118個。
這是短短數(shù)月間,一二線城市土地市場所制造的地王數(shù)目。
2016年起至今,僅5個多月光景,伴隨品牌房企紛紛回歸一二線城市,上海、蘇州等城市土地市場亦隨之升溫,地王頻出。其中南京更是創(chuàng)下“一日三地王”的瘋狂場景,加之其余四幅地塊,僅一天時間,南京在土地市場上便吸金248.56億元。
土地價格的快速增長,讓部分房企直呼“買不起”。泰禾集團(tuán)[-0.10%資金研報]董事長黃其森表示,很多地方地價跟前兩年比翻了一番,“我們現(xiàn)在非常審慎,只在適合的城市拿適合的地塊”。
“開發(fā)商特別是新進(jìn)蘇州的開發(fā)商,純粹看庫存量,瘋狂進(jìn)入,拍出天價地王。驗證了‘房價尚正常,但地價風(fēng)險很大’。”蘇州當(dāng)?shù)匾徊辉妇呙拈_發(fā)商表示。
受“地王”頻出帶動,國內(nèi)土地市場整體均價和出讓總額隨之提升。2016年1-3月,全國300個城市土地出讓金總額為4408億元,同比增加4%。2016年一季度,全國成交樓面均價為1450元/平方米,同比上漲18%。其中住宅類用地成交樓面均價為2424元/平方米,同比上漲36%。
克而瑞房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,截至5月20日,包括北上廣深以及南京、蘇州、合肥等熱點(diǎn)二線城市在內(nèi),共計22個重點(diǎn)城市,今年以來已產(chǎn)生總價、單價或溢價率地王數(shù)量達(dá)118幅,而在上一個“地王年”2013年,全年也不過拍出60幅地王。
2016年終將成為歷史上地王最多的年份,而當(dāng)“地王潮”洶涌而來,眾多房企卻成了走鋼絲的人,在買買買中如履薄冰。值得注意的是,日前國土資源部下發(fā)《關(guān)于下達(dá)〈2016年全國土地利用計劃〉的通知》,明確要求對建設(shè)用地的總量和強(qiáng)度進(jìn)行雙控。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,這是政府收緊土地供應(yīng)量的信號,可能會對未來地價造成一定影響。在這種大背景下,房企買什么,怎么買,將成為下半年土地市場的一大看點(diǎn)。
二線反超一線成“香餑餑”
5月13日,南京土拍“一日三地王”成為地產(chǎn)界熱議話題。在世茂、電建金茂聯(lián)合體相繼拍出地王后,前3輪拍賣一直未能得手的葛洲壩[-1.86%資金研報]終將建鄴區(qū)一塊宅地收入囊中,成交價32.8億元,樓面價45213元/平方米,晉升南京新地王。當(dāng)天,南京七塊土地連拍,最終誕生了一宗總價地王、一宗單價地王以及一宗區(qū)域地王,共收金248.56億元。
火熱的場景并不止出現(xiàn)在南京。5月11日,格力地產(chǎn)、融創(chuàng)中國分別以19.65億元、30.05億元奪得上海松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0003單元10-05號地塊和12-01號地塊,成交樓板價分別為3.77萬元/平方米和3.83萬元/平方米,創(chuàng)下區(qū)域單價新高。
5月12日,萬科經(jīng)過28輪競價,最終以25.95億元、溢價114%奪得杭州三墩北單元宅地,樓面價達(dá)14902元/平方米,創(chuàng)下所在板塊新高。
5月18日,保利地產(chǎn)以54.5億元的價格擊敗另外36家參與競拍的房企,成功競得上海浦東新區(qū)周浦一地塊,以43607元/平方米的樓板價刷新上海外環(huán)外地王紀(jì)錄。
同一天,招商蛇口下屬子公司上海招商置業(yè)有限公司以40.88億元的總價,11676元/平方米的樓面價競得寧波東部新城核心地塊,溢價率46.57%,成為寧波新總價地王。
分析上述數(shù)據(jù)不難看出,二線城市異軍突起,成為土地市場的增長一極。截至5月20日,據(jù)克而瑞統(tǒng)計,“三高”(總價地王、單價地王及溢價率超100%)地塊在二線城市的分布占比高達(dá)73.7%,一線及三線分別為17.8%和8.5%。
從全國及各地土地儲備管理中心處了解到,4月份,全國、二線城市的土地成交溢價率分別升至37.5%、61.5%。一線、三四線城市的土地成交溢價率分別降至1.78%、14.0%。
對此,克而瑞研究員楊科偉指出,一方面,二線城市房地產(chǎn)市場量價齊升,蘇州、南京、合肥、廈門等多市房價漲幅穩(wěn)居市場前列;另一方面,房企投資方向逐漸趨同,重點(diǎn)聚焦一線及強(qiáng)二線城市,土地供應(yīng)量難以匹配企業(yè)投資需求,“僧多粥少”直接造成了二線城市逢土拍必出地王的尷尬局面。
