去年1~11月份回落0.3個百分點(diǎn)。這也是該數(shù)據(jù)自2014年起連續(xù)24個月呈下滑趨勢。
與投資下滑相對應(yīng)的是土地購置的下降。2015年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積22811萬平方米,比上年下降31.7%,降幅比去年1~11月份收窄1.4個百分點(diǎn);土地成交價款7622億元,下降23.9%,降幅收窄2.1個百分點(diǎn)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《*9財經(jīng)日報》分析稱,土地出讓之所以降幅還比較大,主要是三四線城市拖了后腿。實(shí)際上目前一二線城市總體表現(xiàn)不錯,部分城市的高溢價率現(xiàn)象依然很突出。
日前,國土部下屬中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布了去年四季度全國主要城市地價監(jiān)測報告稱,縱觀全年,多層級各方面的政策累進(jìn)加力,去庫存的明確指向促進(jìn)了樓市年末回暖,但整體地價并未同步表現(xiàn)出明顯變化,去年四季度住宅地價的環(huán)比增速較上一季度微幅放緩,僅有局部熱點(diǎn)城市受限于供需狀態(tài)的長期緊張,表現(xiàn)為持續(xù)升溫態(tài)勢,主要體現(xiàn)在一線城市及個別二線城市。
張大偉說,投資及出口表現(xiàn)不佳成為拖累經(jīng)濟(jì)下行的兩大主因。而固定資產(chǎn)投資之所以增長緩慢,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落幅度較大是一大原因,我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速自2014年以來持續(xù)下滑。房地產(chǎn)業(yè)不僅對宏觀經(jīng)濟(jì)造成較大負(fù)面影響,而且由于房企整體購地意愿低迷,使得地方土地出讓收入大幅回落。
他認(rèn)為,數(shù)據(jù)表明目前樓市依然在去庫存節(jié)奏中,但分化的市場給未來政策出臺設(shè)置了很大的問題,目前一二線已經(jīng)出現(xiàn)明顯上漲,普遍性的刺激政策出臺會導(dǎo)致已經(jīng)上漲的一二線市場繼續(xù)火熱,而對三四線來說,刺激政策的影響力度越來越弱。
“畢竟一二線占全國房地產(chǎn)市場的比例很少,如果三四線不完成去庫存,中國房地產(chǎn)市場就難以繼續(xù)起到拉動經(jīng)濟(jì)的作用。”張大偉認(rèn)為,接下來樓市政策環(huán)境在繼續(xù)維持寬松格局的同時,需要在促成交、緩供應(yīng)、調(diào)結(jié)構(gòu)等方面多管齊下來化解庫存。
本文來源:*9財經(jīng)日報;作者:林小昭