房地產(chǎn)銷售收入的核算范圍及確認(rèn)原則！

房地產(chǎn)有廣義與狹義之分。廣義的房地產(chǎn)是指“土地及附著于土地上的改良物”即不動(dòng)產(chǎn);狹義的僅指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)在市場(chǎng)上進(jìn)行銷售獲得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房(包括周轉(zhuǎn)房)銷售收入、配套設(shè)施銷售收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，有的在銷售之前未與購(gòu)買(mǎi)方簽訂購(gòu)銷合同，這是一類;另一類是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)事先與購(gòu)買(mǎi)方簽訂購(gòu)銷合同并按合同要求開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收辦理移交手續(xù)之前，已簽訂房地產(chǎn)購(gòu)銷合同的交易是作為房地產(chǎn)銷售，還是作為代建工程呢?答案是不能作為代建工程。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售對(duì)象是其“生產(chǎn)制造”的房地產(chǎn)，是有實(shí)物形態(tài)的產(chǎn)品，所提供的是產(chǎn)品而非勞務(wù)。辦理竣工驗(yàn)收、辦妥移交前簽訂購(gòu)銷合同甚至收取部分售房款，其性質(zhì)是預(yù)收貨款(或預(yù)收定金)，這種交易是房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內(nèi)的安置房產(chǎn)權(quán)款和增加面積的房產(chǎn)款，也在“房地產(chǎn)銷售收入”核算范圍內(nèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售自用的作為固定資產(chǎn)核算的房產(chǎn)不是“房地產(chǎn)銷售收入”的核算對(duì)象。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)作為可供銷售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，具有商品的一般特性，因而房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)應(yīng)依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》進(jìn)行。房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)必須滿足收入確認(rèn)的四個(gè)條件：

(1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方;

(2)企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制;

(3)與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè);

(4)相關(guān)的收入和成本能可靠地計(jì)量。

房地產(chǎn)購(gòu)銷合同在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收前后均可能簽訂。按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有按規(guī)定取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售房地產(chǎn)。在預(yù)售中所得的價(jià)款，只能是屬于暫收款、預(yù)收效性質(zhì)的價(jià)款，由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗(yàn)收，不符合收入確認(rèn)條件，這時(shí)不能確認(rèn)收入。等到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收并辦理移交手續(xù)后，方可確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入實(shí)現(xiàn)，將“預(yù)收帳款”轉(zhuǎn)為“經(jīng)營(yíng)收入”。

在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收后簽訂的購(gòu)銷合同，由于有現(xiàn)房供應(yīng)，在辦妥房地產(chǎn)移交手續(xù)后，即可確認(rèn)收入。理由是：第一，移交手續(xù)辦妥后，購(gòu)買(mǎi)方可以持相關(guān)單證到有關(guān)部門(mén)辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，與所售房地產(chǎn)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬法定地轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方，滿足條件一。第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以出售為主要目的而開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，出售后不擁有繼續(xù)管理權(quán)和控制權(quán)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理等社區(qū)服務(wù)與條件二所述的繼續(xù)管理權(quán)不同，管理主體有差別。第三，目前房地產(chǎn)銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔(dān)保和保險(xiǎn)措施，但房地產(chǎn)價(jià)款的流入不成問(wèn)題。第四，房地產(chǎn)價(jià)款在簽訂合同時(shí)已經(jīng)協(xié)商確定，而開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本核算資料和工程預(yù)決算資料也可以提供可靠的成本數(shù)據(jù)。