高頓網(wǎng)校友情提示，*7大興安嶺實(shí)務(wù)稅務(wù)技巧相關(guān)內(nèi)容企業(yè)取得政府返還土地出讓金的六種形式及稅務(wù)處理(一)總結(jié)如下：
　　經(jīng)營(yíng)性用地實(shí)行招拍掛，是土地市場(chǎng)建設(shè)的基本要求。一些政府出于招商引資、建設(shè)回遷房、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等原因。對(duì)企業(yè)通過招拍掛取得土地后繳納的土地出讓金進(jìn)行一定比例或額度的返還。由于政府與開發(fā)商之間約定返還的條件和形式不同，對(duì)企業(yè)取得的返還款是認(rèn)定為財(cái)政性資金，還是認(rèn)定為經(jīng)營(yíng)性收入，其稅務(wù)處理也不盡相同。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)返還收入的涉稅認(rèn)定，本著實(shí)質(zhì)重于形式原則，主要依據(jù)是政府與企業(yè)簽訂的出讓協(xié)議和補(bǔ)充協(xié)議的約定內(nèi)容進(jìn)行判定。今年以來，相關(guān)稽查案例不斷出現(xiàn)，返還款用途不同，稽查處理差異迥異。
　　下面結(jié)合實(shí)例就企業(yè)取得政府返還土地出讓金的形式，以及相關(guān)的稅務(wù)處理進(jìn)行分析，以期企業(yè)可以認(rèn)清納稅事項(xiàng)、規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

*9方式

政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)購(gòu)買安置回遷房

第二方式

政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于拆遷（代理拆遷、拆遷補(bǔ)償）

第三方式

政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

第四方式

土地出讓金返還用于建設(shè)公共配套設(shè)施（學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、體育場(chǎng)館）

第五方式

政府將土地出讓金返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)或個(gè)人

第六方式

政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項(xiàng)，只是獎(jiǎng)勵(lì)或補(bǔ)助

　　*9、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)購(gòu)買安置回遷房
　　某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門簽訂的出讓合同價(jià)格為10,000 萬元，企業(yè)已繳納10,000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財(cái)政支持的方式給予乙方補(bǔ)助3,000萬元，用于該項(xiàng)目10,000平回遷房建設(shè)，回遷房建成后無償移交給動(dòng)遷戶。
　　一、相關(guān)稅務(wù)處理：
　　(一)營(yíng)業(yè)稅：
　　本案例實(shí)際上是政府主導(dǎo)拆遷，由政府出資購(gòu)買回遷房，用于安置動(dòng)遷戶。
　　對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，屬于銷售回遷房行為。
　　鑒于拆遷房屋行為的特殊性，在返還款營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)上，應(yīng)區(qū)分以下三種情形。
　　1、返還款相當(dāng)于回遷房營(yíng)業(yè)稅組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的部分。
　　根據(jù)＜營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則＞第二十條規(guī)定：“ 納稅人有條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由或者本細(xì)則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營(yíng)業(yè)額的，按下列順序確定其營(yíng)業(yè)額：
　?。ㄒ唬┌醇{稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；
　?。ǘ┌雌渌{稅人最近時(shí)期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價(jià)格核定；
　　（三）按下列公式核定：營(yíng)業(yè)額=營(yíng)業(yè)成本或者工程成本×（1＋成本利潤(rùn)率）÷（1-營(yíng)業(yè)稅稅率）”
　　如果返還款3,000萬元相當(dāng)于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按取得售房3,000收入萬計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。
　　2、返還款大于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的部分。
　　土地出讓金返還協(xié)議如果約定返還款大于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入，則取得的土地出讓金返還應(yīng)作為銷售回遷房收入，征收營(yíng)業(yè)稅。大于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的部分，如用于其它事項(xiàng)，可以按實(shí)際情況，進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅判定。
　　土地出讓金返還協(xié)議如果沒有約定返還款大于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的部分的特定用途，應(yīng)視同購(gòu)買回遷房的價(jià)款或價(jià)外費(fèi)用，征收營(yíng)業(yè)稅。
　　3、返還款小于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的部分。
　　開發(fā)商取得土地出讓金返還款小于回遷房組成計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入，則取得的土地出讓金返還應(yīng)作為銷售回遷房收入，征收營(yíng)業(yè)稅。返還款與計(jì)稅價(jià)格確認(rèn)收入的差額部分，屬于營(yíng)業(yè)稅條例細(xì)則中的價(jià)格明顯偏低，如果沒有正當(dāng)理由，應(yīng)視同銷售，征收營(yíng)業(yè)稅。
　?。ǘ┢髽I(yè)所得稅
　　本業(yè)務(wù)屬于政府主導(dǎo)的拆遷安置工作，由政府部門將土地出讓金部分返還予開發(fā)企業(yè)，該款項(xiàng)是開發(fā)企業(yè)銷售回遷房取得的收入，應(yīng)當(dāng)并入所得計(jì)征企業(yè)所得稅。
　　關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地出讓金返還款是否屬于不征稅收入問題：
　　根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于財(cái)政性資金、行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財(cái)稅[2008]151號(hào)）規(guī)定：（二）對(duì)企業(yè)取得的由國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定專項(xiàng)用途并經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的財(cái)政性資金，準(zhǔn)予作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除。
　　財(cái)稅[2011]70號(hào)＜關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知＞對(duì)此進(jìn)一步明確：“企業(yè)從縣級(jí)以上各級(jí)人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì)入收入總額的財(cái)政性資金，凡同時(shí)符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除：
　　（一）企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件；
　?。ǘ┴?cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對(duì)該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；
　?。ㄈ┢髽I(yè)對(duì)該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算”。
　　此例業(yè)務(wù)屬于政府采購(gòu)行為，不屬于不征稅收入所對(duì)應(yīng)的財(cái)政性資金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到的土地款返還實(shí)為一種補(bǔ)貼收入，按照上述政策規(guī)定一般不屬于不征稅的財(cái)政性資金，應(yīng)當(dāng)作為收入計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。
　?。ㄈ┩恋卦鲋刀?/div>
　　1、返還款相當(dāng)于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分。
　　根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)：＜國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知＞規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
　　1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；
　　2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。
　　如果返還款3,000萬元相當(dāng)于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按取得售房收入3,000萬元收入計(jì)算繳納土地增值稅。企業(yè)繳納的土地出讓金10,000元全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。
　　2、返還款大于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分。
　　土地出讓金返還協(xié)議如果約定返還款大于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分，用于其它事項(xiàng)，可以按實(shí)際情況，進(jìn)行土地增值稅是否征收的判定。
　　土地出讓金返還協(xié)議如果沒有約定返還款大于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分的特定用途，應(yīng)抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。
　　3、返還款小于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分。
　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定：“條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益”。
　　如果返還款3,000萬元小于回遷房土地增值稅視同銷售確認(rèn)的收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得的返還款3,000萬元全部計(jì)算售房收入計(jì)算繳納土地增值稅。然后還要根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)的土地增值稅收入確認(rèn)的方法和順序，屬于《土地增值稅暫行條例》第九條：納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。
　　以及《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十三條：條例第九條所稱的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格。
　　對(duì)開發(fā)商取得土地出讓金返還款小于回遷房土地增值稅確認(rèn)收入的部分，計(jì)算征收土地增值稅。
　　企業(yè)繳納的土地出讓金10,000萬元全額計(jì)入開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。
　?。ㄋ模┢醵?/div>
　　根據(jù)《
 　　　　
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