在一二線城市火爆的同時,部分三四線城市土地市場卻陷入冰點(diǎn)。其中安徽蕪湖更是由于其住宅供應(yīng)過剩,多個樓盤入住率不到30%,導(dǎo)致當(dāng)?shù)囟啻伪鲩_發(fā)商退地的情況。在江蘇常州,由于樓市去化周期過長拖累,當(dāng)?shù)匾殉^1年沒有土地供應(yīng)。
三四線城市土地的無人問津拖累全國土地出讓總面積和宗數(shù)減少。根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,2015年一季度,全國300個城市共推出土地5784宗,同比減少14%;推出土地面積20840萬平方米,同比減少9%。
按照庫存壓力劃分,今年4月份,四個一線城市去化周期為8.1個月,較上月增加0.7個月;9個二線城市為7.0個月,較上月減少1.4個月;而三四線5城則為12.9個月,較上月13.7個月減少0.8個月。
中型房企拿地最激進(jìn)
“大型房企不愿拿,小型房企不敢拿,中型房企閉眼拿。”談及2016年房企對于獲取土地態(tài)度新變化,克而瑞研究員柏品慧如是稱。
根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2016年1-4月,泰禾豪擲85億在北京、蘇州等市摘得多宗熱門地塊,以0.85的拿地銷售比高居榜首。華潤置地[0.48%]拿地金額為251億元,拿地銷售比為0.72,與碧桂園[-1.04%]持平。融創(chuàng)和綠城拿地金額分別為116億元和90億元,拿地銷售比分別為0.37和0.33。拿地銷售比前十房企中,4家為千億房企,其余均為中型房企。
柏品慧表示,大型房企城市布局更為廣泛,不會為了單方面的業(yè)績指標(biāo)犧牲企業(yè)的利潤率水平;小型房企資金實(shí)力有限,單項目周轉(zhuǎn)不暢便可能決定企業(yè)的生死,控制土地成本、拿地王成小型企業(yè)回避投資風(fēng)險的不二法門。
“在當(dāng)前行業(yè)集中度超過50%的情況下,要在激烈競爭環(huán)境中求存,中型房企沖業(yè)績、拼規(guī)模的動力最強(qiáng)勁,往往會不惜投入重金也要布局重點(diǎn)一二線城市,并且愿意犧牲一部分利潤,以求業(yè)績規(guī)模能夠更上一個新的臺階,以品牌和規(guī)模擴(kuò)張應(yīng)對愈演愈烈的行業(yè)兼并重組,在集中度提升的大潮中尋得發(fā)展空間。”
在此大背景下,土地價格不斷被刷新。對比全國土地市場數(shù)據(jù),2015年的多幅地王中,總價地王門檻已由2014年的54億元提高到71億元,增長了31%;單價[*{2}*]0門檻也由3.4萬元/平方米飆升至4萬元/平方米,上漲了20%。
截至2016年5月18日,2016年以來至今的單價地王[*{2}*]0門檻為37027元/平方米,其中綠地集團(tuán)2月23日以樓板價4.7萬元/平方米競得北京大興一地塊,位居單價地王榜首。總價地王[*{2}*]0門檻為48億元,其中世茂房地產(chǎn)以88億元競得南京一地塊,系總價地王榜首。
土地成本持續(xù)高企,為規(guī)避風(fēng)險實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ),越來越多的房地產(chǎn)商選擇成立聯(lián)合體拿地及開發(fā)。
某地產(chǎn)公司品牌部王海(化名)曾表示,房企聯(lián)合可以共擔(dān)資金風(fēng)險共享開發(fā)收益,早前公司便與多家地產(chǎn)公司進(jìn)行聯(lián)合開發(fā),收效甚佳。
合景泰富戰(zhàn)略品牌部李霞(化名)則稱,聯(lián)合的好處在于可以各自分工,開發(fā)自己擅長的領(lǐng)域,同時可減緩三方的資金壓力。“公司未來仍希望在更多的項目上引入合作伙伴。”
2016年單價地王[*{2}*]0中,有兩幅地塊均為聯(lián)合體拿地。其中綠城、九龍倉、中交聯(lián)合體于2月3日競得北京一地王。電建、金茂聯(lián)合體于5月13日競得南京一地王。
總價地王[*{2}*]0中,亦有兩幅地塊為聯(lián)合體拿地。3月24日,華僑城聯(lián)合華潤以69億元競得上海一地王。2月3日,綠城、九龍倉、中交聯(lián)合體以51億元競得北京一地王。
有業(yè)內(nèi)分析指出,房企聯(lián)合拿地有多種考慮。一種情況是大家預(yù)期目標(biāo)地塊成交價高的話,成立聯(lián)合體會減輕資金壓力,同時能共擔(dān)項目風(fēng)險。另一種情況是目標(biāo)地塊產(chǎn)品類型比較多樣,比如有住宅有商業(yè)寫字樓或者其他,聯(lián)合體可以利用各家地產(chǎn)商開發(fā)優(yōu)勢,將產(chǎn)品做到*4。
本文來源:時代周報